TJ 72181, 16 juin 2026, RG 26/00947

MINUTE 2026/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 16 Juin 2026

N° RG 26/00947 - N° Portalis DB2N-W-B7K-I2UO

DEMANDERESSE

S.A.S. [S], prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 801 850 579
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Damien CASTEL, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSES

Madame [H], [P] [L]
née le 06 Avril 1955 à [Localité 2] (72)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Yves BENOIST, membre la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [P], [V] [L] néé [N]
née le 19 Octobre 1937 à [Localité 2] (72)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-Yves BENOIST, membre la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER :

DÉBATS A l'audience publique du 05 mai 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 16 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 16 Juin 2026

- prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, cadre greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Me Damien CASTEL - 24, Me Jean-Yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS - 10 le
N° RG 26/00947 - N° Portalis DB2N-W-B7K-I2UO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et madame [P] [L] ont donné à bail commercial, le 1er mai 2014, à la SAS [S], un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel HT de 7 800 €.

Le bail prévoyait notamment, en sa clause n°10, le remboursement chaque année par le preneur au bailleur des impôts fonciers.

Le bail a ensuite été renouvelé par tacite reconduction, à compter du 1er mai 2023.

Le 25 mai 2021, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que la toiture présentait des fuites. Une procédure judiciaire a alors été initiée devant le juge des référés du Mans au sujet des travaux de toiture à envisager.

Monsieur [E] [L] est décédé le 1er octobre 2024, laissant pour héritière madame [H] [L].

Le 16 avril 2025, madame [P] [L] et madame [H] [L] ont signifié à la SAS [S] un commandement de payer les taxes foncières 2021, 2022 et 2023, pour un montant de 6 252,75 €, outre 163,85 € pour le coût de l’acte, tout en visant la clause résolutoire du bail.

Aussi, par actes des 12 et 14 mai 2025, la SAS [S] a fait citer madame [P] [L] et madame [H] [L] devant le juge des référés du Mans auquel elle a demandé, notamment, de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois.

Par ordonnance du 17 octobre 2025, le juge des référés du Mans a ordonné la réouverture des débats pour permettre à la SAS [S] de répondre aux dernières conclusions des défenderesses.

À l'audience du 9 janvier 2026, la SAS [S] a demandé au juge des référés de :
À titre principal :
- Réputer non écrite la clause 10 « Impôts et Charges divers » du bail signé entre les parties le 1er mai 2014 ;
- Condamner les consorts [L] à rembourser à la société [S] la somme de 6 181,59 €, compte arrêté au 2 décembre 2025, correspondant aux sommes versées sur le fondement de cette clause pour les taxes foncières, sauf à parfaire ;
- Si le juge des référés considérait qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, renvoyer l'étude de cette question à une autre audience pour qu’il soit statué au fond, au sens de l'article 837 du code de procédure civile ;
À titre subsidiaire, en cas de condamnation au paiement des taxes foncières :
- Octroyer à la société [S] un échelonnement de sa dette éventuelle sur une durée de 24 mois, pour lui permettre le paiement de la somme ;
- Dire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;
- Dire que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;
En tout état de cause :
- Débouter les défenderesses de leur demande plus ample ou contraire ;
- Condamner les défenderesses aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1 200 € TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mesdames [H] [L] et [P] [L] demandaient alors au juge des référés de :
- Sur la demande principale visant à voir juger non écrite la clause du bail commercial prévoyant le paiement des impositions notamment foncières, juger le juge des référés incompétent pour statuer en l’absence d’urgence et à raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;
- Subsidiairement, débouter la SAS [S] des demandes à ce titre ;
- Juger la SAS [S] irrecevable et en tout cas mal fondée en sa demande de remboursement par les consorts [L] de l’ensemble des taxes foncières payées antérieurement ;
- Juger la SAS [S] mal fondée en ses demandes de délais, et en conséquence l’en débouter ;
- Débouter la SAS [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Reconventionnellement, condamner la SAS [S] à payer aux consorts [L] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par décision du 27 février 2026, le juge des référés a rejeté la demande tendant à voir réputée non-écrite la clause 10 stipulée au bail du 1er mai 2014, a également rejeté la demande tendant au remboursement de la somme de 6 181,59 € formulée par la SAS [S]. Il a, au visa de l’urgence, renvoyé l’examen de l’affaire devant le tribunal judiciaire à l’audience du 1er avril 2026 devant la première chambre civile et réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses ultimes conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la société [S] demande désormais à la juridiction du fond de :
- réputer non écrite la clause numéro 10 relatives aux impôts et charges divers ;
- condamner les consorts [L] à lui rembourser la somme de 6 181,59 € compte arrêté au 2 décembre 2025, correspondant aux sommes versées sur le fondement de cette clause pour les taxes foncières, sauf à parfaire.
- à titre subsidiaire, en cas de condamnation au paiement de ces sommes, lui octroyer un échelonnement de sa dette sur une durée de 24 mois
- dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal
- dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital
- en tout état de cause, débouter les défenderesses de leurs demandes plus amples ou contraires et les condamner aux dépens et à lui verser la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
La SAS [S] prétend qu’elle subit depuis six ans de très nombreux désagréments en raison de fuites de la toiture du bâtiment loué, qui ont eu pour conséquence de limiter les ventes de l'entreprise, et d'abîmer les différents composants du bâtiment. Elle estime que dans ce contexte les bailleurs ont élaboré une stratégie pour obtenir son expulsion en invoquant des défauts de paiements de taxes foncières.
La société [S] affirme qu’elle a sollicité en vain depuis plusieurs années les décomptes des taxes foncières, et qu’il a fallu attendre le 25 novembre 2024 pour obtenir copie des documents, reconnaissant ne pas avoir payé ces impôts faute d’avoir reçu les justificatifs demandés.
La demanderesse soutient encore que le bail ne respecte aucune des mentions d'ordre public de l'article L.145-40-2 du code de commerce, raison pour laquelle la clause n°10 doit être réputée non écrite, faute de contenir l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, l’indication des répartitions entre le bailleur et le locataire, la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant l'ensemble, la répartition des charges en fonction de la surface exploitée, ou encore l'indication du montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspondant strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
La société [S] avance ensuite que, contrairement à ce que soutiennent les consorts [L], la simple lecture du bail ne permet pas d'établir que les parcelles sont situées au [Adresse 5], alors que de plus, ce bail est antérieur au numérotage métrique de 2019. Elle affirme donc que, n’occupant que le numéro [Adresse 6], elle sollicite principalement le remboursement par les consorts [L] de l'ensemble des taxes foncières payées sur la foi des informations parcellaires transmises, soit la somme de 6 181,59 € au 13 novembre 2025 (correspondant à, pour la taxe foncière 2020, la somme de 1 803,75 €, pour la taxe foncière 2021, la somme de 236,88 €, pour les taxes foncières 2022 et 2023, la somme de 1 816,71 €, pour la taxe foncière 2024, la somme de 2 324,25 €).
Pour obtenir des délais de paiement, la société [S] rappelle qu’elle a réglé la taxe foncière de 2024 le 6 février 2025 et a immédiatement proposé un apurement en 24 mois de la somme restante réclamée, étant précisé qu’elle se trouve en difficulté financière depuis des années et qu’elle bénéficie d’une procédure collective.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige les consorts [L] demandent à la juridiction du fond de :
- débouter la société [S] de sa demande à voir réputée non-écrite la clause relative au paiement des impositions foncières
- débouter la société [S] de sa demande de remboursement des taxes foncières payées antérieurement
- débouter la société [S] de sa demande d’obtention de délais de paiement,
- débouter la société [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société [S] aux dépens et à leur payer 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [L] expliquent avoir repris, après le décès de monsieur [L] qui l’assurait, la gestion locative du bien occupé par la SAS [S]. Ils ont donc été confrontés aux difficultés d’entretien des locaux et ils se sont aperçus d’un passif important de taxes foncières, les loyers étant par ailleurs réglés.
Ils font valoir que la clause contestée respecte bien les exigences posées par l’article L.145-40-2 du code de commerce.
S’agissant ensuite de la facturation de la taxe foncière proprement dite, ils prétendent qu’il est bien évident que les impôts fonciers les plus importants sont attribués à la partie de l’immeuble qui utilise la plus grande surface. Or, il résulte des pièces produites par la SAS [S] que le montant correspondant au [Adresse 6] correspond à la partie d’immeuble ayant la superficie la plus faible s’agissant d’un simple cabinet médical de sorte que c’est bien l’imposition relative au [Adresse 7] qui correspond aux lieux occupés par la SAS [S] ;

L’affaire a été appelée à l’audience de la première chambre civile le 5 mai 2026, à laquelle les deux parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

Elle a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS

Préalablement, il sera relevé que si le juge des référés semble avoir statué dans son dispositif sur la demande de voir réputée non écrite la clause litigieuse et sur la demande tendant au remboursement de la somme de 6 181,59 € formulée par la SAS [S], pour autant, cette décision du 27 février 2026 n’a autorité de chose jugée que jusqu’à la présente décision. Il y a donc lieu de statuer à nouveau sur ces demandes.

Sur la demande de voir réputée non écrite la clause litigieuse :

Selon l’article L145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles (...) L. 145-37 à L. 145-41.

L’article L145-40-2 du même code prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Cet article, tel qu’il résulte de la loi du 18 juin 2014, est applicable aux contrats de bail conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

L’article R145-35 précise que ne peuvent être imputées au locataire (…) les impôts notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Toutefois peuvent être imputées au locataire la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

L’aeticle R145-36 ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le bail commercial a été conclu entre les consorts [L] et la société [S] le 1er mai 2014, soit antérieurement à la loi du 18 juin 2014. Cependant, cette loi doit s’appliquer également aux baux renouvelés depuis son entrée en vigueur en septembre 2014, de sorte que depuis son renouvellement tacite le 1er mai 2023, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 s’appliquent également au bail litigieux.

