TJ 37261, 1 juin 2026, RG 25/03375

MINUTE N° : 26/00244

JUGEMENT
DU 01 Juin 2026

N° RC 25/03375

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[I] [R]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à
EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 01 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 01 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [P] [V] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 mai 2022, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [I] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 651,39 euros, comprenant le loyer du logement (543,92 euros), du jardin (66,00 euros) et du stationnement (41,47 euros), et 41,00 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 24 mai 2022.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 30 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à personne à la requête de la société VAL TOURAINE HABITAT à Mme [I] [R]. Il portait sur la somme en principal de 3 066,76 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 16 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 4 juillet 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou, à défaut, et subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail qui vous a été consenti ;Dire qu'en conséquence, Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre du logement ;Ordonner l'expulsion de Mme [I] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef par tous les moyens et voies de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement situé [Adresse 5] [Localité 4] ;Condamner Mme [I] [R] au paiement de la somme de 3 263,94 euros au titre des impayés de loyers et charges ;Condamner Mme [I] [R] à une indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération définitive des locaux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévus dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;Condamner Mme [I] [R] au paiement d'une somme de 150,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [I] [R] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l'assignation ;Entendre dire et juger qu'à la diligence du greffe, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 1]-et-[Localité 2] en application de l'article R. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [V] [P], dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 4 454,57 euros, le décompte étant arrêté au 4 mars 2026 et incluant l'échéance du mois de février 2026. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 125,00 euros par mois, précisant que la locataire travaille en CDD et ne perçoit pas les APL. Elle précise ne pas demander de somme au titre des SLS.

Mme [I] [R], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n'a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2026, prorogé au 1er juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 3 066,76 euros, précisant que la locataire bénéficie d'un délai de deux mois.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 38,10 euros de pénalités d'enquête d'occupation du parc social, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 3 028,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n'ayant réglé que la somme de 2 204,80 au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 1er juillet 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 4 mars 2026 évalue la dette locative à la somme 8 099,50 euros, mais le bailleur demande le paiement de la somme de 4 454,57 euros.

Mme [I] [R], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 53,34 euros de pénalités d'enquête d'occupation du parc social, de 7,70 euros de frais liés au défaut d'assurance de la locataire et de 379,81 de frais d'huissier, lesquelles n'entrent pas dans les loyers et charges. Doit également être déduite la somme total de 3 256,46 euros de surloyers dont le paiement n'est pas demandé. La différence est de 4 462,19 euros mais le bailleur a limité sa demande à un montant inférieur.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 4 454,57 euros au 4 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [I] [R] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l'audience, le décompte produit indiquant que la dernière échéance n'a pas été payée intégralement. Cependant, la société VAL TOURAINE HABITAT sollicite que des délais de paiement lui soient accordés et propose pour cela de régler la dette en versements de 125,00 euros par mois en plus du montant du loyer et des charges.

La règle précitée, selon laquelle le débiteur ne peut bénéficier de délais de paiement à effet suspensif sur la clause résolutoire sans avoir repris le paiement intégral du loyer courant, est d'ordre public mais vise à protéger les intérêts du bailleur. Celui-ci peut donc renoncer à cette protection en sollicitant lui-même des délais pour le débiteur, comme en l'espèce.

Il apparaît que les délais de paiement proposés sont de nature à permettre à Mme [I] [R] de rembourser sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Il y a donc lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 125,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Mme [I] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion du locataire
Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CAF et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS