TJ 31555, 4 juin 2026, RG 26/01339

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01339
N° Portalis DBX4-W-B7J-VAX5

JUGEMENT

N° B

DU : 04 Juin 2026

[G] [R] [O] [O]
[Z] [H] [B] épouse [O]

C/

[K] [J]
[Y] [Q] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 04 Juin 2026

à Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK,

Copie certifiée conforme délivrée le 04/06/26 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 04 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R] [O] [O]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Z] [H] [B] épouse [O], demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [J]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Y] [Q] [S],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 février 2021, Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] ont donné à bail à Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] un appartement à usage d'habitation n°D1.06 et un emplacement de stationnement n°91 situés [Adresse 7], [Adresse 5], [Localité 5] [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 585 euros et une provision sur charges mensuelle de 85 euros.

Le 11 août 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] ont fait signifier à Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] ont ensuite fait assigner Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,
- le rejet de tout délai de paiement et délai pour quitter les lieux, ainsi que de toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,
- leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, le sort de leurs meubles étant tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution,
- la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux,
- leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3.130,86 euros, représentant les loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 sur la somme de 2.213,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer, avec indexation, et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,
- d'une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025.

A l’audience du 13 avril 2026, Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 410,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2026 comprise.

Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] comparaissent en personne et demandent à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour régler l’arriéré locatif d’environ 256 euros.

Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] indiquent qu’ils ont réglé leur loyer d’avril 2026, outre 157,10 euros pour l’arriéré locatif, le matin même et qu’ils vont faire un versement de 256 euros sur la semaine du 20 au 26 avril 2026 pour solder leur dette locative. Ils indiquent qu’ils ont rencontré des difficultés financières en raison de la grève des agriculteurs, ne leur ayant pas permis d’approvisionner leur boucherie charcuterie, mais qu’ils ont de nouveau des revenus. Ils déclarent qu’ils perçoivent environ 1.500 à 1.600 euros par mois, qu’ils ont un fils à charge et que Monsieur [K] [J] a trois enfants issus d’une précédente union pour lesquels la pension alimentaire est suspendue.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

Le juge a sollicité la transmission de décompte actualisé au 30 avril 2026.

Les demandeurs ont transmis un décompte actualisé au 16 avril 2026, puis au 6 mai 2026.

Dans le courriel du 6 mai 2026, les demandeurs ont fait savoir qu’ils maintenaient l’ensemble de leurs demandes initiales, « actualisées s’agissant de l’arriéré locatif à hauteur du montant du décompte précité, soit à la somme 988.78 € au 6 mai 2026 inclus », et s’opposaient aux délais sollicités, en mettant en avant le remboursement de leur prêt pour l’achat du bien loué.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Ainsi, seuls seront pris en compte les deux décomptes adressés à la demande du juge, et non les observations et nouvelles demandes adressés par courriel du 6 mai 2026, postérieures à la clôture des débats et non sollicitées par le juge.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 février 2021 contient une clause résolutoire (article VIII - Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.213,74 euros a été signifié le 11 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Toutefois, il apparaît que le décompte joint est arrêté au 24 juillet 2025 et ne mentionne pas le versement de 730 euros réalisé par Madame [Y] [S] le 5 août 2025, venant en déduction des sommes dues à la date de délivrance du commandement de payer et réduisant leur dette à 1.483,74 euros au 11 août 2026.

Il convient donc de vérifier si Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] ont réglé la somme de 1.483,74 euros dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 729 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B] produisent un décompte du 6 mai 2026 démontrant que Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] restent devoir la somme de 255,39 euros, mensualité d’avril 2026 comprise.

Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 255,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement (compte-tenu de la diminution de leur dette).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 50 euros chacune et d'une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. Ils bénéficieront du délai de deux mois pour quitter les lieux, leur mauvaise foi n’étant pas établie et rien ne justifiant donc de supprimer le délai légal dont ils bénéficient. Par ailleurs, leur expulsion ne sera pas assortie d’une astreinte, la mise en œuvre de l’expulsion relevant des demandeurs et non des défendeurs et l’astreinte n’étant motivée ni dans son principe ni dans son quantum

En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [O] et Madame [Z] [B], Madame [Y] [S] et Monsieur [K] [J] seront condamnés à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,