TJ 31555, 26 mai 2026, RG 26/00968

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00968
N°Portalis DBX4-W-B7K-U6PG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[B] [Q] [D]
[L] [D]

C/

[V] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 26 Mai 2026

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [Q] [D]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [D]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [S]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 avril 2022, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [V] [S] un appartement à usage d'habitation (Porte C-02, Etage REZ)) situé [Adresse 7] à [Localité 4], assorti d'un parking (lot n°17) pour un loyer mensuel de 628 euros, une provision sur charges mensuelle de 75 euros et 12 euros de provisions d'ordures ménagères.

Le 12 février 2024, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [S] un premier commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 14 avril 2025, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [S] un deuxième commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 11 août 2025, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [S] un troisème commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2026, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.818,77 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 04 décembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026.

A l’audience du 20 mars 2026, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.547,84 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de avril 2026 comprise.
Ils indiquent que le locataire assure avoir réalisé des paiements mais qu’ils n’en ont pas connaissance.

Monsieur [V] [S] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la totalité de l'arriéré en une seule mensualité. Il affirme avoir procédé à des virements avant l’audience et qu’il procédera à un virement soldant la dette le 31 mars 2026. Il explique avoir eu une saisine sur salaire en 2025 et 2026. Il déclare être ingénieur d’étude en informatique, selon un contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire à hauteur de 2.900 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

Par note en délibéré en date du 31 mars 2026, dûment autorisée, Monsieur [V] [S] a produit une confirmation de virement du même jour d’une somme de 473,92 euros.

Par note en délibéré du 22 avril 2026, dûment autorisée, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D], par l’intermédiaire de leur conseil, ont produit un décompte actualisé arrêté au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 08 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.817,09 euros a été signifié le 11 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Bien que le commandement de payer soit demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Monsieur [V] [S] a apuré l’intégralité de la dette locative tel que cela ressort du décompte locatif produit par les bailleurs en délibéré autorisé arrêté au 01 avril 2026 et est à jour de ses loyers courants, la somme demandée au titre du mois d’avril 2026 n’étant pas exigible au jour de l’audience. Pour autant, les bailleurs n’ont pas indiqué se désister de leur demande en acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le locataire a précisé vouloir se maintenir dans les lieux, demande conditionnée à l’octroi de délai de paiement. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délai de paiement.

Il apparaît ainsi que Monsieur [V] [S] se trouverait paradoxalement placé dans une situation moins favorable que s’il était restée débiteur de tout ou partie de la dette puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et demander la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, et ce d’autant que le bail est en cours depuis le mois d’avril 2022, que les difficultés de paiement concernent une période de quelques mois et que le locataire a repris le règlement des loyers et charges courant depuis le mois d’octobre 2025.

En conséquence, en raison de l’apurement progressif de la dette, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [V] [S] et dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 12 octobre 2025, date du constat de son acquisition jusqu’au 31 mars 2026, date à laquelle la dette a été soldée. La dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et il n’y a pas lieu à résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] seront déboutés de leur demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D] produisent un décompte arrêté au 01 avril 2026 démontrant que Monsieur [V] [S] ne reste leur devoir aucune somme. S’agissant de la somme demandée au titre du mois d’avril 2026, la somme demandée n’était pas exigible au moment de l’audience.

Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation en paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [Q] [D] et Madame [L] [D], Monsieur [V] [S] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,