TJ 64102, 15 juin 2026, RG 24/01039

N° RG 24/01039 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FQET minute n° 26/283
du 15/06/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [X] [U] [Q] [N] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP ABC AVOCAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 47

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [B] [G] [Y] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire :

Madame [R] [P] [S], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire :

Monsieur [M] [C] [Z], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Madame [J] [H] [D] [Z], demeurant [Adresse 5]
représentée par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Madame [W] [I] [K] [V] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Madame [L] [E] [F] [Z], demeurant [Adresse 6]
représentée par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Madame [A] [GP] [TG] [Z], demeurant [Adresse 7]
représentée par la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 88, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 30 Mars 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP ABC AVOCAT, la SELARL JOFFE & ASSOCIÉS, la SARL SL AVOCAT-CONSEIL, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

Au décès de leur père le 22 avril 2024, Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S] sont devenus propriétaires indivis d’une maison à [Localité 1]. Fin avril, Monsieur [X] [O], propriétaire de la maison voisine, et Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S], désireux de vendre, sont entrés en pourparlers.

Par acte de commissaire de justice des 11 et 14 juin 2024 publié le 25 juin 2024 au service de la publicité foncière de BAYONNE, Monsieur [X] [O], ayant appris son éviction au profit d’un tiers, et considérant que la vente était devenue parfaite dès le 1er mai à la suite d’un accord sur la chose et sur le prix (1890000 euros), a assigné Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S] devant le tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins de l’entendre déclarer la vente parfaite.

La maison a été vendue à Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] au prix de 1930000 euros, suivant une promesse de vente du 31 mai 2024 réitérée le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, Monsieur [X] [O] a assigné Monsieur [B] [S], Madame [R] [S], Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z].

Les deux instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 2 décembre 2025, Monsieur [X] [O] demande au tribunal de:

-débouter Monsieur [B] [S], Madame [R] [S], Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] de leurs demandes,
-rejeter leur pièce n°2,
-juger nulle la vente consentie par Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S] à Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] le 14 août 2024,
-ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière,
-juger parfaite la vente consentie à Monsieur [X] [O] par Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S],
-dire qu’à défaut par Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S] de passer dans le mois de l’expiration du délai d’appel et de la purge du droit de préemption urbain, l’acte authentique de vente, le présent jugement vaudra titre de propriété et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,
-lui donner acte de ce qu’ils’engage à payer au comptant le prix d’acquisition,
-ordonner l’explusion des ocupants de l’immeuble,
-condamner solidairement Monsieur [B] [S], Madame [R] [S], Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] au paiement de la somme de 20000 euros,
-les condamner au paiement de la somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 22 janvier 2026, Monsieur [B] [S], Madame [R] [S], Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] demandent au tribunal de:

-débouter Monsieur [X] [O] de ses demandes,
à titre subsidiaire:
-écarter l’exécution provisoire,
à titre reconventionnel:
-condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts,
-le condamner à payer à chacun d’eux la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Par application de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le payement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] ne peut se prévaloir de l’existence d’une promesse synallagmatique de vente valant vente, dans le cadre des pourparlers engagés avec Monsieur [B] [S] et Madame [R] [S] par un sms de Madame [S] du 26 avril 2024, l’informant du décès de son père et lui proposant une visite de la maison avant de contacter des agences pour une estimation et la diffusion d’annonces, et clos le 2 mai, après divers échanges par sms, par un sms de Monsieur [S] lui indiquant “la maison est vendue. Nous avons reçu une proposition au dessus du prix demandé”.

En effet, si dans un sms du 1er mai à 19h46 à Madame [S], Monsieur [X] [O] a indiqué (avant même une visite, prévue le lendemain, de la maison, dans laquelle il n’avait jamais pénétré), accepter l’offre faite par Monsieur [S] le matin même par un sms envoyé à 9h42, au prix de 1890000 euros sans frais d’agence, aucun élément ne permet d’affirmer d’une part que Monsieur [S] s’exprimait au nom de sa soeur, qui, dans un sms du 29 avril, déclarait à Monsieur [X] [O] attendre les estimations des agences immobilières, et d’autre part que celle-ci était prête à contracter au prix proposé par son frère à Monsieur [X] [O].

Ainsi, l’acceptation par Monsieur [X] [O] ne peut être considérée comme une réponse à une offre sur la chose et sur le prix faite par l’ensemble des indivisaires.

Et en tout état de cause il résulte des dispositions de l’article 1198 du code civil que Monsieur [O], à supposer démontrée la mauvaise foi de Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z], n’aurait aucune qualité à se prévaloir d’une antériorité de sa situation par rapport à la leur pour solliciter l’annulation de l’acte de vente conclu à leur profit, puisqu’il n’est pas muni d’un titre d’acquisition reçu en la forme authentique et publié avant la publication du titre constatant la vente aux consorts [Z] de l’immeuble litigieux.

Monsieur [X] [O] sera débouté de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle:

Monsieur [X] [O] a pu estimer en toute bonne foi que les propriétaires exprimaient un accord commun sur les modalités de la vente, et que celle-ci est devenue parfaite dès le 1er mai 2024 en fin de journée, avant d’apprendre son éviction.

Aucune faute ne peut lui être reprochée.

Monsieur [B] [S], Madame [R] [S], Monsieur et Madame [M] [Z], Mademoiselle [L] [Z], Mademoiselle [A] [Z] et Mademoiselle [J] [Z] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à son égard.

PAR CES MOTIFS,