TJ 68224, 12 juin 2026, RG 24/00953

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00953 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IYED
Section 1
vb
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [J] [W], né le 30 Avril 1990 à [Localité 2] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [N], née le 27 Juillet 1988 à [Localité 3] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Carole SAINSARD de la SELURL E3A AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 120 substituée par Me Julien TRENSZ, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. [G], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5] représentée par SELARL MJ EST prise en la personne de Me [C], au siège sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [T], né le 19 Juillet 1979 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Michel BENOIT de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

Monsieur [K] [P], né le 19 Juillet 1945 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente du 17 mai 2023, la SCI [G], représentée par Maître [Z] [C] agissant en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure amiable de liquidation, a promis de vendre à M. [E] [W] et Mme [S] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 9] à Mulhouse (68100), cadastré Section KM n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 91 200 euros.
Le compromis de vente était conclu sous conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme et d’un prêt bancaire.
Il était également prévu une clause pénale d'un montant de 7 800 euros en cas de défaillance de l'une des parties dans la régularisation de l'acte authentique.
Par courriels des 29 août, 19 et 26 septembre 2023, Maître [Z] [D], notaire, a procédé aux reports du rendez-vous de signature de l’acte authentique en raison de l'inaction du vendeur.
Suivant courrier du 28 octobre 2023, les demandeurs ont mis en demeure la SCI [G], prise en la personne de son liquidateur, de régulariser la situation ou de régler la clause pénale.
Maître [C] a accusé réception de cette mise en demeure par courriel du 3 novembre 2023.
Par courrier recommandé en date du 19 février 2024, M. [E] [W] et Mme [S] [N] ont mis en demeure M. [I] [T] et M. [K] [P], associés de la SCI [G], de procéder à la régularisation de la clause pénale.
Par exploits séparés de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, Monsieur [E] [J] [W] et Madame [S] [N] ont assigné la SCI [G], Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [P] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse.
L'affaire a été appelée à la première audience du 13 septembre 2024, et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, puis retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2026.
À l'audience, M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N], représentés par leur conseil, ont repris le bénéfice de leurs conclusions du 12 mai 2025. Au visa des articles 1103, 1231-1, 1231-5, 1857 et 1858 du code civil ainsi que de l'article 700 du code de procédure civile, ils demandent au tribunal de :
Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la caducité du compromis soulevée par M. [I] [T] ; Rejeter la demande d'inapplicabilité de la clause pénale soulevée par M. [I] [T] ; Condamner la SCI [G] au paiement de la clause pénale de 7 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023 ; Condamner la SCI [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Condamner M. [I] [T], à défaut de paiement par la SCI [G], au paiement de 90 % de la clause pénale, soit 7 020 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023 ;Condamner M. [K] [P], à défaut de paiement par la SCI [G], au paiement de 10 % de la clause pénale, soit 780 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023 ; Condamner M. [I] [T] au paiement de 90 % et M. [K] [P] au paiement de 10 % du montant alloué au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Rejeter l'intégralité des demandes reconventionnelles de M. [I] [T] Ordonner l'exécution provisoire.
A titre liminaire, les requérants entendent contester la fin de non-recevoir tirée de la caducité du compromis de vente et rappellent que le délai d’un mois prévu à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 n’a vocation à s’appliquer que lorsque les parties entendent faire constater la vente par une décision de justice. Ainsi, et contrairement à ce que soutient le défendeur, ils estiment que ce fondement ne saurait leur être opposable. En outre, M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] font observer que la caducité d’un acte n’affecte aucunement la validité de la clause pénale insérée dans ledit acte. Dès lors, ils considèrent que la clause pénale produit pleinement ses effets et précisent que leur action est régulière, l’assignation ayant été délivrée à Maître [Z] [C], agissant en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure amiable de liquidation.
Sur le fond, M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] rappellent que le compromis de vente était soumis à la réalisation de plusieurs conditions suspensives et relèvent que ces dernières ont été réalisées dès le mois de juillet 2023, leur prêt ayant été signé et transmis au notaire dans le délai convenu entre les parties.
Ils rappellent que le compromis de vente prévoyait également une clause selon laquelle le bien devait être libre de toute occupation. Cependant, les requérants soutiennent que la SCI [G] a manqué de façon répétée et délibérée à son obligation, étant précisé que cette dernière a sollicité à trois reprises le report du rendez-vous pour la signature de l’acte authentique devant le notaire.
M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] précisent avoir procédé à plusieurs mises en demeure de la SCI [G] aux fins de procéder au règlement de la clause pénale, lesquelles sont demeurées infructueuses. Ils considèrent que la SCI [G] engage sa responsabilité contractuelle, étant précisé que les associés demeurent tenus des dettes sociales contractées par la société. Dans ce contexte, et compte tenu de l’état d’insolvabilité de la SCI [G], les requérants sollicitent la condamnation des associés à proportion de leur quote part.
Enfin, M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] réfutent l’idée selon laquelle la procédure serait abusive et relèvent que M. [I] [T] ne rapporte aucunement la preuve d’un quelconque préjudice.
La SCI [G], régulièrement assignée en la personne de son liquidateur Maître [C], n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
M. [K] [P], régulièrement assigné par acte remis à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
M. [I] [T], présent et représenté par son conseil, a repris le bénéfice de ses conclusions récapitulatives n° 2 du 11 décembre 2025. Au visa de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, il demande au tribunal de :
Juger la demande dirigée à son encontre irrecevable ; En tout état de cause,
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ; À titre reconventionnel,
Condamner in solidum M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner in solidum M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile.Condamner in solidum M. [E] [J] [W] et Mme [S] aux entiers dépens. M. [I] [T] soutient, in limine litis, que le compromis de vente en date du 17 mai 2023 est devenu caduc de plein droit. Il considère que les dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ont vocation à s’appliquer dans le cadre de la présente instance, de sorte que l’absence de réitération de l’acte authentique dans le délai de six mois suivant la signature dudit compromis entraine la caducité de l’ensemble des stipulations de l’acte y compris la clause pénale.
En outre, M. [I] [T] fait observer que les requérant n’ont pas procédé aux formalités de mise en demeure de la SCI [G], étant précisé qu’un simple courriel ne vaut pas mise en demeure. Dans ce contexte et en l’absence de mise en demeure formelle, tant à l’égard de la SCI [G] qu’à son encontre, M. [I] [T] estime que la validité de la clause pénale ne saurait lui être opposable.
Sur le fond, M. [I] [T] fait observer que le compromis de vente a été signé par Maître [Z] [C] agissant en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure amiable de liquidation de la SCI [G]. Il estime qu’aucun lien contractuel ne saurait lui être opposé, ce dernier n’ayant pas apposé personnellement sa signature sur l’acte litigieux.
Il souligne que les requérants sollicitent la condamnation de la SCI et des deux associés au paiement d’une somme identique, de sorte que ces prétentions tendent à obtenir plusieurs fois le règlement d’une même créance. M. [I] [T] estime en conséquence que cette prétention revêt un caractère abusif, et ce d’autant plus que les requérants n’ont pas procédé aux diligences nécessaires pour obtenir le paiement de la clause pénale auprès de la SCI [G].
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond.
L'article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace-Moselle dispose que « tout avant-contrat portant sur un immeuble non réitéré par acte authentique dans les six mois de sa conclusion est caduc de plein droit ».
Il est de jurisprudence constante que la caducité d'un avant-contrat n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée, laquelle a précisément vocation à sanctionner la défaillance fautive de la partie qui a rendu impossible la réitération de la vente. Il en va nécessairement ainsi dès lors que la clause pénale tire sa raison d'être de l'inexécution contractuelle elle-même. Ainsi, admettre le contraire permettrait au débiteur défaillant de se prévaloir de la caducité qu'il a lui-même causée pour échapper à la sanction contractuellement acceptée, en méconnaissance du principe de bonne foi consacré par l'article 1104 du code civil.
En l’espèce, M. [I] [T] soutient que le compromis de vente en date du 17 mai 2023 est caduc et que cette caducité emporterait extinction de l'ensemble des stipulations du compromis dont la clause pénale litigieuse.
Il ressort de l’analyse du compromis de vente produit par les requérants que « l’acquéreur sera propriétaire du bien à compter de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques ». Il s’ensuit que la SCI [G] était tenue d’une obligation de libérer les lieux de toute occupation avant la réitération par acte authentique.
Il ressort des différents courriels produits, en date du 23 août et 26 septembre 2023, que la SCI [G] n’a pas procédé à la libération du bien et qu’elle a sollicité le report de la signature de l’acte authentique à trois reprises. En effet, dans son courriel du 25 septembre 2023, Maître [Z] [D], notaire, indique que « M. [T] a demandé de lui laisser 3-4 semaines et de prévoir ensuite le rendez-vous de signature ».
Cependant, il ressort du courrier adressé par Maître [Z] [C], en date du 3 novembre 2023, que ce dernier a bien réceptionné la lettre de mise en demeure adressée par les requérants et qu’il indique que « le bien demeure occupé par un squatter », invitant ainsi ces derniers à se référer au compromis de vente, lequel prévoit une clause pénale.
Il s’évince des ces éléments que le défaut de réitération de l’acte authentique dans le délai de six mois est exclusivement imputable à la SCI [G], laquelle n’a pas accompli les diligences nécessaires aux fins de procéder à la libération du bien.
Il y a également lieu de souligner que la SCI [G] et M. [I] [T] n’ont jamais invoqué la moindre caducité du compromis de vente alors même qu’ils ont été destinataires de plusieurs relances tendant à la régularisation de l’acte authentique.
En conséquence, M. [I] [T] sera débouté de sa demande.
Sur la demande en paiement de la clause pénale contre la SCI [G]
En application de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule une peine pour le cas d'inexécution, cette peine s'applique du seul fait de l'inexécution, le juge ne pouvant la modérer que si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il appartient aux demandeurs d'établir la réalisation des conditions suspensives, le manquement du vendeur à ses obligations contractuelles et la régularité de la mise en demeure préalable.
Sur la réalisation des conditions suspensives
L’article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».
En l’espèce, le compromis de vente en date du 17 mai 2023 était soumis aux conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et d'un certificat d'urbanisme « informatif », devant être levées dans un délai de soixante jours à compter de sa signature.
Il ressort du courriel adressé par les requérants à Maître [Z] [D], en date du 3 juillet 2023, que ceux-ci ont obtenu leur contrat de prêt dans les délais impartis, soit dans le délai d’un mois et dix-sept jours suivant la signature dudit compromis de vente.
Par courriel du 29 août 2023, le notaire informait les requérants avoir fixé un rendez-vous le 19 septembre 2023 aux fins de procéder à la signature de l’acte authentique, témoignant ainsi de la réalisation de l’intégralité des conditions suspensives.
Les conditions suspensives sont réalisées.
Sur le manquement de la SCI [G]
Le compromis de vente stipule expressément, sous la rubrique « Garantie de jouissance » (pièce n° 2), d'une part que le vendeur déclare qu'aucun bail d'habitation n'avait été conclu et que l'occupant avait quitté les lieux depuis plus de huit mois, d'autre part qu'il s'engage à maintenir le bien libre de toute occupation et de toute location jusqu'à la signature de l'acte authentique. Cette déclaration et cet engagement constituent une obligation de résultat liant pleinement la SCI [G].
En l'espèce, trois rendez-vous de signature n’ont pu aboutir entre le mois septembre et le mois d’octobre 2023 en raison du maintien d'un occupant dans les lieux.
Il convient de souligner qu’à l’occasion du premier rendez-vous de signature de l’acte authentique fixé le19 septembre 2023, M. [I] [T] était injoignable et que les clefs n'avaient pas été remises, alors que les acquéreurs avaient effectué le déplacement depuis le sud de la France (pièce n° 4 des demandeurs).
Lors du second rendez-vous fixé au 26 septembre 2023, le notaire avait mis expressément M. [I] [T] en copie de sa convocation du 19 septembre 2023 en lui rappelant qu'il lui incombait de déposer les clefs et de s'assurer que le bien était libre de tout encombrant et de toute occupation (pièce n° 8 des demandeurs). Cependant, la veille du rendez-vous, M. [I] [T] avait affirmé par téléphone que l’occupant devait quitter les lieux le soir même.
Par courriel du 26 septembre 2023, le notaire soulignait que la procuration authentique signée par les acquéreurs leur avait généré des frais concrets et que leur prêt courait déjà, rendant ainsi impérative la signature de l’acte authentique (pièce n° 12 des demandeurs).
Le troisième rendez-vous fixé au 23 octobre 2023 fut précédé d'une ultime relance en date du 17 octobre 2023, adressée à M. [I] [T] et à Maître [Z] [C], par le notaire, lequel les a enjoint de procéder aux dépôts des clés et de la libération du bien de toute occupation (pièce n° 13 des demandeurs). Cependant, ce rendez-vous est demeuré infructueux.

Il ressort par ailleurs de la mise en demeure du 28 octobre 2023 que les manquements de M. [I] [T] étaient antérieurs à la conclusion du compromis : celui-ci ayant promis dès le 30 décembre 2022 que le bien serait libéré au mois de février 2023.
Il ressort également du courrier adressé le 9 novembre 2023 que Maître [Z] [C] a proposé aux acquéreurs de signer l'acte de vente avec le locataire en place moyennant séquestre de 10 000 euros et loyer mensuel de 800 euros pendant un an.
S’il apparaît que Maître [Z] [C] reconnait la validité de la clause pénale, force est de constater que ce dernier tente de dissuader les requérants, soutenant à tort que ceux-ci devront nécessairement supporter les frais d’avocat.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI [G] a manqué délibérément à son obligation contractuelle et que sa mauvaise foi ne peut être que constatée.
Par conséquent, il convient de condamner la SCI [G] au paiement de la clause pénale.
Sur la mise en demeure
La clause pénale stipulée au compromis précise expressément, conformément à l'article 1231-5 du code civil, que la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la mise en demeure du 28 octobre 2023 a été adressée à la SCI [G] en la personne de son liquidateur par lettre recommandée avec accusé de réception, lequel a expressément accusé réception par courriel du 3 novembre 2023, en renvoyant lui-même les acquéreurs vers la clause pénale et en indiquant : « ce contrat ne prévoit pas d'autres indemnités dans la mesure où la nationalité ou le lieu d'habitation n'a pas à entrer en ligne de compte pour la vente », reconnaissant ainsi sans ambiguïté le bien-fondé de la réclamation. L'assureur PACIFICA a par ailleurs réitéré cette mise en demeure en décembre 2023, sans davantage de succès.
La mise en demeure est régulière en la forme et établie dans son contenu.
La condition contractuelle d'application de la clause pénale est satisfaite.
Sur le quantum

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En l’espèce, il convient de relever que la clause pénale s’élève à la somme de 7 800 euros soit 10 % du prix de vente de 78 000 euros.

Au regard du préjudice subi par les acquéreurs, à savoir les déplacements répétés depuis le sud de la France pour des rendez-vous annulés en dernière minute, les frais de procuration authentique générés par les reports successifs et expressément soulignés par le notaire le 26 septembre 2023 (pièce n° 12), les intérêts de prêt bancaire courant depuis juillet 2023 ainsi que l’arrêt de travail de Mme [S] [N] avec prescription d'antidépresseurs à compter du 20 octobre 2023 (pièce n° 21), concomitant aux manquements répétés du vendeur, ce montant n’apparaît ni manifestement excessive ni dérisoire.
Il n’y a donc lieu de modérer le quantum de la clause pénale.
Par conséquent, la SCI [G] sera condamnée au paiement de la somme de 7 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023, date de la première mise en demeure.

Sur l'inapplicabilité de la clause pénale faute de mise en demeure à sa personne et la responsabilité personnelle des associés
Aux termes de l’article 1857 du code civil, à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.
L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.
L’article 1858 du code civil précise que « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »
En l’espèce, il convient de rappeler que la clause pénale est une stipulation contractuelle qui lie la SCI [G], en sa qualité de vendeur, de sorte que la mise en demeure personnelle d’un associé n’est pas une condition exigée par la loi, cette dernière ayant été valablement adressé à la SCI, représentée par son mandataire judiciaire.

Au surplus, il y a lieu de relever qu’une mise en demeure personnelle a été adressée à M. [I] [T] le 19 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception n° 1A 205 603 3667.
Dès lors, le compromis de vente est opposable à l’égard M. [I] [T], ce dernier ayant la qualité d’associé de la SCI [G].
Par conséquent, il convient de débouter M. [I] [T] de sa demande tendant à l'inapplicabilité de la clause pénale faute de mise en demeure à sa personne.

Sur la condition de poursuite préalable
Les articles 14 et 16 des statuts de la SCI [G] précisent que la gérance engage la société à l'égard des tiers par les actes entrant dans son objet social et que le gérant est responsable envers les tiers des fautes commises dans sa gestion.
Il est de jurisprudence constante qu'en présence d'une société civile dissoute, la condition de l'article 1858 est satisfaite par l'assignation de la société en la personne de son liquidateur, sans qu'il soit nécessaire d'engager des mesures d'exécution forcée préalables.
En l'espèce, la SCI [G] a été assignée en la personne de Maître [Z] [C] le 8 avril 2024, satisfaisant ainsi à cette exigence.
L'insolvabilité de la société ne fait au demeurant aucun doute : cette dernière étant en situation de liquidation amiable depuis le 20 juin 2018 comme en atteste la publication au BODACC versée aux débats, grevée d'inscriptions hypothécaires dont le montant total excède le prix de vente ainsi que le révèle le compromis lui-même, son liquidateur n'a à aucun moment de la procédure amiable ou judiciaire justifié d'actifs suffisants pour désintéresser les acquéreurs ni proposé le moindre règlement effectif de la dette.
Par conséquent, ce moyen sera écarté.
Sur l'absence de cumul
La condamnation des associés est sollicitée à titre subsidiaire, conditionnel et proportionnel à leur quote-part dans le capital social.
Ainsi, et contrairement à ce que soutient M. [I] [T], la clause pénale d’un montant de 7 800 euros ne sera recouvrée qu'une seule fois : soit sur le patrimoine de la société, soit à défaut sur celui de ses associés à concurrence de leurs parts respectives, empêchant ainsi tout enrichissement sans cause du créancier.
Par conséquent, il n'existe aucun cumul. Cet argument sera rejeté.

Sur les quotes-parts
Il résulte des statuts de la SCI [G] et des mises en demeure adressées aux associés le 19 février 2024 que M. [I] [T] détient 90 % du capital social de la SCI [G] et que M. [K] [P] est associé à hauteur 10 %, déterminant ainsi l'étendue de leur responsabilité respective.
M. [I] [T] sera condamné, à défaut de paiement par la SCI [G], au paiement de la somme de 7 020 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023, en application des articles 1857 et 1858 du code civil.
M. [K] [P] sera condamné, à défaut de paiement par la SCI [G], au paiement de la somme de 780 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023, en application des articles 1857 et 1858 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] [T]
En application de l'article 1240 du code civil, l'abus du droit d'agir en justice suppose la démonstration d'une faute caractérisée dans l'exercice de ce droit, distincte du seul fait de succomber, et d'un préjudice personnel en résultant.
En l'espèce, M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] ont épuisé pendant plus d'un an toutes les voies amiables avant de saisir le tribunal, comme en témoignent les courriels échangés, notamment ceux au cours du mois de novembre 2023.
Il ressort également de l’analyse des pièces, et notamment du courriel en date du 27 novembre 2023, que M. [I] [T] a sollicité la saisine de la présente juridiction.
Dès lors et en l’absence de preuve d’un quelconque préjudice de la part de M. [I] [T], il n’est pas permis de retenir un quelconque abus de droit de la part des requérants.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie les frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
En l'espèce, la SCI [G], M. [I] [T] et M. [K] [P] succombant à l’instance, ils supporteront la charge des entiers dépens de manière in solidum.
Il y a lieu de débouter M. [I] [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [W] et Mme [S] [N] les frais qu'ils ont dû exposer pour faire valoir des droits incontestables face à des défendeurs dont la résistance a été délibérée et injustifiée. Toutefois, eu égard à la nature du litige et à son montant inférieur à 10 000 euros, la somme sollicitée de 3 000 euros sera ramenée à 2 000 euros.
La SCI [G], M. [I] [T] et M. [K] [P] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ; REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la caducité du compromis soulevée par M. [I] [T] ; REJETTE la demande de M. [I] [T] tendant à voir déclarer la clause pénale inapplicable et inopposable à son encontre ; CONDAMNE la SCI [G] à payer à M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] la somme de 7 800 euros (sept mille huit cents euros) au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023 ; CONDAMNE, à défaut de paiement par la SCI [G], M. [I] [T] à payer à M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] la somme de 7 020 euros (sept mille vingt euros) avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023, en sa qualité d'associé de la SCI [G] tenu indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa participation de 90 % dans le capital social, en application des articles 1857 et 1858 du code civil, et ce après poursuite préalable de la société ; CONDAMNE, à défaut de paiement par la SCI [G], M. [K] [P] à payer à M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] la somme de 780 euros (sept cent quatre-vingt euros) avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023, en sa qualité d'associé de la SCI [G] tenu indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa participation de 10 % dans le capital social, en application des articles 1857 et 1858 du code civil, et ce après poursuite préalable de la société ; DÉBOUTE M. [I] [T] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ; CONDAMNE in solidum la SCI [G], M. [I] [T] et M. [K] [P] aux entiers dépens ; CONDAMNE in solidum la SCI [G], M. [I] [T] et M. [K] [P] à payer à M. [E] [J] [W] et Mme [S] [N] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE M. [I] [T] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;