Ce bail prévoyait, en sa clause numéro 10 intitulée “impôts et charges divers” que “Le preneur acquittera exactement leur contribution mobilière, leur contribution des patentes, et d’une façon générale tous les impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra en justifier au bailleur à toute réquisition. Il remboursera chaque année au bailleur les impôts fonciers, et s’il y a lieu la taxe de voirie, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de déversement à l’égout et la taxe de balayage, et plus généralement toutes les contributions et taxes actuelles et futures que les propriétaires sont et seront légalement fondés à récupérer sur les locataires. Il paiera sa consommation d’eau et d’électricité ainsi que les abonnements aux compteurs et taxes afférents à la consommation et abonnement au téléphone”.

Ainsi, selon les articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce, il est autorisé que les taxes foncières soient mises à la charge du preneur au bail commercial.

La société [S] ne détaillant pas dans son argumentation en quoi cette clause ferait échec aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, ni quelle serait l’irrégularité d’ordre public qui devrait être sanctionnée, pas davantage qu’elle n’évoque aucune forme de préjudice, il n’y aura pas lieu de faire droit à sa demande de réputer non écrite ladite clause.

La société [S] sera déboutée de sa demande de déclarer non écrite la clause numéro 10 du bail commercial litigieux.

Sur les sommes dues au titre des taxes foncières :

Les parties débattent du montant dû par la société locataire au titre de la taxe foncière.

Le bail prévoyait la location à la société [S] d’une surface de 220 m² située [Adresse 8] à [Localité 2]. Il est constant que les locaux loués par le bailleur à cette adresse l’ont été à deux entités différentes mais que l’occupation des lieux par la société [S], notamment la surface louée, n’a quant à elle pas été modifiée depuis l’origine, bien qu’une nouvelle numérotation et une adresse plus précise ait été attribuée aux locataires en 2019.

Il est justifié que le local médical occupe une surface de 75 m², et que le local commercial occupe une surface de 235 m², de sorte que le magasin de la société [S] occupe la plus grande partie de la surface en location (les ¾). Dès lors, la somme due au titre de la taxe foncière doit, conformément aux textes précités, être déterminée en proportion de la surface occupée.

Il est établi au vu des plans, photographies et extraits cadastraux versés que le magasin de la société [S] est bien situé au [Adresse 6]. En effet, le bâtiment litigieux appartenant aux consorts [L] est situé dans l’angle entre l’[Adresse 9] [Localité 3] et l’[Adresse 8] de la commune, sur la parcelle AD [Cadastre 1]. Ce bâtiment est divisé en deux parties distinctes, et les entrées sont toutes deux situées [Adresse 10], l’une au numéro [Adresse 11], la voisine au numéro [Adresse 12]. La société [S] est un magasin de chasse et pêche qui occupe une forme de hangar sans ouverture alors que le cabinet médical présente plusieurs fenêtres et se trouve donc situé côté [Adresse 8].

Il est donc démontré que l’administration fiscale a inversé les numéros de [Adresse 13] lors de la réclamation des taxes, avant de corriger récemment cette erreur.

Dans ce contexte, les sommes réclamées au titre des taxes foncières à la société [S] mais inexactement indiquées par l’administration comme se situant au numéro [Adresse 11] au lieu du numéro [Adresse 12], sont les suivantes : pour 2021 : 2 527 €, pour 2022 : 2 842 €, pour 2023 : 2 969 €, pour 2024 : 3 099 € et pour 2025 : 3 244 €. L’administrateur d’immeubles qui gérait le bien sollicitait au titre de la taxe foncière une somme équivalente aux ¾ de la taxe réclamée par l’administration fiscale pour le bien. C’est d’ailleurs cette proportion qui a été payée par la locataire aux bailleurs dont elle réclame le remboursement.

La société [S] justifie avoir déjà réglé au bailleur les sommes de : 1 997,58 € au titre de la taxe foncière 2022 ou 2023 par virements mensuels échelonnés, 2 324,25 € au titre de la taxe 2024, et 236,88 € pour celle de 2021.

En conséquence, il restait dû par la société [S] au 3 décembre 2025 la somme de 6 452,04 € au titre de la totalité de la taxe foncière due pour les années 2021 à 2025.

Néanmoins, les consorts [L] ne sollicitant pas la condamnation de la société locataire au paiement de cette somme, elle ne pourra être ordonnée par la juridiction.

Enfin, en application de l’article 1243-5 du code civil, conformément à la demande de la société [S], qui justifie d’une part des difficultés financières subies, d’autre part qu’elle a réglé les impôts à mesure de ses possibilités et compte tenu de l’absence de production en temps utile par les preneurs du montant dû, il lui sera accordé un moratoire de deux ans pour s’acquitter de la somme totale restant due, à compter de la signification de la présente décision.
En revanche, la société [S] ne justifie pas des éléments permettant à la juridiction de motiver spécialement sa décision quant à l’imputation prioritaire des sommes dues sur le capital.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’y aura pas lieu de faire droit à la demande de dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La société [S], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer aux consorts [L] une somme de 1 500 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS