TJ 68224, 11 juin 2026, RG 24/02332

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02332 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7ZN

Section 3

VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 11 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [W] [S], né le 02 Septembre 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [H] épouse [S], née le 19 Avril 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [R], né le 15 Décembre 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de [E] BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 mai 2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 septembre 2019, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] ont donné en location à Monsieur [P] [R], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1 150,00 €. Le contrat indique également une mise à disposition à titre gratuit d’un terrain situé côté est de la maison « à des fins de loisir », avec la possibilité pour les bailleurs de le récupérer à tout moment sans diminution de loyer exigible.

Le 8 octobre 2025, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers échus d’août, septembre et octobre 2025 visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 786,42 €.

Par courrier du 8 octobre 2025, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à domicile le 19 septembre 2024, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] ont attrait Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé.

Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] sollicitent :
- de constater la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que de tous occupants de son chef,
- d'être autorisés à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [P] [R] ;
- de condamner Monsieur [P] [R] au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1400 €, jusqu'à la libération effective des lieux,
- 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance
- d'ordonner l'exécution provisoire

Le 20 septembre 2024, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 avril 2025, les bailleurs ont donné congé au locataire pour non respect de l’utilisation prévue du bien et trouble du voisinage.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 7 mai 2026.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S], représentés par leur conseil, sollicitent :
A titre principal,
- de constater la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire compte tenu des troubles anormaux du voisinage et du non-respect de la destination,
- d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef au besoin par la force publique,

- de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif qui s’élève désormais à la somme de 7 605,84 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2026

A titre subsidiaire,
- de constater la résiliation du bail au 1er novembre 2025 en raison du congé donné
- d’ordonner l’expulsion
- de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif qui s’élève à hauteur de 3786,42 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2025

A titre infiniment subsidiaire,
- de constater la résiliation du bail compte tenu du défaut de paiement des loyers
- d’ordonner l’expulsion
- de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif des loyers impayés entre août et décembre 2025 avec intérêts à compter du 1er janvier 2026

Dans le cadre des opérations d’expulsion et en cas de biens restant dans les lieux,
- d’ordonner la vente aux enchères publiques des objets mobiliers possédant une valeur marchande
- de déclarer abandonnés les objets mobiliers sans valeur
- de condamner la partie expulsée à supporter les frais d’enlèvement et de destruction

En tout état de cause,
- condamner le locataire au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [P] [R] conclu au débouté des prétentions adverses. Il soulève notamment la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité de la procédure de référé.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de l'assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose que « L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 […] 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ».
Le défendeur soulève la nullité de l'assignation au motif qu'elle ne mentionne pas le fondement juridique de la demande.
Toutefois, aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas de manquement aux formalités substantielles ou d'ordre public, et à la condition que celui qui l'invoque ne soit pas tenu de la couvrir et qu'il justifie d'un grief.
En l'espèce, si l'assignation ne vise pas expressément le texte sur lequel se fonde la demande, elle expose néanmoins de manière suffisamment claire et précise l'objet de la demande ainsi que les faits qui la sous-tendent, permettant ainsi au défendeur d'organiser utilement sa défense.
Or, le défendeur se borne à invoquer l'absence de fondement juridique sans démontrer en quoi cette omission lui aurait causé un grief, c'est-à-dire en quoi elle l'aurait empêché de comprendre la nature des prétentions dirigées contre lui ou de se défendre de manière effective.
En l'absence de tout grief démontré, la nullité soulevée ne peut qu'être rejetée.

Sur l’irrecevabilité

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 alinéa 1er permet en outre de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des pièces versées aux débats et de l’objet du litige que le locataire n’aurait pas réglé certains loyers échus en dépit d’un commandement de payer et exercerait une activité professionnelle alors que le bail prévoit un usage exclusivement d’habitation. Ces éléments créeraient un trouble qui n’aurait pas cessé suite au congé délivré et un préjudice aux bailleurs.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que la procédure en la forme du référé est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] versent aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 6537,7 euros, non daté, comprenant les loyers d’août à décembre 2025 ainsi que la taxe des ordures ménagères non justifiée.

Le défendeur sollicite le débouté de la demande en paiement de l’arriéré locatif. Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire déclare payer le loyer en totalité depuis le 1er novembre 2019. Toutefois il ne verse aucune pièce en ce sens à la procédure.

Au vu des justificatifs fournis par les parties, la créance de Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] est établie dans son principe. Toutefois, la taxe relatives aux ordures ménagères n’est pas justifiée par une pièce complémentaire autre que le tableau non daté.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [R] à verser à Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] la somme de 6 332,70 € (échéance de décembre 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 786,42 € à compter du 8 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 8 octobre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce les demandeurs sollicitent à titre principal la résiliation du contrat sur le fondement de la clause résolutoire du contrat de bail au motif que le logement n’est pas utilisé conformément à sa destination et que cela créé un trouble anormal du voisinage.

Or, la clause du contrat de bail précise que pour ce motif il convient de verser une décision de justice passée en force de chose jugée constatant le trouble anormal de voisinage ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions sur le fondement de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du contrat de bail que le logement est loué à usage d’habitation seulement et que le terrain est mis à disposition à titre gratuit à des fins de loisir.

Les photographies versées, non datées, montrent de nombreux véhicules stationnés et entreposés. Le défendeur conteste tout trouble en insérant une photographie non datée d’un terrain vide.

Aussi, il ressort des éléments de la procédure que le locataire exerce une activité d’entrepreneur individuel de commerce et de réparation de véhicules, qu’il a renseigné l’adresse du logement litigieux et que l’établissement est actif depuis le 1er novembre 2019, date d’occupation des lieux tel que prévu au contrat.

Enfin, le locataire est redevable de plusieurs loyers.

Dès lors, les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur l'expulsion
Monsieur [P] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [R], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [P] [R] sera condamné à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [E] [H] épouse [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS