TJ 93008, 21 mai 2026, RG 26/02159

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/02159 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4VVU

Minute : 26/139 bis

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [H] [N]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Thierry BAQUET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son administrateur judiciaire, la SELARL AJ Associées, dont le siège social [Adresse 3], agissant par l’intermédiaire de Me [U] [J], administrateur judiciaire

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle accordée le 31 juillet 2025 par le tribnal de [Localité 2], sous le numéro 2025/003964, AJ Totale

représentée par Maître Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [H] [N]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [H] [N] est propriétaire du lot n°04 au sein de la résidence [Etablissement 1] 1 sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 22 octobre 2018, prorogée plusieurs fois, la dernière en date du 28 octobre 2025, la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur judiciaire, a été nommée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du CENTRE COMMERCIAL [Adresse 6] sis [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93390).
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 avril 2024 (pli avisé non réclamé), la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire, de la copropriété a mis en demeure Monsieur [H] [N] de régler la somme de 2.629,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à Clichy-sous-Bois (93390) représenté par son administrateur provisoire a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de:
Condamner Monsieur [H] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4], les sommes de :
3.354,78 euros correspondant aux charges de copropriété au 16 février 2026, (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,20 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,1.700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Monsieur [H] [N] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,
Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose qu’en sa qualité de propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, Monsieur [H] [N] est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [H] [N] régulièrement assigné à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par décision de l’administrateur provisoire, qui exerce les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les conditions de l'article 29-1 du la loi du 10 juillet 1965 rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des décisions de l’administrateur provisoire des 27 juillet 2022 et 17 juin 2025 approuvant les comptes annuels de 2017 à 2021 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 janvier 2026, que le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [H] [N].

Ces comptes n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont donc engagées par la décision de l’administrateur provisoire approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

L’administrateur provisoire se substituant à l’assemblée générale des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] , représenté par son administrateur provisoire la somme de 3.374,78 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 2.629,24 euros et de l'assignation sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
Le syndicat de copropriétaire, représenté par son administrateur provisoire, sollicite l’octroi de la somme de 20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 et ce, pour une mise du 31 janvier 2025.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, constituent des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance justifiée du syndicat de copropriétaire, représenté par son administrateur provisoire les frais concernant la mise en demeure.
Il sera fait droit à la demande de frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des débats qu’en dépit de la situation financière précaire de la copropriété, qui est placée sous administration judiciaire, Monsieur [H] [N] ne règle pas les charges de son lot. Cette défaillance s’est perdurée sur une longue période. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [N] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire, la somme de 3.374,78 euros (trois mille trois cent soixante-quatorze euros et soixante-dix-huit centimes) au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 2.629,24 euros et de l'assignation sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire, une somme de 20 euros (vingt euros) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 7] à [Localité 4] , représenté par la SELARL AJA ASSOCIES, administrateur provisoire de toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT