TJ 72181, 15 juin 2026, RG 26/00375

Minute n° 26/
DOSSIER N° RG 26/00375 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IZIJ
AFFAIRE : S.A.R.L. ALFYS / S.C.I. DU VAL DE SARTHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Caroline SAVEY

GREFFIÈRE : Claire CARREEL

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALFYS,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valentin VACHER, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE

S.C.I. DU VAL DE SARTHE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni représentée

Le Tribunal, après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l'audience du 13 Avril 2026, a mis l'affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 15 Juin 2026 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :

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CE à Me VACHER
+ CCC aux parties en LRAR,
+ CCC au commissaire de justice en LS,
le :

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RG n°26/00375

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 7 février 2011, la société VAL DE SARTHE a donné à bail à la société ALFYS un local à usage commercial de 1000 m² sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de 12 ans. Aucun congé n’était délivré avant l’échéance, et la relation contractuelle s’est poursuivie. Le loyer annuel, hors charges, était fixé à 130€ hors TVA par mètre carré.

Le 8 octobre 2025, la SCI VAL DE SARTHE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 153 153,88€ au titre d’impayés de loyers et charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2025, et à défaut de règlement de ladite somme, la SCI VAL DE SARTHE a indiqué se prévaloir des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Le 12 décembre 2025, la SCI VAL DE SARTHE a dénoncé à la SARL ALFYS une saisie conservatoire opérée sur ses comptes détenus à la Société Générale pour un montant de 154 085,08€.

Le 16 janvier 2026, la SCI VAL DE SARTHE a signifié un acte de conversion de saisie conservatoire en saisie attribution.

Par acte en date du 28 janvier 2026, la société ALFYS a fait assigner la SCI VAL DE SARTHE devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans. À l’audience du 13 avril 2026, elle maintient les demandes développées dans son acte introductif d’instance, et sollicite de voir :
1/A titre principal :
- annuler le commandement de payer la somme de 153 153,88€ visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2025
- annuler la saisie conservatoire du 12 décembre 2025 pour un montant de 154 085,08€
- annuler l’acte de conversion de saisie conservatoire de créance en saisie attributive du 16 janvier 2026 pour la somme de 154 332,52€

2/ A titre subsidiaire, dans l’attente que le tribunal judiciaire se prononce au fond :
- suspendre le commandement de payer la somme de 153 153,88€ visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2025
- suspendre la saisie conservatoire du 12 décembre 2025 pour un montant de 154 085,08€
- suspendre l’acte de conversion de saisie conservatoire de créance en saisie attributive du 16 janvier 2026 pour la somme de 154 332,52€

3/En toute hypothèse :
- condamner la SCI VAL DE SARTHE à lui payer la somme de 10 000€ au titre de la procédure abusive
- condamner la SCI VAL DE SARTHE à lui payer la somme de 8 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle expose que les parties avaient engagé dès 2023 des pourparlers tendant à la négociation d’un nouveau bail commercial notamment s’agissant du montant du loyer, et qu’un projet de bail lui aurait été adressé prévoyant une base de loyer fixe ( 122,40€ du m²) et une base additionnelle calculée sur le chiffre d’affaires. Elle indique avoir donc, à compter de cette date, réglé les loyers sur ces montants renégociés.

Elle soutient que bien qu’aucun nouveau bail n’ait été signé, la SCI VAL DE SARTHE n’a formulé aucune objection en percevant les loyers, et que “récemment”, de nouvelles discussions avaient eu lieu entre les parties afin de finaliser l’offre de bail adressée en 2023, de sorte que c’est avec mauvaise foi que la SCI VAL DE SARTHE lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle sollicite donc l’annulation de ce commandement de payer sur le fondement de cette mauvaise foi.

Elle souligne par ailleurs que cette mauvaise foi est d’autant plus importante que la SCI VAL DE SARTHE est défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles, notamment s’agissant de l’entretien du site, ainsi que le relèvent les constats réalisés par un commissaire de justice.

Elle sollicite enfin la condamnation de la SCI VAL DE SARTHE au paiement de dommages et intérêts pour mise en oeuvre abusive des procédures d’exécution.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions du demandeur, il convient de se référer à son exploit introductif d’instance conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI VAL DE SARTHE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

Conformément aux dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, en l’absence de comparution de la défenderesse, il sera néanmoins statué sur le fond et il ne sera fait droit aux prétentions de la demanderesse que si elles sont estimées régulières, recevables et bien fondées, le jugement étant réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive. A ce titre, il lui appartient notamment de s’assurer que la mesure d’exécution n’a pas été entreprise de mauvaise foi.

Le juge de l’exécution peut également condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, la société ALFYS soutient que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que les parties étaient parvenues à un accord fin 2022 pour fixer un nouveau loyer à la somme annuelle de 122 400€, et que de nouvelles négociations, afin de régulariser la situation, avaient été entreprises en 2025 par l’intermédiaire de la nouvelle société gestionnaire de la SCI VAL DE SARTHE.

Aucune pièce n’est communiquée sur le contenu des échanges de renégociation qui auraient eu lieu entre les parties en 2022. En revanche, la société ALFYS verse aux débats le courrier électronique du 25 juillet 2023 par lequel Madame [E] [M], qui serait la représentante de la société gestionnaire de la SCI VAL DE SARTHE à en croire la demanderesse, adresse un projet de bail.

Il est communiqué par ailleurs un projet de bail, non daté et non signé, mentionnant un nouveau loyer de base de 122 400€ annuel et un loyer indexé sur le chiffre d’affaires, avec une application des dispositions à compter du 1er juillet 2023. Il est acquis aux débats que ce projet n’a pas été signé par la SCI VAL DE SARTHE.

La société ALFYS communique également un ensemble de courriers électroniques qu’elle adressait chaque mois au gestionnaire du bailleur et qui accompagnaient ses paiements mensuels. Il ressort de ces documents :

- que la société ALFYS a commencé à régler un loyer à un montant inférieur à celui convenu dans le bail du 7 février 2011 dès le mois de mai 2023, soit avant l’envoi du projet de nouveau bail
- que par e-mail du 4 juillet 2023, la société ALFYS a “contesté les facturations” reçues, les présentant comme contraires au loyer négocié en décembre 2022
- qu’elle a réglé jusqu’en décembre 2023 un loyer sur une base annuelle de 122 152,27€, donc d’un montant différent de ce qui est précisé dans le projet de bail
- qu’elle a, par e-mail du 21 décembre 2023, demandé une réévaluation à la baisse rétroactive à compter du 1er janvier 2023
- qu’elle mentionne dans son courrier électronique du 1er février 2024, un “courrier de relance du 29 janvier dernier” qui lui aurait été adressé et qu’elle conteste en indiquant que tous les loyers 2022/2023 et janvier et février 2024 sont à jour, et sollicitant un avoir.
- qu’elle mentionne dans son courrier électronique du 5 mars 2024 une mise en demeure de régulariser les loyers reçue en courrier recommandé qu’elle conteste.

Elle ne verse en revanche aux débats aucun document attestant d’une “reprise” des négociations en 2025.

Ainsi, à supposer que le projet de bail qui est présenté ait bien été rédigé par la SCI VAL DE SARTHE, celui-ci n’a jamais été régularisé par cette dernière, qui a manifesté dès janvier 2024 par un premier courrier, puis en février 2024 par une mise en demeure adressée en courrier recommandé, son refus de voir les loyers payés à un montant inférieur à celui prévu au bail notarié.

La société ALFYS, qui avait débuté des versements de loyers inférieurs au montant contractuellement fixé dès le mois de mai 2023, a donc continué à ne pas appliquer les dispositions contractuelles malgré les deux courriers précités.

Or, le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n'a pas abouti. La société ALFYS, qui n’a pris de son côté aucune initiative judiciaire et qui ne justifie pas d’une reprise de négociations, ne peut dès lors sérieusement opposer à la SCI VAL DE SARTHE un quelconque manquement à son obligation de bonne foi, dans la mise en oeuvre de mesures d’exécution.

Par ailleurs, il ne peut davantage être prétendu que la SCI VAL DE SARTHE ait agi de mauvaise foi alors qu’elle a attendu près de deux ans et demi pour délivrer à sa locataire un commandement de payer.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’annulation des mesures d’exécution. Pour les mêmes motifs, aucun abus n’étant démontré, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il ne sera pas davantage fait droit à la demande subsidiaire de “suspension” des mesures d’exécution, demande dont le fondement juridique n’est pas précisé, étant observé que les effets d’une saisie attribution, mesure ayant un effet attributif immédiat, ne peuvent être “suspendus”.

Succombant dans ses prétentions, la société ALFYS est condamnée aux dépens et est déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS