TJ 64102, 15 juin 2026, RG 24/00281

N° RG 24/00281 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FNKI minute n° 26/273
du 15/06/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emmanuel MOITIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Maitena HUERTA, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 11

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuel MOITIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Maitena HUERTA, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 11

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.A.R.L. [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 58

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

Société QBE EUROPE SA/NV, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SCP DELMA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 59, la SELAS GFG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,
Intervenant volontaire

A l’audience du 23 Mars 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP DELMA AVOCATS, la SELARL ETCHE AVOCATS, la SELAS GFG AVOCATS, Me Maitena HUERTA, Me Emmanuel MOITIE, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [I] [B] et M. [V] [B] (les consorts [B]) étaient propriétaires sur la commune de [Localité 1], [Adresse 5], d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AC N° [Cadastre 1], d’une contenance de 00ha 05ca 78 ca.

Suivant acte de promesse unilatérale de vente du 8 mars 2019, soumise à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, les consorts [B] se sont engagés à vendre ladite parcelle à la société IMMO SUD OUEST, ayant comme gérant M. [H] [L], pour le prix de 500.000 euros.

Il était stipulé dans l’acte que le prix a été négocié par l’Agence [U] au titre d’un mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 215, et qu’en contrepartie l’acquéreur versera le jour de l’acte authentique une rémunération de 25.000 euros.

Par acte authentique du 28 juillet 2021, reçu par Maître [Y] [P], notaire à [Localité 2], avec la participation de Maître [W] [K], notaire à [Localité 2], les consorts [B] ont vendu à M. [H] [L] et son épouse Mme [E] [R], la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AC N° [Cadastre 1] pour le prix de 500.000 euros.

Il était stipulé qu’au titre d’un mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 215, l’Agence [U] percevrait une rémunération de 250 000 euros.

Suivant acte du 1er décembre 2022, reçu par Maître [O] [A], notaire à [Localité 3], promesse de vente a été rédigée entre les époux [L]-[R] au profit des consorts [G]-[T], portant sur la parcelle cadastrée section AC N°[Cadastre 1].

Suivant acte du 28 mars 2023, les consorts [G]-[T] ont acquis le bien pour le prix net vendeur de 890.000 euros.

Par courriers recommandés du 17 juillet 2023 et du 8 septembre 2023, les consorts [B] et leur conseil ont mis en demeure l’Agence [U] de règler la somme de 390.000 euros à titre indemnitaire, dans le cadre de l’inexécution d’un mandat de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, les consorts [B] ont fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la société [U] sur le fondement du manquement à son obligation précontractuelle d’information et de conseil, aux fins de condamnation au paiement à la somme de 390.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021, outre la somme de 12.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La société QBE Europe SA/NV, assureur de la société [U], est volontairement intervenue à l’instance.

- Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 mars 2026, les consorts [B] demandent de :

“ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, au visa de l’article 784 du Code de procédure civile, et fixer la date de clôture à la date des plaidoiries, soit le 23 mars 2026 ;

− à défaut, prononcer le rejet des conclusions n° 4 d’[U] et des conclusions n° 2 de QBE Europe signifiées le signifiées le 5 mars 2026, motif pris de leur tardiveté et de l’atteinte au principe du contradictoire qui en résulte ;

− juger recevables les demandes de Messieurs [V] et [I] [B] ;

− juger bien fondées les demandes de Messieurs [V] et [I] [B]
− juger que Messieurs [V] et [I] [B] ont été les clients d’[U] du 17 novembre 2016 au 31 décembre 2022 ;

− juger que pendant cette période, [U] s’est placée en situation de conflit d’intérêts au préjudice de Messieurs [V] et [I] [B] ;

− juger qu’[U] a manqué à son devoir de conseil et d’information précontractuelle au préjudice de Messieurs [V] et [I] [B] ;

− juger qu’[U] a ainsi commis des fautes et engagé sa responsabilité envers Messieurs [V] et [I] [B] ;

− juger que le préjudice subi par Messieurs [V] et [I] [B] est égal à la différence entre le prix auquel ils ont vendu leur terrain à Monsieur [L] et le prix auquel ce dernier l’a ensuite cédé à Mme [T] ;

− juger que QBE Europe a expressément renoncé à opposer une clause de non-garantie à [U] et aux consorts [B] ;

− condamner QBE Europe à garantir solidairement et en tout état de cause in solidum, la dette indemnitaire de son assurée [U] envers les consorts [B] à concurrence de la réparation totale ordonnée à leur profit, sans franchise ni restriction d’aucune sorte ;

− débouter QBE Europe de sa demande d’opposer aux consorts [B] une franchise de 750 € ;

− condamner en conséquence solidairement ou en tout état de cause in solidum, [U] et QBE Europe à payer 390 000 € à Messieurs [V] et [I] [B] à titre de dommages-intérêts à raison du préjudice subi, consistant en la perte de chance de percevoir un prix de vente de leur terrain s’élevant à 890 000 € au lieu des 500 000 € qu’ils ont encaissé ;

− juger que la somme de 390 000 € portera intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021, qu’ils seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil et qu’[U] ainsi que QBE Europe seront tenus solidairement de leur paiement ou en tout état de cause in solidum envers les consorts [B] ;

− juger que les conditions particulières du contrat d’assurance produit par QBE Europe sont inopposables aux consorts [B] ;

− condamner [U] à payer 6 000 € à chacun de Messieurs [V] et [I] [B] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

− condamner QBE Europe à payer 6 000 € à chacun de Messieurs [V] et [I] [B] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

− débouter QBE Europe de sa demande indemnitaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

− débouter [U] de sa demande indemnitaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

− débouter [U] de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

− débouter QBE Europe de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

− juger qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. “

Ils font valoir que :

- l’agence [U] a accepté des consorts [B], en 2017, un mandat verbal d’évaluer le prix du terrain et de leur trouver un acquéreur, et cette même année l’agence [U] a établi un mandat de recherche n° 215 avec M. [H] [L], professionnel de l’immobilier, portant sur ce terrain, tout en conseillant les consorts [B] de fixer le prix à 500.000 euros.
- le mandat de recherche a été rédigé après l’acceptation du mandat de vente reçu des consorts [B], destiné à créer une apparence,
- les consorts [B] étaient les clients de l’agence [U] depuis le 4 décembre 2026 dans le cadre d’un mandat d’administration saisonnière d’une maison sur la partie supérieure du terrain litigieux,
- l’Agence [U] s’est placée en conflit d’intérêts alors qu’elle ne devait pas porter atteinte aux intérêts patrimoniaux des consorts [B], néophytes en la matière, M. [L] sachant, grâce à l’agence, qu’il achetait à un prix très inférieur au prix du marché, et l’agence n’ayant pas informé ses mandants, qu’elle ne considérait plus comme ses clients à compter du 25 août 2017 tout en leur faisant croire qu’elle les considérait comme tels, de la possibilité de consulter une autre agence pour obtenir un second avis de valeur du terrain,
- contrairement à ce qu’avance l’agence [U], l’absence puis l’obtention d’un permis de construire n’ont eu aucune influnece sur la détermination du prix du terrain.
- la faute de l’agence les a privés dune forte plus-value.

- Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, la société [U] demande de :

“ DEBOUTER Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] de leurs demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de la SARL [U],

CONDAMNER Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] à verser à la SARL [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance,

JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,”

Elle fait valoir que
- il n’existe ni mandat écrit ni oral avec les consorts [B], le seul mandat étant le mandat de recherche n° 215 conclu avec M. [L], dont les demandeurs avaient connaissance, mentionné dans les actes notariés,
- le mandat d’admnistration de biens relatif à la location saisonnière de la maison d’habitation des consorts [B] est étranger aux débats,
- aucun défaut à son obligation de conseil n’est établi alors que les consorts [B] savaient que l’estimation avait été réalisée en 2017,
- la valeur du bien a évolué entre 2021 et 2023 du fait de l’obtention d’un permis de construire, les seuls éléments de comparaison produits par les demandeurs sont artificiels , et les consorts [B] ont fait le choix de vendre en l’état pour 500.000 euros, alors que M. [L] s’était déjà heurté à un refus d’obtention de permis de construire en 2019.

- Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026, la société QBE Europe SA/NV demande de :

“ DONNER ACTE à la compagnie QBE EUROPE SA/NV de son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance en qualité d’assureur de la SARL [U] ;

- DIRE ET JUGER que la SARL [U] et les consorts [B] ne sont liés par aucun engagement contractuel à raison de la vente de leur terrain sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

- DIRE ET JUGER que les consorts [B] ne démontrent pas l’existence d’une quelconque faute de la société [U] à leur égard à l’occasion de la vente de leur terrain sis [Adresse 5] à [Localité 1] à Monsieur [L]
- DIRE ET JUGER que les consorts [B] ne démontrent pas l’existence d’un quelconque préjudice à raison d’une prétendue sous-évaluation du prix de vente de leur terrain sis [Adresse 5] à [Localité 1] à Monsieur [L] ;

En conséquence,

- DIRE ET JUGER que la SARL [U] n’a pas engagé sa responsabilité à l’égard de Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] à l’occasion de la vente de leur terrain sis [Adresse 5] à [Localité 1] à Monsieur [L] ;

- DEBOUTER purement et simplement Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

- DEBOUTER Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

- FAIRE APPLICATION de la franchise contractuelle de 750 € au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » prévue au contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie QBE EUROPE SA/NV par la SARL [U],
- CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] à verser à la compagnie QBE EUROPE SA/NV la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [B] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Vincent DELPEUCH, du Barreau de BAYONNE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

- ECARTER l’exécution provisoire.”

Elle fait valoir que :
- le mandat de location n’a aucun rapport avec la vente du terrain,
- un mandat d’agent immobilier doit être exprès aux termes de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970,
- les consorts [B] ne justifient d’aucune démarche auprès de la société [U] en vue de la vente et ne produisent pas l’estimation qui aurait été fournie par la société [U],
- la collusion n’est pas démontrée,
- le mandat de recherche figurait dans l’acte de promesse de vente du 8 mars 2019 et dans l’acte authentique de vente du 28 juillet 2021.
- L’obtention du permis de construire par . [L] le 30 novembre 2021 a permis d’augmenter la valeur du terrain et la valeur du m² à [Localité 1] a fortement accru de façon générale.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2026.

L’affaire a été débattue en audience publique, tenue le 23 mars 2026 et a été mise en délibéré, par sa mise à disposition au greffe, à la date du 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile,

“ Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.”

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile,

“ L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

Les conclusions notifiées le 12 mars par les consorts [B] font suite aux écritures notifiées la veille de la clôture par les défenderesses.

Dans la respect du principe contradictoire, qui justifie à lui seul une cause de révocation compte tenu de sa gravité, l’ordonnance de clôture sera révoquée, la clôture prononcée à la date des plaidories et les conclusions des consorts [B] du 12 mars 2026 déclarées recevables.

- Au fond :

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte des pièces que les seuls mandats formalisés sont les suivants :
- un mandat d’administration de biens signé le 4 décembre 2016 entre les consorts [B] et la société [U], portant sur l’administration et la location d’une villa sise à [Adresse 6], se situant au-dessus du terrain cadastré section AC N° [Cadastre 1], démontrant que les consorts [B] et l’agence [U] étaient effectivement en relation d’affaires depuis cette date, mandat totalement étranger à un éventuel mandat verbal qui aurait été donné à l’agence [U] pour procéder à la vente de la parcelle cadastrée section AC N° [Cadastre 1].

- un mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir n° 215, signé le 25 août 2017 entre la société [U] et M. [H] [L], portant sur ledit terrain.

Si les demandeurs situent la date de conclusion du mandat verbal qu’ils invoquent à l’année 2017, ils ne précisent pas pourquoi ils n’auraient pas conclu de mandat écrit aux fins de vente de leur terrain, étant rappelé que l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 rappelle qu’un tel mandat ne saurait être présumé, et que toute commission due à l’agence doit être expressément prévue.

Il était donc de l’intérêt de la société [U], à supposer qu’un tel mandat ait été envisagéavec les consorts [B], de le formaliser par écrit pour qu’une rémunération puisse être envisagée dans le cadre d’une commission sur la vente à venir.

Les consorts [B] ne rapportent pas davantage l’existence de courriels ou autres échanges permettant d’établir l’existence éventuelle d’un mandat verbal entre eux et l’agence en vue de la vente de leur parcelle, le seul procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2025 retraçant le message vocal du 25 août 2022 de M. [M] [U], gérant de la société, ne faisant que confirmer l’existence d’un mandat de recherche entre la société [U] et M. [L], et le fait que ledit gérant avait parfaitement conscience que les contrats de gestion de location avec les consorts [B] allaient être résiliés.

Ce seul document ne saurait laisser présumer une entente frauduleuse entre l’agence et M. [H] [L], antérieure à la vente du terrain du 28 juillet 2021, étant constaté qu’à cette date les demandeurs ne rapportent pas davantage la preuve que l’agence pouvait savoir que M. [L] vendrait son bien quelques mois plus tard 390.000 euros de plus.

Les consorts [B] ne sauraient davantage invoquer utilement le caractère frauduleux du mandat de recherche n°215, lequel a été rappelé et dans la première promesse de vente du 8 mars 2019, qui n’a pas eu de suite, et dans l’acte de vente du 28 juillet 2021.

Au-delà de l’inexistence d’un mandat verbal, les pièces soumises au tribunal ne permettent pas de déterminer qui a fixé le prix de vente en 2021, le seul élément certain étant relatif à une fixation initiale du prix en 2017 par l’agence SOCOA à la somme de 500.000 euros, les consorts [B] n’établissant pas que ladite somme leur aurait été suggérée par l’agence [U] dans le cadre de la vente consentie à M. [H] [L], étant ajouté que sans être professionnels de l’immobilier, les consorts [B] pouvaient parfaitement savoir que les prix dans la région avaient fortement augmenté entre 2019 et 2021, en raison notamment des effets de la crise sanitaire, ainsi que l’atteste Madame [T].

Sans s’appesantir davantage sur les effets éventuels de l’obtention d’un permis de contruire par M.[H] [L] sur la valeur du bien, et sur la comparaison des prix au m² telle qu’avancée par les demandeurs, il y aura lieu de rejeter leurs demandes indemnitaires, l’existence d’un mandat de vente entre eux-mêmes et la société [U] n’étant pas établie pas davantage que l’entente frauduleuse entre l’agence et M. [H] [L], par voie de conséquence aucun manquement à une éventuelle obligation de renseignement ne saura être être retenue à l’encontre de l’agence.

Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [I] [B] et M. [V] [B] seront condamnés aux dépens.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est équitable de condamner M. [I] [B] et M. [V] [B] à verser à la société [U], chacun, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Les consorts [B] et la société QBE EUROPE SA/NV verront leur demande au titre des frais irrépétibles rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances engagées à compter du 1er janvier 2020,les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS