TJ 74010, 17 juin 2026, RG 25/00705

Expéditions le : Minute n° 26/00149

Grosse :

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00705 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6D

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [Z] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [T] [Y] selon pouvoir en date du 03 mai 2026

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 06 Mai 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Juin 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 septembre 2023, Mme [Z] [V] épouse [Y] a donné en location à M. [U] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 424 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, Mme [Z] [V] épouse [Y] a fait assigner M. [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander de :
dire et juger recevable l’action de Mme [Z] [V] épouse [Y],concilier les parties si faire se peut, à défaut :constater que la résiliation du bail sous seing privé établi en date du 15 septembre 2023 à [Localité 3] conclu entre Mme [Z] [V] épouse [Y] et M. [U] [F] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location,à défaut, prononcer la résiliation dudit bail entre les parties,constater que M. [U] [F] est devenu occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [U] [F] et de tout occupant de son chef, dès la signification de la présente décision ; passée cette date, il pourra être expulsé par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique,condamner M. [U] [F] au paiement de :la somme de 9 426,75 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2025 suivant décompte annexé au présent acte avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 6 432,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui auraient été payée en cas de non résiliation du bail courant à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux,aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CCAPEX, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 600 euros, - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

A l’audience, Mme [Z] [V] épouse [Y], représentée par son fils, M. [T] [Y], muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16 290,13 euros au 6 mai 2026. Il indique qu’aucun versement n’a eu lieu depuis l’assignation, le dernier loyer payé datant du mois d’août 2025. Aussi, il demande la réduction du délai de deux mois et affirme qu’il n’a jamais eu de retour du locataire quant à sa situation.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [U] [F] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 novembre 2025 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 28 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 6 424 euros.

Le décompte arrêté au 6 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 28 mars 2025 et le 10 mai 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 937 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 mai 2025 et que M. [U] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut réduire ou supprimer le délai légal d’expulsion de deux mois après le commandement de quitter les lieux, si la procédure de relogement effectuée en application de l'article  L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou si la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires. Le délai légal de deux mois n’a pas vocation à s’appliquer lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [U] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois d’août 2025.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

Mme [Z] [V] épouse [Y] ne démontre pas que le locataire se trouve dans une des situations permettant de réduire ou de supprimer le délai légal d’évacuation, ni qu’il fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de suppression du délai légal d’évacuation.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [U] [F] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [U] [F], le bailleur sera autorisé à procéder son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [U] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 946 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 6 mai 2026, M. [U] [F] est redevable d’une somme totale de 16 290,13 euros.

En conséquence, M. [U] [F] sera condamné à payer à Mme [Z] [V] épouse [Y], à titre provisionnel, la somme de 16 290,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mai.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 424 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [U] [F] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [U] [F] sera donc condamné à payer à Mme [Z] [V] épouse [Y] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS