TJ 93008, 21 mai 2026, RG 26/01386

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01386 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4SW4

Minute : 26/138 bis

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Monsieur [B] [Q]
Madame [Z] [Q]

Exécutoire délivrée le :

à :Me François THOMAS,

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Monsieur [B] [Q],

Madame [Z] [Q],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2],
demeurant Syndic: SOCIETE GERANCE RICHELIEU
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Q],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [Z] [Q],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] sont propriétaires des lots n°255, n°258 et 388 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 6], à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 8] - [Adresse 9] à Livry-Gargan (93190), représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
o Condamner solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 6.980,67 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
o Condamner solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
o Condamner solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] au paiement des sommes suivantes :
¢ 75,64 euros au titre des mises en demeure,
¢ 719,38 euros au titre des honoraires syndic,
¢ 438,11 euros pour les sommations de payer délivrées par le commissaire de justice.
o Condamner in solidum Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles,
o Rappeler que l'exécution provisoire du jugement de la décision à intervenir est de droit,
o Condamner Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose qu'en leur qualité de propriétaires de divers lots au sein de l'immeuble, Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] sont, à ce titre, redevables de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts.
Il ajoute que les débiteurs n'ont réglé seulement que la somme de 350 euros en deux fois. Il s'oppose à l'octroi des délais de paiement en raison de l'absence d'efforts des débiteurs pour apurer leur dette locative.
Monsieur [F] [Q] comparaît et sollicite le bénéfice des délais de paiement avec des mensualités de 350 à 450 euros. Il précise que le retard dans la régularisation des charges est imputable au défaut de paiement par son locataire du loyer. Il précise que ce dernier a repris le paiement du loyer en janvier.
Il précise avoir établi avec le syndic des copropriétaires un échéancier avec des mensualités de 300 euros, mais n'arrivait pas en l'absence de loyer perçu à honorer ses échéances. Sur le plan professionnel, il précise être en activité. Il fixe ses revenus mensuels à la somme de 2.050 euros et ceux de sa femme au même montant. Il fixe le montant de son loyer à 885 euros charges comprises.
Madame [Z] [Q] est représentée à l'audience par son mari, Monsieur [F] [Q].
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.
Par note en délibéré autorisée, et reçue le 24 mars 2026, [F] [Q] a communiqué au tribunal le pouvoir de représentation de sa femme, Madame [Z] [Q], à l'audience.
Par note en délibéré autorisée, et reçue le 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a communiqué au tribunal le décompte de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales du 14 avril 2021, du 7 juin 2022, lesquels étaient initialement visés dans son assignation, mais n'étaient pas versés aux débats. Il a également communiqué le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 2 avril 2026 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2025 et le budget provisionnel pour l'exercice du 1er décembre 2026 au 31 décembre 2026 ainsi que le justificatif d'appel de provisions du 1er trimestre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 14 janvier 2021, du 7 juin 2022, du 6 juin 2023, du 3 avril 2025 et du 2 avril 2026 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2025 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, et l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 21 novembre 2025 indiquant l'absence de contestation du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [F] [Q] et à Madame [Z] [Q].
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 130 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 6.874,45 euros au titre d'arriéré des charges de copropriété, 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé que le syndicat des copropriétaires sollicite en réalité l'octroi de la somme de 1.332,07 euros (soit 36,61+ 122,18 + 115,18 + 39,03 + 237,43 + 155,75 + 359,77 + 167,18 + 98,94) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aucun justificatif d'envoi de mises en demeure n'est versé aux débats, il convient dès lors de déduire les frais demandés à ce titre.
Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de sommations de payer du 08 décembre 2022 à Monsieur [Q] à hauteur de 115,18 euros ainsi qu'à Madame [Q] à hauteur de 115,18 euros, soit une somme totale de 230,36 euros.
Il y a également lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de sommations de payer du 30 juin 2025 à Monsieur [Q] à hauteur de 75,68 euros et à Madame [Q] à hauteur de 75,68 euros, soit une somme totale de 151,36 euros.
Il convient également de déduire les frais au titre d'honoraires du syndic pour la " constitution du dossier " qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 4] la somme de 381,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, compte-tenu de la situation personnelle et financière des défendeurs, et du montant total de sa dette, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d'autoriser Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à se libérer de leur dette d'un montant total de 6.874,45 euros, par versements mensuels de 381,91 euros pendant 18 mois, le solde devant être réglé le 18ème mois avec les intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] aux dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 5], représenté par son Syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 6.874,45 euros (six mille huit cent soixante-quatorze euros et quarante-cinq centimes) au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation; CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son Syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU la somme de 381,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, AUTORISE Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] à se libérer de leur dette, d'un montant total de 6.874,45 euros (six mille huit cent soixante-quatorze euros et quarante-cinq centimes), en sus des appels de charges et régularisations courants, en 18 mensualités équivalentes et successives d'un montant de 381,91 euros, la 18ème mensualité devant apurer la somme due en principal, frais et intérêts ; DIT que ces mensualités devront être versées avant le dernier jour de chaque mois, la première devant intervenir avant le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision au plus tard ; DIT que, pendant le cours des délais ainsi accordés : " toutes procédures d'exécution engagées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé au [Adresse 10] à [Localité 5], représenté par son Syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, sont suspendues, " les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues par Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] DIT qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme, après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [Q] aux dépens, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.