TJ 38185, 28 mai 2026, RG 25/02154

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/02154 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MZ6Z

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL - OPH DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [K] [F]

Le : 28 Mai 2026

Copie exécutoire
à :
la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :
Madame [U] [S] [K] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 28 MAI 2026

Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL - OPH DE LA REGION GRENOBLOISE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [S] [K] [F]
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 03 Mars 2026 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle Nous, Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 25 juin 2007 consenti par l'établissement public ACTIS, Madame [U] [K] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 15 décembre 2025 l'établissement public ACTIS a fait assigner en référé Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:
-constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail,
-ordonner l'expulsion de Madame [U] [K] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :
la somme de 10103,08 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Madame [U] [K] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 3 mars 2026, l'établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 mars 2026 à la somme de 13499,76 euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délai car le dernier règlement date du mois de juillet 2025.
Madame [U] [K] indique qu’elle est en dépression depuis le mois de septembre dernier, elle est suivie par une assistante sociale et a préparé un dossier de surendettement. Elle est actuellement hospitalisée et a eu une permission pour l’audience.

En délibéré l’assistante sociale de Madame [U] [K] communique la recevabilité du dossier de surendettement et l’orientation vers un réablissement personnel sans liquidation en date du 21 avril 2026.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 15 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 16 décembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 21 janvier 2025 pour la somme de 3 657,63 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 15 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 juillet 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI de cet article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.
En revanche, dans le cas contraire, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 2 mars 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 13 072,78 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [U] [K] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard à la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [U] [K], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Ces délais seront applicables jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

La décision de la commission de surendettement fixant les modalités de paiement de la dette d'arriéré locatif se substituera à la présente.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l'établissement public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [K], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [U] [K] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à l'établissement public ACTIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [U] [K] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 21 janvier 2025.

Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :