TJ 97120, 12 juin 2026, RG 26/00025

Ordonnance de référé du 12 Juin 2026-N° RG 26/00025 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ2I

N° RG 26/00025 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ2I

DU 12 juin 2026

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LA GON ROSE

C/

[Y] [Z] [B] [O]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT:

Me Jeanne-hortense LOUIS

Ordonnance de référé du 12 Juin 2026-N° RG 26/00025 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ2I

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU
12 Juin 2026

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LAGON ROSE représenté par son Syndic en exercice, l’Agence IMMO CONSEIL - SARL au capital de 2 000 euros - inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 522 912 633 - dont le siège social est Centre commercial l’Etoile - Carrefour Blanchard - La Marina - 97110 POINTE A PITRE, dont le siège social est sis La MARINA - 97190 LE GOSIER

Représenté par Me Jeanne-hortense LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z] [B] [O], demeurant 1 lotissement Vaughenlieu - Route de Routa - 97129 LAMENTI N (GUADELOUPE)

comparant,

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 15 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 12 juin 2026
Ordonnance rendue le 12 juin 2026
***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [Z] [B] [O] est propriétaire des lots 2, 11, 102, 117 et 120 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence LE LAGON ROSE sise La Marina, au Gosier (97190).

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE LAGON ROSE, représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMO CONSEIL a donné assignation à Monsieur [O] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer à titre provisionnel au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE LAGON ROSE, la somme de 4 909,69 euros au titre des charges dues au 31 décembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sauf à parfaire,CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la résidence LE LAGON ROSE, la somme de 762 euros au titre des frais de recouvrement, CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la résidence LE LAGON ROSE, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, ORDONNER l'exécution provisoire, CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE LAGON ROSE, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, LE CONDAMNER aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2026, puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 avril 2026 puis à celle du 15 mai suivant pour y être retenue.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE LAGON ROSE, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Aux termes de ses conclusions en défense du 7 mai 2026, Monsieur [O] a sollicité du juge des référés de :

Condamner le demandeur à une amende de 10 000 euros,Condamner le demandeur à 10 000 euros de dommages-intérêts pour abus de procédure,Ordonner la mise à disposition des espaces communs de la copropriété,Prononcer la jonction des procédures RG 26/00025 et RG 25/01971,Prononcer l’incompétence de la juridiction, Renvoyer l’affaire devant la Cour d’assise de Paris – Juridiction Criminelle, Condamner le demandeur à supporter l’intégralité des dépens, Débouter le demandeur en ses demandes d’exécutions provisoires, Débouter le demandeur en sa demande de paiement de frais de recouvrement, Débouter le demandeur en sa demande de dommages-intérêts, Débouter le demandeur en sa demande de paiement relative à l’article 700 du CPC,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence du juge des référés et le renvoi de l’affaire
Monsieur [O] fait valoir que la compétence d’une juridiction civile ne semble pas adaptée à cette affaire et qu’il y a lieu de la renvoyer devant la juridiction criminelle de la cour d’assises de Paris.

Force est de constater que la présente instance a pour objet le paiement de charges de copropriété restées impayées, instance civile, laquelle relève de la compétence commune au tribunal judiciaire en application de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire.

Dès lors, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande de jonction
Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite que la procédure RG 24/01971 qui l’oppose à la société de Gestion Portuaire de la Guadeloupe soit jointe à la présente instance, dès lors qu’il existerait un lien de connexité entre les deux affaires.

Cependant, la présente instance engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE LAGON ROSE, sise à Le Gosier, aux fins d’obtenir le règlement de charges de copropriété impayées, et n’a aucun lien de connexité avec l’affaire opposant le défendeur à la société de Gestion Portuaire de la Guadeloupe en sorte que la demande de jonction sera rejetée.

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées
En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE LAGON ROSE poursuit le recouvrement à l'encontre de Monsieur [O] de la somme de 4 909,69 €, correspondant à un arriéré de charges et de provisions, selon le relevé de compte arrêté au 31 décembre 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :
L’acte notarié,Le contrat de syndic, Le règlement de propriété, Un extrait de compte arrêté au 31 décembre 2025,Une mise en demeure du 11 septembre 2024, Une mise en demeure du 13 février 2025, Une mise en demeure du 10 juin 2025,Le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er février 2024 (convocation et notification),Le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2025 (convocation et notification), Les pièces comptables du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 ;
Force est de constater que les appels des fonds des 1er au 3ème trimestre de 2023, n’ont pas été versés aux débats. Dès lors les sommes y afférentes seront retranchées de la provision sollicitée (4 909.69 - 782.98), et elle sera ramenée à la somme de 4 126.71 euros.
Par ailleurs, le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure.

A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L'article 10-1 ne pose qu'une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s'en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu'ils sont visés par plusieurs textes.

Si l'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités les 11 septembre 2024, 13 février 2025 et 10 juin 2025, à la somme de 30 euros, soit à restituer la somme de 60 euros (90 € - 30 €).

Monsieur [O] sera donc condamné à payer la somme de 4 066.71 euros à titre provisionnel correspondant à l'arriéré exigible de charges et frais justifiés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande provisionnelle au titre des frais de recouvrement
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L'article 10-1 ne pose qu’une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

La somme pour la demande de fiche lot au Trésor Public n’est pas justifiée, car ladite pièce n’a pas été versée aux débats.

Quant aux frais d’huissier, ceux-ci sont à inclure dans les dépens.

Enfin, la constitution et le suivi du dossier par l’avocat n’impliquent aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’ils ne sont source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande concernant les frais de constitution d’avocat.

Eu égard aux éléments sus évoqués, la demande relative aux frais de recouvrement ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de sommes d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que la carence répétée de Monsieur [O] lui cause un préjudice distinct du simple retard dans le paiement en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats.

Dès lors, en l'absence de préjudice établi, la demande de dommages-intérêts n'est pas justifiée, et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’accès aux parties communes
En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la mise à disposition des accès aux espaces commun de la copropriété. Toutefois, il ne produit aucun élément démontrant que ces accès lui sont refusés. Du reste, il indique dans ses écritures « ne pas avoir le temps nécessaire à exprimer ses prétentions au regard de l’accès aux parties communes ».

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur la présente prétention.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive
Si le droit d’agir en justice est un principe fondamental, l’abus dans l’exercice de ce droit peut être sanctionné en vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Toutefois, le fait d’intenter une procédure pour faire valoir ses droits ne suffit pas à caractériser l’abus, pas plus que le seul caractère infondé des demandes formulées. De même, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute susceptible de justifier l’octroi d’une indemnité pour procédure abusive. Autrement dit, la seule méprise d’une partie sur l’étendue de ses droits n’est pas suffisamment caractéristique d’un abus.

En l'espèce, Monsieur [O] allègue que le requérant a engagé la présente procédure de façon abusive. Dès lors, il sollicite qu’il soit condamné à une amende civile.

Il sera rappelé que l’action en justice est un droit qui ne dégénère en abus, susceptible de donner naissance à une créance de dommages et intérêts, qu’en cas de faute du plaideur, qui n’est pas en l’espèce caractérisée.

Par conséquent, Monsieur [O] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires
Partie perdante, Monsieur [O] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS