TJ 64102, 15 juin 2026, RG 24/01675

N° RG 24/01675 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FSSY minute n° 26/275
du 15/06/2026

Grosse et expédition le :
AUX AVOCATS

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [Y] [J] [Q] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire :, Me Aurélie BOURGOIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 172

Madame [R] [S] [U] [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire :, Me Aurélie BOURGOIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 172

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Société [Etablissement 1] (SCCV), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL CABINET CAMBOT, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant, vestiaire :

S.A.S. AEDIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL CABINET CAMBOT, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant, vestiaire :

S.A.R.L. COTE D ARGENT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Carine HIQUET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 140

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 23 Mars 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu Me Camille BAILLOT, Me Aurélie BOURGOIN, la SELARL CABINET CAMBOT, Me Carine HIQUET, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de réservation en date du 18 octobre 2020 et par acte authentique de vente en date du 18 février 2021, Monsieur [F] et Madame [L] ont acquis, pour une montant de 448.500 €, en état futur d’achèvement, deux lots de copropriété dépendant de l’immeuble « L’[Etablissement 1] », situé [Adresse 5] à [Localité 1], auprès de la société l’[Etablissement 1] dont la société AEDIFIM est la gérante statutaire.

Le premier lot numéro 103 correspond à un appartement tandis que le lot numéro 116 correspond à un parking couvert.

Par arrêté du 12 juillet 2019, le permis de construire initial était accordé par la mairie de [Localité 1] à la société AEDIFIM puis transféré, par arrêté du 3 septembre 2019, à la société l’ESSENCIEL. Puis par arrêté du 1er décembre 2020 un permis modificatif était accordé par la mairie de [Localité 1].

Par contrat conclu le 15 juin 2022, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER était nommée en qualité de syndic.

Une assurance dommage-ouvrage était également souscrite auprès de la société SMABTP.

Après livraison des biens intervenue le 28 juin 2022, date du procès-verbal de livraison, les époux estimaient nécessaires d’émettre des réserves quant au bien livré.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juillet 2020, les acquéreurs notifiaient à la société l’[Etablissement 1] de nouveaux griefs quant au bien livré.

À la suite de la réalisation de plusieurs diagnostics de performance énergétique, les acquéreurs ont constaté que leur logement était classé en catégorie C.

Après de nouveaux échanges avec la société l’[Etablissement 1] n’ayant pas donné satisfaction aux acquéreurs, ceux-ci saisissaient le Juge des référés du tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Ainsi, par ordonnance du 3 octobre 2023, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné une expertise judiciaire et désignait Monsieur [C] [T] en qualité d’expert pour procéder à l’expertise des désordres attachés aux biens acquis. Par ordonnance du 29 janvier 2024, Madame [V] [G] était désignée en remplacement de [C] [T].

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, les Consorts [F] et [L] ont fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux sociétés L’[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE aux fins de voir réparer les préjudices qu’ils estiment avoir subi.

Par ordonnance du 27 Novembre 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture différée de l’affaire à la date du 5 Mars 2026, tout en fixant l’audience des plaidoiries à la date du 23 Mars 2026.

PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions en date du 26 novembre 2025, les Consorts [F] et [L] demandent au Tribunal de :

DECLARER Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à réaliser les travaux nécessaires à la reprise des vices et non conformités ci-après mentionnées dans un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard :

Points 1 et 7 : Porte d'entréePoint 19 : Non-conformité du positionnement et de la taille de l'ouverture de la chambre 1
À défaut de reprise dans le délai susvisé,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM au coût des travaux de reprise des vices et non conformités dénoncées ainsi qu'à la moins-value occasionnée par ces derniers.
En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 14.300,27 € TTC, se décomposant comme suit :

5.662,27€ TTC nécessaires à la reprise de la non-conformité du DPE à la réglementation 2012 (Point 16)
5.203,00 € TTC nécessaires à la reprise du désordre affectant le parquet de la chambre parentale (Point 15), la baie vitrée du salon (Point 20) et l'impossibilité d'ouvrir simultanément la porte de la salle de bains et de la chambre, (Point 6),
2.995,00€ TTC nécessaires à la reprise du défaut de pose de la paroi de douches (point 2 et 3), du défaut de pose et de conformité de la porte de l'armoire colonne Salle d'eau 2 et présence de chocs (Point 4), du défaut de fermeture de la porte aimantée de la douche (Point),
440 € TTC au titre des prestations complémentaires chiffrées par l'expert à savoir le vissage du cumulus et la reprises des fissures.
A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à verser Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 7.260 € TTC au titre des travaux réparatoires.

PRECISER que les sommes devront être actualisées en tenant compte de l'évolution de l'indice
BT 01 au jour de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) dans un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir ce sous astreinte de 300€ par jour de retard, à faire :

Procéder à la réalisation des travaux de reprises des défauts et réserves dénoncés affectant notamment les parties communes spéciales aux appartements dont les lots 103 et 116,
Cesser l'activité de l'association ASYLUM RESEARCH & GLOBAL ASSISTANCE et de l’osthéopate
CONDAMNER la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 27,28 € en réparation de leur préjudice financier au titre du remboursement des charges de copropriété,

CONDAMNER in solidum les sociétés l’ESSSEN’CIEL et AEDIFIM à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L], la somme de 22.425€ TTC au titre de la moins-value sur le prix de vente en raison du défaut de conformité de la fenêtre de la chambre parentale,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] les sommes suivantes 15.000 € au titre du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNER la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 8.000 € TTC au titre du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] les sommes suivantes 10.000 € au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 12.000€ TTC au titre de l'article 700 du CPC en ce inclus les frais d'expertise amiable.

CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de commissaire de justice pour la délivrance des assignations.

DEBOUTER les sociétés L'[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (COTE D'ARGENT IMMOBILIER) de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] notamment celle au titre de l'article 700 du CPC et des dépens,

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande relative à la recevabilité de l’action, les Consorts font valoir que cette action fondée sur l’article 1642-1 Code civil est recevable puisqu’elle est introduite dans le délai annal prévu à l’article 1648 du Code civil. Les Consorts ont reçu livraison de leur bien le 28 juin 2022. Par exploit de commissaire de justice du 2 juin 2023, ces derniers ont délivré assignation en référé expertise au vendeur devant le tribunal judiciaire de Bayonne. Cette assignation ayant interrompu le délai de prescription, un nouveau délai d’un an commence à courir à la date de l’ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de Bayonne, le 3 octobre 2023. Puis, les Consorts ont introduit une action, par assignation, sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil, le 2 octobre 2024.

Concernant l’engagement de la responsabilité des sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM

S’agissant des fondements pour engager la responsabilité des sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM, les Consorts [F] et [L] affirment se baser sur l’article 1642-1 du Code civil correspondant à la garantie des vices et défauts de conformité apparents. Ils invoquent également l’obligation de délivrance conforme prévue à l’article 217-3 du Code de la consommation.

Concernant les vices de construction et défauts de conformité dont la responsabilité incombe aux sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM,
Les Consorts expliquent d’abord constater des vices au niveau de la porte d’entrée (point 1 et 7), en se basant sur l’expertise judiciaire. Le judas de la porte d’entrée est ainsi mal vissé et il a été remarqué un faux aplomb de la porte qui entraine un espace lorsque celle-ci est fermée entre la porte et l’encadrement, facilitant une potentielle effraction.
Les Consorts constatent également, à l’appui de l’expertise judiciaire, un faux aplomb de la paroi de douche (salle d’eau 1) et la présence inesthétique d’un joint sur environ 20 cm. Une réserve sur ce point avait été posée à la livraison et la société CELHABE, avant son placement en liquidation judiciaire, devait changer les portes.
Selon les demandeurs, il existe également des défauts de pose et de conformité de la porte de l’armoire colonne de la salle d’eau 2 qui aux dires du rapport d’expertise nécessitent d’être changée. La porte aimantée de la douche présente également un défaut puisqu’elle ne se ferme pas correctement.
Aussi, la configuration des pièces ne permet pas l’ouverture des portes de la chambre parentale et de la douche simultanément. Les Consorts expliquent que l’expert relève que l’exécution des travaux ne correspond pas aux plans remis, ce que les sociétés l’[Etablissement 1] et AEDIFIM ne contestent pas. L’expert préconise de reprendre le sens d’ouverture de la porte d’accès et de reculer l’interrupteur de la pièce.
De la même manière, les Consorts affirment que 2 lattes du parquet de la chambre parentale craquent. L’expert précise qu’il s’agit d’un défaut à reprendre par le menuisier, seule une pose collée empêche ce problème, alors que les lattes en question ont fait l’objet d’une pose flottante.
Les Consorts relèvent également que le diagnostic performance énergétique n’est pas conforme à la règlementation de 2012. 5 diagnostics ont été remis classant en catégorie C le logement acquis par les Consorts [F] et [L]. Cette classification est dû à une disparité de catégorie selon les logements, ce dont les Consorts affirment ne pas avoir eu connaissance et qui selon eux aurait dû fait l’objet d’une information préalable. Les Consorts relèvent que bien que l’expert affirme que ce classement ne remet pas en cause la conformité du logement à la réglementation RT 2012, le promoteur avait l’obligation de les informer de cette disparité de classement selon les logements. De la même manière, les Consorts arguent du fait qu’au regard de la plaquette publicitaire du promoteur, ils avaient acheté un logement peu énergivore, ce qui selon eux, n’est pas le cas en l’espèce.
De plus, les Consorts [F] et [L] expliquent que dans la chambre 1 le positionnement et la taille de l’ouverture est non-conforme comme le constate l’expert judiciaire. Selon la notice descriptive qui a valeur contractuelle, les fenêtres devaient être posées sur une allège vitrée de taille identique. Or, les Consorts affirment ne jamais avoir été informés des plans annexés au permis de construire modificatif venant modifier la taille et le positionnement des fenêtres initialement prévus. Selon les Consorts, l’expert relève que suivant le plan annexé au contrat de réservation, il était prévu que l’ouvrant de la chambre 1 soit 20 cm plus long que l’ouvrant de la chambre 2 et posé sur une allège béton. Or, dans les faits les 2 fenêtres sont identiques, sur une allège béton de 90 cm pour la chambre 1 et sur une allège vitrée de 90 cm pour la chambre 2. Les Consorts font également valoir que bien que l’acte de vente évoque « des modifications mineures en façade » celles-ci ne font pas référence à l’ouvrant de la chambre 1 notamment en raison de la modification déterminante de la luminosité dans la pièce.
Enfin, les Consorts [F]-[L] relèvent plusieurs impacts sur la grande baie vitrée du séjour qui nécessitent d’être changée selon l’expert.
Concernant l’engagement de la responsabilité de la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER
Les Consorts [F]-[L] entendent également que soit reconnue la responsabilité de la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER sur le fondement de l’article 1240 et 1241 du Code civil en raison du manquement aux obligations, contenues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation. Ceux-ci affirment que le syndic a également le devoir et le droit d’agir de sa propre initiative sans vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, pour faire procéder aux réparations mentionnées en raison de leur caractère urgent et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble.
Concernant les dommages dont la responsabilité incombe à la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER,
S’agissant des fissures sur le prolongement du balcon sur la hauteur côte Ouest, les Consorts [F]-[L] relèvent qu’elles sont situées dans une partie commune de l’immeuble et que l’expert a constaté qu’elles ne présentent pas de risque pour la solidité du bâtiment. Les Consorts rappellent que le syndic était informé de ces désordres et qu’il n’a pas effectué les diligences nécessaires si ce n’est la réalisation considérée tardive d’une déclaration de sinistre le 1er août 2023 et un mail datant du 6 janvier 2023. Dans cette continuité, les demandeurs reprochent au syndic sa passivité fautive puisqu’il n’aurait évoqué des travaux concernant ce désordre, qu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2024, ce qui a conduit à l’expiration de la garantie de parfait achèvement et ce alors même qu’il était informé de l’ampleur des désordres au regard de la dénonciation des procès-verbaux de constat et de l’assignation du 3 octobre 2023.
S’agissant des fissures et infiltrations provenant des balcons des étages supérieurs, les Consorts [F]-[L] affirment que les fissures situées dans les parties communes, entre la dalle et le garde-corps, présentent un risque pour la sécurité des occupants puisqu’elles elles ont une incidence sur la solidité des balcons. L’inaction du syndic sur ce point constitue selon les Consorts [F] et [L] un manquement aux obligations qui lui incombent.
S’agissant des fissures sur le dallage de la place de parking qui sont situées dans une partie commune, les Consorts [F]-[L] rappellent que le syndic a été informé de la situation le 14 décembre 2022 mais que la déclaration de sinistre n’a été effectuée que tardivement le 22 avril 2024.
S’agissant de l’exercice des activités associatives dans l’immeuble, les demandeurs font valoir que le règlement de copropriété ne permet que l’exercice d’activité commerciale ou libérale. Ainsi, selon les Consorts [F]-[L], les activités telle que celles exercées, dans un local situé sur le même pallier que le leur, par Monsieur [P] qui est ostéopathe et par une association destinée notamment à protéger les droits des réfugiés politiques, s’opère en contrariété du règlement de copropriété. Le syndic n’ayant pris aucune mesure pour faire cesser cette situation, sa responsabilité doit être engagée.
Concernant les demandes indemnitaires
S’agissant des l’évaluation des dommages matériels subis, les Consorts [F]-[L] détaillent le montant des travaux réparatoires dans leurs conclusions.
S’agissant du préjudice financier, les Consorts [F]-[L] affirment qu’ils n’ont pas été destinataires du remboursement intégral des charges de copropriété lié au retard de la livraison de leur lot, qu’ils calculent sur la base du premier appel de fond d’un montant de 163,20 €. Suite au remboursement de la somme de 38 € par le syndic il resterait ainsi un reliquat de 27,28 €. Les demandeurs arguent également d’une moins-value sur l’appartement du fait de la non-conformité de la fenêtre de la chambre parentale qu’ils évaluent à 5% du prix de vente, soit 22.425 €.
S’agissant du préjudice de jouissance du fait des fautes commises par les sociétés l’[Etablissement 1] et AEDIFIM, les Consorts [F]-[L] font valoir qu’ils craignent une effraction favorisée par le défaut de conformité de la porte d’entrée, l’impossibilité de fermer la porte de la douche, la perte de luminosité dans la chambre 1 et les craquements du parquet.
S’agissant du préjudice de jouissance du fait des fautes commises par le syndic, la passivité du syndic face à la présence illicite d’une association et d’un ostéopathe sur le même pallier troublerait leur jouissance paisible de leur appartement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, la société l’ESSENCIEL et la société AEDIFIM demandent de :
DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes au titre de l'allège de la chambre 1 (point 19) et du DPE (point 16) ;

DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes portant sur les troubles de jouissance, le préjudice moral et la perte de valeur de l’appartement;

DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes portant sur le problème de fermeture de la porte d'entrée (point 7) ;

PRENDRE ACTE que la société L'ESSEN CIEL s'engage à revisser le judas de la porte d'entrée (point 1) ;

DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes portant sur le défaut de pose des parois de douche salle d'eau 1 (point 2) et salle d'eau 2 (point 3) ;

DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes portant sur la reprise du parquet (Point 15) ;

JUGER que la somme de (150 +1926) 2076 € est un plafond d'indemnisation et, à titre subsidiaire, que cette somme ne saurait aller au-delà de (1110+3126) 4236 € si les points 2 et 15 étaient retenus ;

DEBOUTER les consorts [F]-[L] de leurs demandes de remboursement des PV de constat des commissaires de Justice ;

REDUIRE à de justes proportions les demandes formulées par les consorts [F]-[L] sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

ECARTER l'exécution provisoire ;

Dans tous les cas,

CONDAMNER les consorts [F]-[L] au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société AEDIFIM qui n'est pas concernée par le présent litige.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés AEDIFIM et [Etablissement 1] expliquent que la société AEDIFIM n’étant que gérante de la société ESSENCIEL, elle ne peut être déclarée responsable que s’il est démontré des fautes de gestion de sa part, ce qui n’est pas le cas, en l’espèce. La société AEDIFIM doit donc être mise hors de cause.
La société [Etablissement 1] affirme que le permis modificatif accordé le 1er décembre 2020 contenait explicitement le changement de configuration de la fenêtre de la chambre 1 ce qui permet d’en déduire que la modification n’était pas unilatérale et était donc entrée dans le champ contractuel. La société retient également que l’acte de vente mentionnait « des modifications mineures » en façade de sorte que les modifications de la fenêtrée intervenue respectait les règles contractuelles et qu’il appartenait au Consorts de se renseigner davantage s’il l’estimait nécessaire.
Concernant le diagnostic de performance énergétique, la société [Etablissement 1] fait valoir que l’expert a relevé la conformité du logement à la norme RT 2012 et que le classement en catégorie C. De plus, il relève que c’est le changement de règlementation intervenu le 1er juillet 2021, postérieurement au permis de construire, qui a fait passer logement de la catégorie B à la catégorie C.
Concernant le démontage de la paroi de douche pour sa mise en conformité, la société [Etablissement 1] soutient que le devis a été réalisé pour les deux salles de bain. Or l’expert ne retient qu’un défaut dans la première.
Concernant le parquet, la société [Etablissement 1] fait valoir que 2 lattes ayant fait l’objet d’une pose flottante qui craquent ne constituent pas un désordre. En effet, la société explique que l’expert relève que les poses flottantes craquent. Mais le contrat prévoyait une pose flottante, et donc les craquements ne peuvent être imputés à la société [Etablissement 1].
Concernant l’article 700 du CPC, la société [Etablissement 1] soutient que le rapport CO EXPERT était suffisant pour solliciter une expertise judiciaire. De ce fait, les procès-verbaux dressés le 14 décembre 2022 et le 10 mars 2023 n’étaient pas nécessaires, de sorte qu’ils ne sauraient être supportés au titre de l’article 700 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2025, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER demande de :
DIRE et JUGER que la société COTE D’ARGENT IMMOBILIER n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de syndic de la résidence.

DIRE et JUGER que Monsieur [F] et Madame [L] ne subissent aucun préjudice financier résultant de non-remboursement des charges de copropriété lié au retard de livraison de leur mot sur la période du 16 au 28 juin 2022.

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [F] et Madame [L]

CONDAMNER Monsieur [F] et Madame [L] à régler à la société COTE D’ARGENT IMMOBILIER la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [F] et Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER affirme avoir accompli toutes les démarches qui lui sont imposées dans le cadre de la garantie de parfait achèvement en ayant pris contact à plusieurs reprises avec la société AEDIFIM.

De la même manière, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER considère avoir respecté toutes les obligations légales imposées par l’article 18, alinéa 1er, de la loi du 20 juillet 1965 par la réalisation de quatre déclarations de sinistres auprès de l’assurance dommage-ouvrage : la SMABTP et l’absence de vote favorable de l’assemblée générale des copropriétaires au sujet des travaux à mettre en œuvre pour remédier aux désordres.

Dans cette même continuité, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER estime ne pas être tenue par l’obligation de réaliser des travaux à sa propre initiative prévue à l’article 18, I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, cette obligation n’ayant lieu que pour des situations d’urgence empêchant la convocation préalable d’une assemblée générale afin de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble.

Concernant l’existence d’un manquement dans la surveillance de l’application du règlement de copropriété, le syndic fait valoir que Monsieur [P] avait été autorisé a exercé son activité d’ostéopathie par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 janvier 2021, conformément à l’article « occupation » du règlement de copropriété qui prévoit que « les appartements seront principalement destinés à l’habitation. Leur utilisation à usage de bureau même pour une activité commerciale ou de cabinet pour une profession libérale est toutefois acceptée à condition qu’elle ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres usagers ».

En parallèle, concernant l’activité « cabinet de santé » » et la domiciliation de l’association ASYLUM RESEARCH and GLOBAL ASSISTANCE, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER affirme continuer de défendre la position des copropriétaires et s’opposer à leur installation. En effet, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER représente ses copropriétaires dans l’instance inscrite sous le n°RG 22/01521 introduite par Monsieur [P] afin que l’association et le cabinet de santé puissent installer deux plaques de profession libérale. La société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER a réalisé en ce sens une demande reconventionnelle tendant à voir condamner Monsieur [P] à respecter le règlement de copropriété.

La société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D’ARGENT IMMOBILIER affirme également avoir remboursé l’intégralité des charges de copropriété liée au retard de livraison des lots qui s’élève selon elle à 38 €.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
Le dossier a été débattu en audience publique tenue le 23 Mars 2026 a été mis en délibéré par sa mise à disposition au greffe à la date du 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité de l'action des consorts [F]-[L] est acquise, n'ayant pas été contestée devant le juge de la mise en état jusqu'à l'ordonnance de clôture au vu de l'article 789 du code de procédure civile, donnant compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les éventuelles fins de non-recevoir.

Sur la responsabilité de la société AEDIFIM, gérant de la société [Etablissement 1] : celle-ci ne se trouve pas engagée dans la mesure où aucune faute de gestion de celle-ci n’est démontrée.
Les demandes dirigées contre la société AEDIFIM seront rejetées.
Sur la responsabilité de la société [Etablissement 1]

L’article 1642-1 du Code civil prévoit que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

S’agissant des demandes portant sur les dommages matériels
Sur la fenêtre de la chambre 1 L’expert judiciaire retient qu’il existe un défaut de respect du contractuel. En effet, il y a eu une modification de configuration des fenêtres entre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif en date de décembre 2020. Cette modification aurait dû faire l’objet d’une information préalable aux Consorts [F] et [L] dans le cadre de leur rapport contractuel avec le promoteur. Le promoteur s’était contractuellement obligé à livrer une allège vitrée dans la chambre 1, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il s’agit donc d’un défaut de conformité au contrat conclu.
En conséquence, il y a donc lieu d’accueillir la demande tendant à ce que la société L’[Etablissement 1] soit déclarée responsable de la non-conformité relative à la taille et à la configuration de la fenêtre, et de réaliser dans la chambre 1 une allège vitrée aux mêmes dimensions que celle de la chambre 2 .
La société l’[Etablissement 1] sera condamnée à réaliser les travaux réparatoires de la non-conformité afin qu’ils soient conformes au permis de construire initial dans un délai d’un mois sous astreinte de 300 € par jour de retard.
Sur le diagnostic de performance énergétique L’expert judiciaire relève que le classement énergétique en catégorie C du logement ne remet pas en cause la conformité à la réglementation RATP 2012 de l’immeuble. Ainsi, l’évolution de la réglementation en la matière en date du 1er juillet 2021, postérieure au dépôt du permis de construire initial, a fait basculer le logement des Consorts en catégorie C alors même que selon la réglementation antérieure il aurait été classé en catégorie B. Ainsi, il y a lieu de retenir que cette classification inférieure ne peut être imputée au promoteur. De la même manière, il apparait dans la plaquette publicitaire, que la société [Etablissement 1] s’était engagée à livrer un bien « peu énergivore ». Or il n’est nullement établi que le classement en catégorie C d’un logement en fait un logement qui ne remplirait pas cette caractéristique puisqu’il s’agit de la troisième catégorie la moins énergivore sur les sept que comprend la classification. L’expert relève à ce titre qu’« au-delà classe E,F,G sont énergivores ». A contrario, il faut en déduire que les classes A, B, C et D peuvent être considérées peu énergivores.
En conséquence, la demande relative au diagnostic de performance énergétique sera rejetée.
Sur les impacts sur la grande baie vitrée du séjour.L’expert retient qu’elle doit être changée, cela n’est pas contesté par la société [Etablissement 1]. Une baie vitrée qui contient des impacts constitue un défaut de conformité.
En conséquence, la demande concernant la baie vitrée du séjour devra être accueillie, la somme de 790 € HT soit 869 € TTC sera allouée.

Sur l’impossibilité d’ouvrir simultanément la porte de la douche et la porte de la chambre parentaleL’expert retient que l’exécution des travaux par le promoteur ne correspond pas aux plans annexés et remis aux Consorts et la modification n’est pas actée par un écrit. Les plans signés prévoyaient une configuration permettant l’ouverture simultanée de la porte de la douche et de celle de la salle de bain parentale. Il faut donc considérer que différence entre la configuration prévue dans les plans signés et celle livrée constitue un défaut de conformité par rapport au contrat conclu.
En conséquence, la demande d’indemnisation concernant l’impossibilité d’ouvrir simultanément la porte de la douche et la porte de la chambre parentale devra être accueillie. L’estimation de l’expert du coût des travaux réparatoires s’élève à 2000 € HT soit 2200 € TTC, il conviendra d’allouer cette somme aux demandeurs.
Sur les craquements du parquet dans la chambre parentaleL’expert retient que les parquets suivant une pose flottante craquent, c’est cette technique qui a été utilisée pour la pose du parquet. Dans la mesure où cette technique peut entrainer des craquements, elle n’aurait pas dû être utilisée dans la chambre parentale puisque l’usage de ce procédé de construction se révèle inadapté à la situation ce qui constitue un désordre. Et ce d’autant plus qu’un acheteur normalement raisonnable ne peut s’attendre à ce que le parquet posé dans une chambre parentale soit posé suivant un procédé entrainant des craquements. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que les Consorts [F]-[L] avaient été informés par le promoteur des risques liés à ce type de pose dans leur chambre.
Au regard des précisions de l’expert pour réparer ce désordre il n’est pas nécessaire de remplacer le parquet de la chambre.
En conséquence, la demande d’indemnisation concernant les craquements du parquet devra être accueillie. L’estimation de l’expert du coût des travaux réparatoires s’élève à 1000 € HT soit 1100 € TTC, il conviendra d’allouer cette somme aux demandeurs.
Sur le défaut de pose de la paroi de doucheLes Consorts [F]-[L] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque défaut ou vice-construction concernant la salle d’eau 2. L’expert ne relève qu’un défaut de pose s’agissant de la salle d’eau 1. Il conviendra donc d’écarter l’existence d’un défaut concernant la salle d’eau 2. S’agissant de la salle d’eau 1, le joint d’environ 20 cm effectué pour rattraper le faux aplomb du mur constitue une défectuosité permettant de caractériser un vice de construction eu égard au rendu inesthétique particulièrement visible.
En conséquence, la demande d’indemnisation concernant le défaut de paroi de douche devra être accueillie. Le devis utilisé par l’expert retient la somme de 1600 € HT pour le démontage « des parois de douche ». Le vice de construction n’étant constaté qu’à l’égard de la salle d’eau numéro 1, il conviendra de retenir la somme 800 € HT soit 880 € TTC au titre des travaux réparatoires.

Sur le défaut de pose et de conformité de la porte de l’armoire colonne Salle d’eau 2 et présence de chocsIl ressort de l’expertise que la porte de l’armoire colonne de la salle d’eau 2 présente un choc et qu’il est nécessaire de la changer. Cela n’est pas contesté par le promoteur.
En conséquence, la demande sera accueillie et la somme de 125 € HT soit 137,5 € TTC sera allouée au titre des travaux réparatoires.

Sur le problème de fermeture de la porte aimantée de la douche
Il ressort du dossier que les aimants de la porte aimantée doivent être réglés car la porte ne se ferme pas correctement ce qui constitue une défectuosité. Cela n’est pas contesté par le promoteur.

En conséquence, la demande sera accueillie et la somme de 40 € HT soit 43 € TTC sera allouée au titre des travaux réparatoires.
Sur le défaut de la porte d’entrée
Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un problème de fermeture de la porte. L’expert relève uniquement un problème de vissage du judas constituant une défectuosité. Le promoteur se dit disposé à revisser le judas.
En conséquence, la demande sera accueillie et la société [Etablissement 1] sera condamnée à faire revisser le judas, et ce sous astreinte 100 € passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement.

Sur la responsabilité de la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER
L’article 1240 du Code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L’article 1241 du Code civil prévoit que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »
S’agissant des dommages consistant aux fissures sur le prolongement du balcon sur la hauteur côté Ouest, les fissures et infiltrations provenant des balcons des étages supérieurs, sur les fissures situées dans le parking
Les Consorts [F]-[L] reprochent au syndic de ne pas avoir agi dans le délai de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la société AEDIFIM alors même qu’ils étaient informés des désordres et des fissures relatives au balcons. Pourtant, lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 octobre 2023, par la résolution n°15 les copropriétaires se sont accordés sur le fait de ne pas agir en justice à l’encontre de la société AEDIFIM avant la fin de la garantie de de parfait achèvement, de sorte que l’inaction du syndic ne serait être constitutive d’une faute.
De plus, les demandeurs affirment que le syndic n’a pas respecté ses obligations contenues à l’articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en ne mettant pas en œuvre les diligences pour réparer les désordres constatés. Or, il apparait que le syndic a réalisé 4 déclarations de sinistre auprès de l’assurance dommages ouvrages : le 1er aout 2023, le 22 avril 2024, le 29 avril 2024, et le 13 février 2025. A chaque fois l’assureur a expliqué que les dommages n’étaient pas couverts par le contrat dans la mesure où il ne constituait pas de risque pour la solidité de l’ouvrage. Il apparait donc que le syndic a pourvu à la conservation de l’immeuble sur ce point en réalisant des déclarations de sinistre concernant chaque dommage.
Sur ce même fondement, les Consorts [F]-[L] affirment que le syndic avait, même en l’absence de résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux, le droit et le devoir de faire réaliser des travaux de sa propre initiative. Or, les conditions pour que le syndic dispose de cette prérogative sont les suivantes : l’existence d’une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée générale des copropriétaires et la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble. Il ressort des éléments du dossier que les travaux de réparation de ces fissures ne constituent d’aucune manière des travaux urgents dans la mesure où ils ne concernent pas la solidité de l’immeuble comme le souligne l’expert. Ne disposant pas de la prérogative de réaliser des travaux de sa propre initiative, cette abstention de la part du syndic ne serait constitutive d’une faute.
En conséquence, la demande des Consorts [F]-[L] sur ce point sera rejetée.
S’agissant de l’exercice des activités associatives dans l’immeuble
Le règlement de copropriété dispose que « les appartements seront principalement destinés à de l’habitation. Leur utilisation à usage de bureau même pour une activité commerciale ou de cabinet pour une profession libérale, sous réserve des dispositions fiscales applicables aux logements loués et des autorisations administratives prévues par les articles L631-7 et L631-4 du Code de la Construction et de l’Habitation est toutefois acceptée à condition qu’elle ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres usagers ». Il résulte donc de ce règlement que les activités associatives ou de cabinet de santé ne sont pas proscrites à moins qu’elle ne porte atteinte à la tranquillité des usagers. Or, les Consorts [F]-[L] ne rapportent pas la preuve que l’activité d’ostéopathie ou associative porte atteinte à la tranquillité des usagers dans la mesure où ces activités sont rarement réalisées à des horaires tardifs ou source de bruit.
Ainsi, si le règlement de copropriété n’apparait pas violé alors l’absence d’action de la part du syndic ne saurait constituer une faute.
En conséquence, la demande des consorts sera rejetée.
Sur le préjudice financier
Dans le cas où le promoteur n’effectue pas les travaux de mise en conformité de la fenêtre de la chambre 1, l’appartement pourrait connaître une diminution de sa valeur vénale par rapport à celle qui aurait dû avoir en cas de livraison conforme au contrat. Il apparait que ce préjudice sera résolu par la réalisation des travaux, et en tout état de cause il ne pourrait être établi qu'au jour de la ente par les demandeurs de leur appartement.
La demande de préjudice financier pour moins-value sera rejetée.
S’agissant du remboursement des charges de copropriétés, le syndic devait rembourser la somme correspondant à 14 jours de charges. Le calcul effectué par les demandeurss se base sur une avance de trésorerie et ne résulte donc pas d’un appel de fonds. Il y a lieu de retenir le calcul suivant qui se base sur l’appel de fonds du 17 juin au 30 septembre 2022 (107 jours) à hauteur de 288.95 €. (288.95/107) x 14 = 37,81 €. Le syndic a effectué un remboursement de 38 € ce qui correspond bien à 14 jours de charges.
La demande sera rejetée.
Sur le préjudice de jouissance
En l’absence de faute de la part du syndic celui-ci ne peut se voir déclarer responsable d’un trouble de jouissance du bien par les acquéreurs.
Jusqu’aux travaux réparatoires, les désordres et non-conformité dont la responsabilité incombe au promoteur ont des conséquences sur la jouissance paisible du bien par les acquéreurs :
Ils ne peuvent pas fermer correctement la porte de la douche
Ils ne peuvent pas ouvrir simultanément les portes de la salle d’eau et de la chambre parentaleIls constatent une perte de luminosité dans la chambre par rapport à la situation qu’ils auraient dû connaitre en l’absence de non-conformité. Il convient de préciser que cette non-conformité dans la chambre parentale à une incidence relative sur la qualité de vie de la pièce dans la mesure où cette diminution de la luminosité a lieu dans un espace en pratique dédié au sommeil. De plus, il faut remarquer que la chambre contient tout de même une fenêtre dont allège vitrée, ce qui maintient une luminosité se rapprochant de ce qu’auraient dû connaitre les demandeurs avec une fenêtre conforme.Le craquement des lattes du parquet est inconfortable. Ces non-conformités constatées causent donc un préjudice de jouissance aux Consorts [F]-[L], qui s’étend de la date de livraison du bien, le 28 juin 2022 jusqu’à la date de travaux de mise en conformité.
La demande d’indemnisation doit être accueillie. La somme de 2. 000 € (1.000 € chacun) sera allouée aux Consorts [F]-[L] en réparation du préjudice de jouissance.
Sur le préjudice moral
Il ressort des éléments du dossier que les demandeurs ont subi des souffrances psychologiques, notamment du stress depuis la livraison du bien, liées à la charge que représente la préoccupation des nombreux échanges avec le promoteur afin de faire constater les multiples non-conformités évoquées. De même, les demandes régulières et nombreuses auprès du promoteur pour que soit réalisés des travaux de réparation constituent un préjudice moral imputable au promoteur.
La demande de préjudice moral doit être accueillie, la somme de 2.000 € sera allouée aux Consorts [F]-[L] (1.000 € chacun).

Sur les frais et dépens
Les dépens seront à la charge de la partie qui succombe à savoir la société [Etablissement 1], en ce compris uniquement les frais d'expertise judiciaire.
Il est équitable de condamner les Consorts [F]-[L], sur le fondement de l’article 700 du CPC, à régler à la SAS AEDIFIM et la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER – COTE D'ARGENT IMMOBILIER, chacune, la somme de 1.500 €.
La société L'ESSENCIEL sera condamnée à verser aux consorts [F]-[L] la somme de 4.000 € au titre des mêmes frais irrépétibles.
Il n'y aura lieu à suspension de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS