TJ 74010, 17 juin 2026, RG 25/00719

Expéditions le : Minute n° 26/00152

Grosse :

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00719 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA72

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [G] [Q], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 06 Mai 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Juin 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 5 décembre 2024, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie a donné en location à Mme [G] [Q] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [G] [Q] un commandement de payer la somme de 2 088,23 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie a fait assigner Mme [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 1231-6 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 5 décembre 2024 conclu entre Mme [G] [Q] et l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2] à la date du 31 octobre 2025 par l’effet de la clause résolutoire,constater que Mme [G] [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 1er novembre 2025 et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 4] publique et d’un serrurier,condamner Mme [G] [Q] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie la somme de 2 698,11 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 088,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner Mme [G] [Q] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [G] [Q] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 septembre 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4 687,27 euros arrêtée au 30 avril. Le bailleur indique que le dernier règlement a été effectué en avril et que le précédent datait du mois de janvier 2026. En outre, il explique que des pénalités et des frais de dossiers s’appliquent pour la période antérieure au 21 avril 2024, pour défaut de réponse à l’enquête sociale. Il précise qu’il s’agit de la deuxième procédure diligentée à l’encontre de Mme [G] [Q]. Par conséquent, il maintient ses demandes.

Mme [G] [Q] comparaît en personne. Elle affirme qu’elle travaille dans le cadre d’un CDI depuis le 4 avril 2026, pour une rémunération de 1 900 euros. Elle déclare bénéficier d’environ 600 euros d’aides de la CAF. Elle explique qu’elle a deux enfants à sa charge, de 12 et 18 ans, et qu’elle ne perçoit pas de pension alimentaire. Elle affirme qu’elle a effectué une demande auprès de la CAF. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement à hauteur de 90 € par mois et la suspension de la clause résolutoire.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 18 août 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 décembre 2025 pour une première audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 19 septembre 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 088,23 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 30 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 19 septembre 2025 et le 1er novembre 2025, la locataire a versé la somme totale de 614,88 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 1er novembre 2025 et que Mme [G] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 4 687,27 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges, incluant l’échéance d’avril.

En conséquence, Mme [G] [Q] sera condamnée à payer à titre provisionnel à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie la somme de 4 687,27 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30 avril 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [G] [Q] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

De plus, sa situation financière actuelle lui permet de reprendre le paiement des loyers, augmenté d’une somme permettant d’apurer sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [G] [Q] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 130 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [G] [Q] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [G] [Q] sera également condamnée à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS