TJ 93008, 13 avr. 2026, RG 25/06535

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06535
N° Portalis DB3S-W-B7J-3KUJ

Minute : 26/00285

Monsieur [U] [T]
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
Madame [P] [Q] épouse [T]
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [V] [Y]
Madame [O] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [U] [T],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [P] [Q] épouse [T],
demeurant [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Y],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Y],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 8] -
[Adresse 7]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [V] [Y] et à Madame [O] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 8] - Résidence [Etablissement 1] - [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 1.180,00 euros et 220 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] ont fait signifier à Monsieur [V] [Y] et à Madame [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3094,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 janvier 2025, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] ainsi que celle de tous occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et à Madame [P] [Q] épouse [T] la somme de 7.915,83 euros,condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, de mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et à Madame [P] [Q] épouse [T] la somme de 1.000 euros à titre de domamges et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 1000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 5] le 23 avril 2025.

L’affaire été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T], représentés, actualisent leur créance à la somme de 17.386.67 euros arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus et maintiennent leurs autres demandes dans les termes de leur assignation. Ils signalent l’absence de reprise de paiement intégral du loyer courant par les locataires et s’opposent à l’octroi des délais de paiement. Ils précisent qu’en 2022, les revenus mensuels des défendeurs s’élevaient à 5.000 euros. Ils précisent que ces derniers rencontrent des difficultés professionnelles.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils estiment que Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [V] [Y] cité à étude comparaît et ne conteste pas le principe le montant de la dette. Il sollicite des délais avec des mensualités de 500 euros. Il mentionne reprendre le travail à partir de la fin du mois de décembre, ce qui lui permettra de régler la somme de 500 euros, outre la régularisation de

la Caisse d’allocations familiales (CAF). Il précise qu’actuellement c’est famille qui l’aide à régulariser les dépenses de la vie courante. Il ajoute avoir trois enfants en charge, âgés respectivement de 3,4 et 9 ans.

Madame [O] [Y] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour permettre un débat contradictoire au retour du contenu du diagnostic social et financier ce dernier ayant été communiqué en cours de délibéré.

L'affaire a été appelée sur réouverture des débats à l'audience du 9 février 2026.

À l'audience, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 23.627,51 euros arrêtée au 2 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Ils précisent qu’aucun paiement n’est intervenu après la réouverture des débats, de sorte que la dette locative est en hausse.

Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La lecture du diagnostic social et financier transmis le 12 novembre 2025 confirme les difficultés financières des défendeurs. Sans emploi depuis 2 ans, le couple a 3 enfants mineurs. Le retour à l’emploi est rendu difficile en raison de l’état de santé d’un des enfants en situation de handicap.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 octobre 2022, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.094,18 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 février 2026 que Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 362,33 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] la somme de 23.265,18 euros, au titre des sommes dues au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mars 2025, Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à son paiement à compter du 25 mars 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de leur octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [Q] épouse [T] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les

intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et à Madame [P] [Q] épouse [T] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS