TJ 68224, 9 juin 2026, RG 24/00347

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 26/00418
N° RG 24/00347 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2HR
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
09 juin 2026
Dans la procédure introduite par :

Monsieur [T] [D] - demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître Jean-Louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

Madame [I] [E] - demeurant [Adresse 4]
Représentée par Maître Jean-Louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Société civile immobilière AVENGO, représentée par son représentant légal - dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 2]
Représentée par Maître Gérard BECHT de la SELARL LEXEUROP SELURL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 62

- partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et de Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 02 juin 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique valant compromis de vente daté du 22 juillet 2020, M. [T] [D] et Mme [I] [E] ont acquis de la Sci Avengo (ci-après “la Sci Avengo”) un appartement de six pièces au premier étage, correspondant aux lots n°8 et 4 d’une copropriété située au [Adresse 6] à Huningue, cadastrée section [Cadastre 1], numéro [Cadastre 2], pour un prix de 219.000 euros.

Le 29 avril 2021, M. [T] [D] et Mme [I] [E] ont déclaré à leur assurance un dégât des eaux, ayant constaté des problèmes d’infiltration d’eau dans leur salle de bains.

Saisi par M. [T] [D] et Mme [I] [E], le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné le 21 décembre 2021 une expertise judiciaire, afin de déterminer contradictoirement l’origine du sinistre, la cause des infiltrations d’eau affectant l’appartement, l’importance des préjudices subis et les moyens d’y remédier et a désigné M. [R] [J] pour y procéder, précisant que les dépens suivront le sort du fond.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 14 mars 2023.

Par acte introductif d’instance du 3 juin 2024, signifié à étude le 20 juin 2024, M. [T] [D] et Mme [I] [E] ont attrait la Sci Avengo devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance soulevée par la Sci Avengo, rejeté la demande de communication du décompte de l’assurance formée par la Sci Avengo et invité la Sci Avengo à produire l’acte de vente authentique portant sur le bien immobilier litigieux.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions notifiées le 11 juin 2025, M. [T] [D] et Mme [I] [E] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la Sci Avengo au paiement des sommes suivantes :
- 50.004,04 euros au titre de dommages et intérêts,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, M. [T] [D] et Mme [I] [E] font valoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, que l’insuffisance d’étanchéité de la toiture du bien immobilier acquis par eux constitue un vice caché, présent préalablement à leur acquisition. Ils ajoutent que ce vice a causé des dommages dans leur appartement, en ce que le plafond suspendu du premier étage s’est complètement effondré à la suite d’un dégât des eaux et la salle de bains a subi d’importantes infiltrations, la rendant inutilisable. S’agissant du montant des préjudices causés par le vice, ils évaluent à 20.000 euros leur préjudice matériel, incluant 5.000 euros de réparation du plafond et 15.000 euros de réfection de la salle de bains. Ils évaluent à 24.000 euros leur préjudice de jouissance, faisant valoir que l’appartement était difficilement vivable durant deux ans avec la salle de bains hors service du fait de l’effondrement du plafond, ce qui justifie une indemnisation de 1.000 euros par mois durant 24 mois.
Ils sollicitent enfin le remboursement des frais d’expert, à hauteur de 5.504,04 euros. Ils ajoutent que la mauvaise foi des vendeurs est démontrée en ce que ceux-ci ont fait intervenir des professionnels pour remédier aux fuites du toit fin novembre 2022, entre deux réunions d’expertise, sans en informer l’expert et ce, alors que cette intervention a nécessairement eu des répercussions sur les constatations de l’état de la toiture par l’expert. La mauvaise foi du vendeur est également étayée par ses conclusions d’incident qui ont fait perdre un an à la procédure judiciaire.

En réponse au moyen soulevé par la Sci Avengo, selon lequel M. [T] [D] et Mme [I] [E] n’auraient pas habité leur bien immobilier en décembre 2020 et ne démontreraient pas l’importance des dégâts causés, ils font valoir établir le contraire par la production de photographies datées.

En réponse au moyen soulevé par la Sci Avengo, selon lequel elle aurait fait procéder à des réparations le 21 avril 2021, M. [T] [D] et Mme [I] [E] font valoir qu’une nouvelle fuite entraînant le délitement de morceaux de plafond de la salle de bains est intervenue en juillet 2021, ce qu’ils démontrent.

En réponse au moyen soulevé par la Sci Avengo, selon lequel M. [T] [D] et Mme [I] [E] ne démontrent pas l’absence d’indemnisation de leur compagnie d’assurance en refusant de produire le décompte d’indemnisation de celle-ci, M. [T] [D] et Mme [I] [E] font valoir que cette indemnisation n’est jamais intervenue, car leur assurance considère que la réparation des dégâts causés incombe aux vendeurs. Ils ajoutent que ce refus ne peut être démontré en ce que la preuve négative est impossible à rapporter.

Par conclusions notifiées le 25 août 2025, la Sci Avengo demande au tribunal de débouter M. [T] [D] et Mme [I] [E] de leurs demandes et de les condamner au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet des demandes adverses, la Sci Avengo fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil, que M. [T] [D] et Mme [I] [E] ne démontrent pas que les préjudices invoqués ont pour cause un vice caché, l’expertise judiciaire concluant à une incapacité à identifier la cause des désordres. A cet égard, la Sci Avengo ajoute que la cause des infiltrations d’eau est probablement le détachement du toit d’importants blocs de neige les 14 et 15 janvier 2021, lesquels blocs de neige auraient tordu la fixation de chapeaux de ventilation. Cette cause accidentelle est par ailleurs postérieure à la vente du bien, ne permettant pas à M. [T] [D] et Mme [I] [E] d’invoquer la réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par ailleurs, la Sci Avengo fait valoir que M. [T] [D] et Mme [I] [E] ne démontrent pas l’existence d’un vice caché au sens des articles susmentionnés, l’expertise judiciaire menée ayant conclu à l’absence d’infiltrations d’eau lors du contrôle du sapiteur [F]. En outre, la Sci Avengo soutient que M. [T] [D] et Mme [I] [E] n’établissent pas les préjudices dont ils demandent réparation. A cet égard, la Sci Avengo indique que M. [T] [D] et Mme [I] [E] ne produisent aucune facture des réparations effectuées s’agissant du plafond de la salle de bains pour 20.000 euros et refusent de communiquer le décompte d’indemnisation de leur assurance pour réparation du dégât des eaux. La Sci Avengo ajoute qu’en tout état de cause, l’expert a conclu que la présentation d’un devis par M. [T] [D] faisait mention de travaux inutiles à réaliser. S’agissant du préjudice de jouissance allégué, la Sci Avengo en conteste la teneur en ce que M. [T] [D] et Mme [I] [E] se sont installés à compter du 19 mars 2021 et que par ailleurs l’expert date les désordres à avant la première réunion d’expertise diligentée, soit avant le 16 juin 2022, de sorte que le préjudice n’a pas été subi durant 24 mois. La Sci Avengo ajoute encore qu’à supposer les préjudices allégués établis, ils sont généralement pris en charge par les compagnies d’assurance, de sorte qu’il reviendrait à M. [T] [D] et Mme [I] [E] de démontrer qu’ils n’ont pas bénéficié de cette réparation.

Enfin, la Sci Avengo soutient qu’ayant réparé la cause des infiltrations, l’action estimatoire de M. [T] [D] et Mme [I] [E] ne peut aboutir, dès lors que ceux-ci ont ainsi accepté que le vendeur procède à la remise en état du bien et que le vice a disparu.

En réponse au moyen soulevé par M. [T] [D] et Mme [I] [E] selon lequel la Sci Avengo serait de mauvaise foi en ayant fait intervenir des professionnels entre deux réunions de l’expert judiciaire, la Sci Avengo fait valoir que les interventions ont eu lieu les 4 février 2021 et 21 avril 2021. A cet égard, elle ajoute que la présence d’un responsable de la Sci Avengo dans le bâtiment les 15 novembre et 5 décembre 2022 était sans lien avec les désordres de M. [T] [D] et Mme [I] [E], mais motivée par une demande de remplacement d’une pompe à circulation de la chaudière gaz par les copropriétaires du 2ème étage. Elle précise également que si l’expert indique que les représentants de la Sci Avengo lors de la réunion d’expertise du 31 janvier 2023 n’ont pas contesté les interventions au niveau de la couverture du toit, il se contredit en mentionnant par la suite que ces représentants ne connaissaient pas le dossier, ce qui ne les permettait pas de se prononcer dessus. Elle indique enfin que Mme [I] [E] se contredit elle-même en indiquant que la Sci Avengo aurait fait des réparations le 5 décembre 2022 alors qu’elle a déclaré à l’expert une intervention fin novembre 2022.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement, formée par M. [T] [D] et Mme [I] [E]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon les dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, mais il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1644 du code civil dispose que l’acquéreur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou de la garder et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, le vendeur est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, s’il est démontré qu’il connaissait les vices de la chose. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose vendue, étant précisé que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue est assimilé au vendeur professionnel.

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, soit d’un vice non-apparent ou invisible lors de l’achat, existant au moins en germe à l’achat et inhérent à la chose, qui la rend impropre à l’usage à laquelle elle est destinée.

L’antériorité du vice, dont la preuve pèse sur l’acheteur, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass.com., 27 novembre 1973, n°71-12364).

1. Sur la caractérisation d’un vice caché

En l’espèce, il ressort de l’expertise amiable non contradictoire diligentée le 12 juillet 2021 par l’entreprise Geb Alsace à la demande de M. [T] [D] et Mme [I] [E] qu’elle a constaté que “de l’eau s’écoule depuis ce plafond jusqu’au sol de la salle de bains, la fuite est conséquente” et “le plancher haut est imbibé d’eau”. Il y est mentionné que ces dégâts ont contraint à démonter au moins partiellement le plafond, ainsi que la paroi de douche. Ces constatations apparaissent corroborées par la production de photographies prises les 6 et 7 juillet 2021 par M. [T] [D] et Mme [I] [E] de leur salle de bains, l’une montrant notamment un plafond délabré d’une pièce ayant sur ses murs un revêtement en carrelage correspondant à celui visible sur une autre photographie montrant la salle de bains dans son entièreté. En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire contradictoire que le sapiteur ayant procédé aux constatations techniques a relevé des traces d’infiltrations en plafond de la salle de bains lors d’une visite du 21 juin 2022.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments concordants que M. [T] [D] et Mme [I] [E] ont subi d’importantes infiltrations d’eau dans leur salle de bains, ayant conduit eu délitement du plafond de celle-ci et à l’impossibilité pour eux d’utiliser leur douche. A cet égard, le rapport de diagnostic effectué par l’entreprise [F] le 23 février 2021, produit par la Sci Avengo, fait état d’une importante humidité dans la salle de bains de M. [T] [D] et Mme [I] [E], avec une valeur de 180 sur l’humidimètre à sonde capacitive sur une échelle de 0 à 200, ce qui corrobore également les dégâts allégués par M. [T] [D] et Mme [I] [E] .

S’agissant des causes, l’expertise amiable a conclu à une mauvaise étanchéité de la toiture du bâtiment, facilitant les infiltrations lors de précipitations, tel qu’il ressort de l’extrait suivant : “l’expertise révèle une problématique de fuite en toiture, ce répercutant aux étages inférieurs, probablement par le biais de faux plafonds et des doublages des murs, l’eau de pluie s’infiltrant au préalable par les espaces grenier en sous-pente de toiture dans l’appartement situé sous combles”. A cet égard, si le diagnostic Ax’eau conclut à l’absence de problèmes d’étanchéité de la toiture, il fait également mention de l’impossibilité d’accéder aux combles, alors que cet accès apparaît essentiel pour analyser cette étanchéité au vu des conclusions de l’expertise amiable. Si l’expertise judiciaire contradictoire n’a pas été en capacité de conclure sur l’origine du dommage, eu égard au fait que lors de la dernière réunion du 31 janvier 2023, il n’y avait plus aucune infiltration d’eau, elle fait état d’une chronologie d’événements permettant de confirmer la cause identifiée par l’expertise amiable. Plus précisément, le fait que M. [T] [D] et Mme [I] [E] n’aient plus constaté d’infiltrations à compter de novembre 2022 et que la voisine de l’étage du dessus transmette le 31 janvier 2023 des photographies de tuiles à douille sur la toiture, lesquelles tuiles ont été constatées directement par le sapiteur lors de son intervention, permettent de corroborer l’existence d’une intervention de professionnels de la couverture pour remédier aux problèmes d’étanchéité. Dès lors, il est établi que les infiltrations d’eau dans la salle de bains de M. [T] [D] et Mme [I] [E] à compter de 2021 trouve leur origine dans une étanchéité insuffisante de la toiture du bâtiment.

Si la Sci Avengo fait mention d’une cause accidentelle résultant d’importantes chutes de neige intervenues en janvier 2021, ayant conduit à l’arrachage d’un chapeau de ventilation sur sa toiture, remplacé le 4 février 2021, elle n’étaye ses allégations qu’au moyen de deux articles de presse faisant état de l’importance de l’épisode neigeux, ainsi que de deux photographies du chapeau de ventilation datées de manière déclarative.
Même à supposer que le chapeau de ventilation aurait cédé sous la neige, l’arrachage du chapeau de ventilation apparaît insuffisante à expliquer les infiltrations d’eau qui se sont continuées jusqu’à novembre 2022 selon les dires de Mme [I] [E], dires corroborés par le sapiteur ayant observé ces écoulements au 21 juin 2022. La production d’une attestation de témoins s’agissant de l’installation d’un aérateur à membrane dans les combles au niveau de la colonne des eaux usées n’est pas susceptible de modifier cette analyse, en ce qu’elle démontre uniquement une tentative de la Sci Avengo de remédier aux difficultés d’étanchéité du toit. La Sci Avengo échoue ainsi à démontrer une cause extérieure pour expliquer la défaillance d’étanchéité de la toiture. Elle ne démontre pas davantage que les difficultés d’étanchéité de la toiture seraient intervenues postérieurement à l’achat de leur appartement par M. [T] [D] et Mme [I] [E] le 22 juillet 2020.

Dès lors, il est établi qu’à la date d’acquisition de leur bien le 22 juillet 2020, l’étanchéité de la toiture de l’immeuble en copropriété était défaillante. En outre, l’état de la toiture de la copropriété, en n’ayant pas empêché l’eau de pluie de s’infiltrer, a conduit au délitement du plafond de la salle de bains de M. [T] [D] et Mme [I] [E] et l’a ainsi rendue inutilisable. Il s’en suit que l’état de la toiture, en tant que vice inhérent à la chose vendue, a rendu l’appartement au moins partiellement impropre à l’usage auquel il était destiné, constituant un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

2. Sur la demande estimatoire

Si M. [T] [D] et Mme [I] [E] sollicitent le remboursement des travaux de remise en état effectués dans leur salle de bains au titre de la réparation d’un préjudice matériel, cette demande s’analyse en une demande estimatoire au sens de l’article 1644 du code civil.

En l’espèce, il est constant que les infiltrations d’eau ont conduit à d’importants dégâts dans leur salle de bains, notamment au délitement de leur plafond. Cet état les a contraints, pour pouvoir l’utiliser, à procéder à sa réfection.

À cet égard, M. [T] [D] et Mme [I] [E] produisent un devis du 22 février 2023 de travaux de maçonnerie générale et de gros œuvre du bâtiment pour un total de 11.700 euros.

Il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire que le devis produit comporte des travaux inutiles à réaliser au vu des désordres occasionnés, de sorte que sur la liste des prestations à effectuer, seul le plafond est à refaire avec la peinture, pour un coût estimé à 5.500 euros TTC.

Ce devis, dont la force probante n’est pas contestée par la Sci Avengo, suffit à établir que M. [T] [D] et Mme [I] [E] ont dû faire procéder à la réfection du plafond de leur salle de bains, incluant sa peinture. Faute pour eux de produire une facture, le montant estimé par l’expert judiciaire pour ces prestations sera retenu pour établir la perte de valeur de leur bien.

Dès lors, il est établi que les vices cachés ont diminué de 5.500 euros la valeur du bien immobilier acquis par M. [T] [D] et Mme [I] [E] le 22 juillet 2020. En conséquence, la Sci Avengo sera condamnée au paiement de la somme de 5.500 euros au titre de cette action estimatoire.

3. Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

Si le vendeur est une Sci, qui est une structure juridique prisée pour la gestion et l'acquisition de biens immobiliers, cette forme juridique est insuffisante, sans la production des statuts de la société ou de tout autre élément établissant son objet social, à établir la qualité de vendeur professionnel de la Sci Avengo. Si, par ailleurs, l’expertise amiable mentionne que l’ancien propriétaire M. [B] [O], gérant de la Sci Avengo, a agi en tant que constructeur puisqu’il a rénové le bien par ses soins, cette mention n’est étayée par aucun autre élément produit au dossier. Or, l’expertise amiable, non contradictoire, est insuffisante à elle seule à établir la qualité de vendeur-constructeur de la Sci Avengo.

Par ailleurs, M. [T] [D] et Mme [I] [E] n’allèguent, ni ne produisent aucun élément de nature à démontrer la qualité de vendeur professionnel ou vendeur-constructeur de la Sci Avengo, de sorte que cette qualité n’est pas établie.

De même, l’ensemble des documents produits pour caractériser les difficultés d’étanchéité du toit, qu’il s’agisse de l’expertise amiable, expertise judiciaire ou encore du diagnostic Ax’eau sont tous postérieurs à l’acquisition du bien litigieux par M. [T] [D] et Mme [I] [E] et aucun d’eux ne fait état de ce que cette situation n’aurait pas pu être ignorée par le vendeur antérieur. À tout le moins, il est possible de déduire de l’incapacité d’accéder aux combles pour l’expert judiciaire, comme pour le diagnostiqueur Ax’eau, une volonté de la Sci Avengo de les empêcher de caractériser les difficultés d’étanchéité et, ainsi, une connaissance par la Sci Avengo de cette problématique. Toutefois, ces événements sont bien postérieurs à l’acquisition du bien litigieux.

Dès lors, faute pour M. [T] [D] et Mme [I] [E] de démontrer que la Sci Avengo connaissait l’existence de l’insuffisance d’étanchéité du toit de la copropriété au jour de l’acquisition de leur bien, ils ne peuvent solliciter la réparation des préjudices qu’ils allèguent.

En conséquence, leur demande de réparation du préjudice de jouissance sera rejetée.

4. Sur la demande en remboursement des frais d’expertise

S’agissant de la demande de remboursement des frais d’expertise, elle s’analyse en une demande au titre des dépens s’agissant de l’expertise judiciaire et une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’expertise amiable.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la Sci Avengo succombant, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire.

2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, considérant que la Sci Avengo est condamnée aux dépens, elle sera condamnée au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

La demande formulée sur ce fondement par la Sci Avengo sera rejetée.

3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de
droit, en tout ou parti)e, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS