TJ 64102, 15 juin 2026, RG 24/01368

N° RG 24/01368 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FQBY minute n°26/284
du 15/06/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [Y] [M] [E] [X] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 57, la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Monsieur [D] [Z] [L] [S], demeurant [Adresse 2] (ITALIE)
représenté par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 57, la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Madame [D] [T] [F] [O] [G], demeurant [Adresse 2] (ITALIE)
représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 57, la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Monsieur [R] [Q] [V] [K] [G], demeurant [Adresse 3] (CHINE)
représenté par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 57, la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Madame [W] [P] [C] Profession : Chef d’entreprise, demeurant [Adresse 4] (ETATS UNIS)
représentée par Me Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 46

Monsieur [N] [K] [B], demeurant [Adresse 4] (ETATS UNIS)
représenté par Me Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 46

Maître [A] [H] [J] Notaire associé de la SARL [I] [RD], [A] [J], [TP] [DB], domicilié : chez SARL [I] [RD], [A] [J], [TP] [DB], [Adresse 5]
représenté par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, la SARL ANCERET FAISANT DUPOUY, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 71

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 30 Mars 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SARL ANCERET FAISANT DUPOUY, la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, Me Laurent KLEIN, la SCP KUHN, la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

Par acte authentique reçu par Me [J], notaire [Localité 1] le 9 août 2023, Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] ont accordé à Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] une promesse unilatérale de vente d’un immeuble à [Localité 2] au prix de 1425000 euros en principal.

Outre les conditions suspensives de droit commun, était prévue une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt , rédigée comme suit:

“Le bénéficiaire de la promesse déclare que s’il lève l’option, il paiera le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes:
-établissements financiers: tous établissements,
-montant du prêt: 1165000 euros,
-taux maximum: 5,5% hors assurances,
-durée maximum: 25 ans.

Il s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte”.

L’accord bancaire devrait être assuré avant le 10 octobre 2023, à défaut de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2023.

Il était mis à la charge du bénéficiaire le versement d’une indemnité d’immobilisation de 142500 euros, dont 50000 euros à régler entre les mains du notaire, désigné séquestre.

En cas de non réalisation de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire s’engageait à verser le solde (92500 euros) au promettant dans les huit jours de la date prévue pour la réitération de la vente.

Par un avenant du 9 octobre 2023 les parties ont déplacé la date du 10 octobre 2023 au 10 novembre 2023, et celle du 15 novembre au 24 novembre 2023.

La vente n’a pas été réitérée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2024, le conseil de Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] a écrit à Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] pour leur indique que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’était pasréalisée, et pour réclamer la libération à leur profit de la somme sous séquestre.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] ont assigné Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] et Me [A] [J] devant le tribunal judiciaire de BAYONNE.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 4 novembre 2025, ils demandent au tribunal de:

-ordonner à Me [A] [J] de libérer les sommes séquestrées à hauteur de 50000 euros entre leurs mains,
-condamner solidairement Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] à leur payer la somme de 92500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
-condamner solidairement Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] à leur payer la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice matériel,
-condamner solidairement Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] au paiement de la somme de 20000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 20 janvier 2026, Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] demandent au tribunal de:

-débouter Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] de leurs demandes,
-ordonner la libération à leur profit d el’indemnité d’immobilisation,
-condamner solidairement Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 13 février 2024, majorés de moitié à compterdu 28 février 2024,
-condamner solidairement Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 20000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 21 novembre 2024, Me [A] [J] demande au tribunal de:

-lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à la décision du tribunal,
-condamner les demandeurs aux dépens, dont distraction au profit de Me Richard ANCERET.

MOTIFS DE LA DECISION:

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] ne peuvent se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt pour s’opposer au règlement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, en se bornant à présenter:
-un mandat de recherche de financement bancaire, daté du 31 août 2023, confié à Monsieur [GO] [Q], “entrepreneur individuel immatriculé sous le n°830891685, enregistré à l’ORIAS en qualité de mandataire intermédiaire en opérations de banques et services de paiement”, dans lequel la durée de crédit recherchée est de 20 ans, soit moindre que le maximum stipulé dans la condition suspensive, et le taux non précisé,
-un refus daté du 28 septembre 2023, émanant de la SA BANQUE DES CARAÏBES (établissement immatriculé au registre du commerce et des sociétés de PARIS, ayant son siège social en FRANCE, et agréé en qualité d’établissement de crédit), opposé à une demande de prêt d’un monntant de 1068750 euros, d’une durée de 18 ans, au taux nominal de 5,07%,
-un mail du mandataire du 30 novembre 2023 informant les bénéficiaires d’un refus de prêt de 997500 euros sur 20 ans avec un taux de 4%,

Dès lors que, de la sorte, ils ne justifient pas avoir déposé des demandes de prêt dont la durée maximale d’amortissement et le taux maximum correspondaient aux stipulations de la clause fixant les conditions dans lesquelles ils étaient tenus de faire leurs recherches.

Ainsi, ils doivent être considéré, faute d’avoir accompli les démarches adéquates, comme ayant empêché par leur inertie l’accomplissement de la condition suspensive.

Il convient dès lors de faire droit aux demandes en principal et de:

-ordonner à Me [A] [J] de libérer entre les mains de Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] les sommes séquestrées à hauteur de 50000 euros,
-condamner solidairement Madame [W] [C], Monsieur [N] [B] à leur payer la somme de 92500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le caractère forfaitaire de l’indemnité d’immobilisation s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts complémentaires au titre d’un préjudice matériel, faute pour Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de l’immobilisation du bien.

Madame [M] [U], Monsieur [D] [S], Madame [D] [G] et Monsieur [R] [G] ne justifient ni dans l’attitude de la partie adverse , ni dans la consistance de leur préjudice, d’éléments propres à caractériser l’existence d’un dommage distinct, de nature morale; les demandes à cet égard seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,