TJ 86194, 12 juin 2026, RG 24/00276

5AE Minute N°

N° RG 24/00276 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GK6O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 JUIN 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [T] [G], employée dans la société en qualité “d’agent de recouvrement”, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [Q] [Y]
née le 19 Juin 1992 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Hélène PICHEREAU, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 JUIN 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à [Q] [Y] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 386,77 euros, outre 21,91 euros pour la location du jardin et 14,09 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 418,68 euros a été fixé à la signature du bail.

Par acte du 22 avril 2024, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné [Q] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.
Elle demande de :

- Condamner [Q] [Y] à lui payer la somme de 332,11 euros au titre des loyers et charges ;
- Condamner [Q] [Y] à lui payer la somme de 8 535,32 euros au titre des réparations locatives, déduction fate du dépôt de garantie de 418,68 euros ;
- Condamner [Q] [Y] à lui payer la somme de 126,87 euros à titre d'indemnité pour l'immobilisation du logement pendant les travaux de remise en état ;
- Condamner [Q] [Y] à lui payer la somme de 180,89 euros au titre des honoraires perçus pour l'établissement de l'état des lieux de sortie ;
- Condamner [Q] [Y] à lui payer une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

A l'audience du 8 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée en présence des Conseils des parties.

Il en a été de même à l'audience du 11 avril 2025, puis à nouveau à celle du 10 octobre 2025.

A l'audience du 13 mars 2026, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son Conseil, reprend les demandes exposées dans son assignation.

Elle rappelle que l'état des lieux d'entrée a été effectué le 3 juin 2020, et que la locataire a déposé plainte le 22 février 2023 en raison d'un cambriolage ayant présidé à la disparition de l'intégralité des installations électriques du logement. Elle ajoute avoir procédé elle-même à un dépôt de plainte, en sa qualité de bailleresse.

Elle souligne qu'aucune des compagnies d'assurances n'a pris en charge le sinistre, faute de constatation d'effraction.

Elle déplore la carence de [Q] [Y] à assister à l'état des lieux de sortie, mais soutient lui avoir adressé un décompte le 13 novembre 2023. Les demandes en paiement sont néanmoins demeurées vaines.

[Q] [Y], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

Elle ne conteste pas la dette de loyer, mais critique le surplus des demandes.

Elle soutient avoir été absente entre le 18 et le 25 février 2023, période au cours de laquelle un tiers se serait introduit dans le logement, et aurait volé le matériel précité. Elle en déduit à son absence de lien avec les dégradations locatives, et ce d'autant que le vol a pu être commis sans effraction.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 juin 2026.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juin 2020; du décompte du 13 novembre 2023 ; de la mise en demeure du 20 décembre 2023 et du relevé de compte détaillé de la dette du 11 janvier 2024, que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Au demeurant, [Q] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de l'arriéré locatif, à hauteur de 332,11 euros.

[Q] [Y] sera donc condamnée au paiement de 332,11 euros à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre du solde locatif.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT doit, pour obtenir le paiement des frais de réparations locatives imputables à ses anciens locataires, rapporter la preuve des dégradations dont elle soutient que [Q] [Y] serait responsable.

A ce titre, l’article 3-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT verse aux débats :
- Le contrat de location signé le 15 juin 2020 ;
- L'état des lieux entrant, établi le 30 juin 2020 :
- Le procès-verbal de constat établi à titre d'état des lieux de sortie, dressé par Maître [L] [I], clerc habilité, le 17 juillet 2023 ;
- Le tableau comparatif entre l'état des lieux entrée et sortie ;
- Le décompte définitif, incluant les factures d'entreprises.

Il en résulte que le logement a été donné à bail en bon état global.

A la sortie, outre un état de saleté et quelques traces, notamment, et un défaut d'entretien de l'extérieur, il est relevé que manquent : le tableau électrique, le ballon d'eau chaude thermodynamique ; la prise électrique de l'entrée ; la canalisation de l'évier dans la cuisine ; le convecteur électrique de la cuisine, où trois prises sont arrachées ; le convecteur électrique de la première chambre, où la prise est arrachée ; l'interrupteur et le convecteur électrique de la deuxième chambre ; le sèche-serviette de la salle de bain ; la paroi de douche dont seule la trace de fixation demeure ; le compteur électrique général.
Par ailleurs, le fil électrique du plafond du salon est sectionné.

La réalité de ces disparitions n'est pas contestée par [Q] [Y], qui soutient que ces éléments d'équipement sanitaires et électriques ont été volés.

Sur ce point, elle justifie d'un dépôt de plainte du 25 février 2023, pour la période du 18 au 25 février 2023, aux termes duquel elle explique avoir constaté la disparition d'un grand climatiseur ; de son compteur électrique ; de 2 manteaux de moto noir et gris - noir et blanc ; d'une cuisinière grise en inox ; d'une machine à laver la vaisselle ; d'un four ; d'une plaque de cuisson ; de 2 dressings en bois ; d'un lustre en cristal ; d'un cumulus (grande cuve blanche) ; de 8 prises murales avec câbles ; de 4 radiateurs électriques ; d'un sèche serviettes ; de parois de douche en verre ; d'une téléviseur à écran plat de 140 cm noir ; d'un tuyau ou câble métallique ; d'un néon de cuisine, avec cette précision que les voisins lui ont rapporté avoir vu une BMW noire rouler au pas dans le quartier.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie du refus de prise en charge du sinistre, en l'absence de toute effraction.

Le devenir des plaintes est inconnu, sous cette précision que la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir également procédé à un dépôt de plainte.

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection observe que l'argumentation élevée par [Q] [Y] relève à ce stade de ses seules déclarations, et ne démontre pas que les dégradations locatives, qui sont établies, lui sont étrangères ou relèvent du fait d'un tiers.
Il sera relevé sur ce point l'absence d'effraction, qui n'est pas débattue.

Au total, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie de la créance dont elle se prévaut, correspondant à la remise en place des équipements manquants, d'une part, et à la reprise des murs, d'autre part, déduction faite d'un coefficient de vétusté.

En conséquence, [Q] [Y] sera condamnée à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 8 535,32 euros au titre de la réparation des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie retenu à hauteur de 418,68 euros.

Elle sera également condamnée à lui payer la somme de 126,87 euros au titre de l'immobilisation du logement pendant sa remise en état, au pro rata temporis.

Sur les autres demandes

[Q] [Y] sera condamnée à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 180,89 euros, correspondant à la moitié du procès-verbal d'état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires

[Q] [Y], qui succombe au principal, sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité de 300 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre tenue aux dépens.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS