TJ 68224, 11 juin 2026, RG 25/02789

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02789 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQRD
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [A] [C], né le 15 Septembre 1989 à [Localité 2] (BENIN), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie ROSSIGNOL : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mai 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 3], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2023, Madame [M] [L] a donné en location à Monsieur [R] [A] [C] un appartement sis [Adresse 6] moyennent un loyer mensuel de 530 euros.

Le 31 janvier 2023, Madame [M] [L] a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale destiné à garantir, sous certaines conditions, le paiement des loyers par cette société en cas d'impayés du locataire.

Le locataire n’ayant pas régulièrement procédé au paiement du loyer, un commandement de payer lui a été délivré le 15 avril 2025 à l'initiative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2065 euros correspondant au solde du loyer avec charges pour les mois de décembre 2024, janvier, mars et avril 2025, arrêté au 07 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [A] [C] devant la juridiction de céans aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [A] [C] des lieux loués, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [R] [A] [C], à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2595 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 sur la somme de 2065 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [R] [A] [C] au paiement des indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur, selon quittances subrogatives,
- condamner solidairement Monsieur [R] [A] [C], au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 7 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance ayant donné lieu à quittance subrogative à la somme de 6069 euros au 29 avril 2026.

A l'appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir notamment que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limites que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant. Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail, l'article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Monsieur [R] [A] [C], cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Il n’a pas donné suite à la demande réalisation d’un diagnostic social le concernant.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

A la suite de la défaillance de Monsieur [R] [A] [C], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles pour un montant global de 6069 euros pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant, ladite quittance subrogative stipulant expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Par ailleurs, le contrat de cautionnement Visale conclu le 31 janvier 2023 entre Madame [M] [L] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Suite à délivrance de la première quittance subrogative, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était dès lors recevable à engager toute action en résiliation de bail et notamment à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qu'elle a fait le 15 avril 2025 pour les loyers des mois de décembre 2024 à avril 2025, pour un montant de 2065 euros.

L'assignation délivrée le 21 octobre 2025 suite au commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement dénoncée le 22 octobre 2025 au représentant de l’État dans le département, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

S'agissant de la CCAPEX, elle a été saisie de la situation d'impayés de Monsieur [R] [A] [C] le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois après sa délivrance.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [A] [C], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2065 euros selon décompte arrêté au 7 avril 2025.

Les dispositions du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixent un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette locative à compter du commandement de payer. La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des contrats en cours, il y a lieu de l'appliquer aux commandements de payer délivrés à compter du 28 juillet 2023, y compris lorsque la clause résolutoire contractuelle prévoyait un délai de régularisation de deux mois.

La totalité des sommes visées au commandement n'ayant pas été réglée dans le délai imparti, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mai 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Suite à la résiliation du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur, justifiées par une quittance subrogative. Le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l'espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [R] [A] [C] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer avec charges (avances sur charges mensuelles et régularisations annuelles) et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur, justifiées par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement des sommes dues à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [A] [C] reste devoir la somme de 6069 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 29 avril 2026 (terme de d’avril 2026 inclus) pour lesquels la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES détient une quittance subrogative suite à paiements effectués entre les mains de la Madame [M] [L], bailleur.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [A] [C], au versement de la somme de 6069 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 29 avril 2026 (terme de d’avril 2026 inclus), avec des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [R] [A] [C], n'ayant pas comparu et n'ayant pu être rencontré par le travailleur social chargé du diagnostic à établir dans le cadre de la présente procédure, il n'est justifié d'aucun élément permettant d'envisager un plan d'apurement de la dette locative.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [A] [C], et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [A] [C] sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 avril 2025.

En l'espèce, Monsieur [R] [A] [C] sera condamné à payer au demandeur la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS