TJ 33063, 17 juin 2026, RG 23/05372

6EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 6EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Juin 2026
58E

RG n° N° RG 23/05372 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6WD

AFFAIRE :

S.C.I. TGL
C/
[C] [G], Compagnie d’assurance MAIF

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le :
à Avocats : la SELARL GALY & ASSOCIÉS
la SELARL SOL GARNAUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats, du délibéré et de la mise à disposition :

Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,
Madame Fanny CALES, juge,
Madame Rebecca DREYFUS, juge,

greffier présente lors des débats et de la mise à disposition: Madame Elisabeth LAPORTE.

DEBATS:

A l’audience publique du 11 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 pour être prorogée ce jour.

JUGEMENT:

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. TGL prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES

Madame [C] [G]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

Compagnie d’assurance MAIF La MAIF venant aux droits de la FILIA MAIF par fusion absorption prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 08 juillet 2018, un incendie s’est déclaré au niveau du moteur du véhicule conduit par Madame [F] [G] et assuré par la compagnie FILIA-MAIF, devenue MAIF.

Cet incendie s’est rapidement propagé et a détruit :
- l’immeuble à usage de location de parkings et de stockage de véhicules et de matériaux, appartenant à la SCI TGL ,
- le bâtiment mitoyen, situé sous la même toiture que le précédent, propriété de la SCI ARES, comprenant 21 logements.

La compagnie FILIA-MAIF a sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire, qui lui a été accordée par ordonnance du 22 octobre 2018 suivant laquelle un collège d’experts a été désigné :
- M. [C] [A] en qualité d’expert incendie, a déposé son rapport le 20 décembre 2019 ;
- M. [P] [H] en qualité d’expert automobile a déposé son rapport le 09 mars 2020 ;
- M. [O] [B] en qualité d’expert foncier, a déposé son rapport le 17 novembre 2023.

Le 21 juin 2023, la SCI TGL a assigné Madame [F] [G] et son assureur la MAIF aux fins d’indemnisation de son préjudice financier du fait de la perte de valeur d’expropriation de son immeuble après l’incendie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2026 au cours de laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date de ce jour, les parties en ayant été informées selon les modalités de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation du 21 juin 2023, la SCI TGL demande au tribunal de :
- Condamner solidairement Madame [G] et sa compagnie d’assurance la MAIF venant aux droits par suite de fusion absorption de FILIA MAIF SA à payer à la société TGL la somme de 208.600€ en réparation de son préjudice matériel résultant de la destruction de son bien immobilier
- Condamner solidairement Madame [G] et sa compagnie d’assurance la MAIF venant aux droits par suite de fusion absorption de FILIA MAIF SA à payer à la société TGL la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de prcédure civile ;
- Condamner solidairement Madame [G] et sa compagnie d’assurance la MAIF venant aux droits par suite de fusion absorption de FILIA MAIF SA aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Madame [F] [G] et son assureur la MAIF demandent au tribunal de :
-Juger que la SCI TGL a commis une faute de nature à exclure l’indemnisation du préjudice matériel qu’elle allègue ;
-Juger que le préjudice allégué par la SCI TGL n’est pas démontré ;
-Débouter en conséquence la SCI TGL de toutes ses demandes.
-Condamner la SCI TGL à régler aux concluantes la somme de 3.000 € à au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d’honoraires d’experts.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’implication du véhicule assuré par la compagnie MAIF et le droit à indemnisationde la SCI TGL

Aux termes de l’article 1er de la loi du 5 juillet 1985, “Les dispositions du présent chapitre s’appliquent, même lorsqu’elles sont transportées en vertu d’un contrat, aux victimes d’un accident de la circulation dans lequel est impliqué un véhicule terrestre à moteur ainsi que ses remorques ou semi-remorques, à l’exception des chemins de fer et des tramways circulant sur des voies qui lui sont propres”. L’article 5 du même texte prévoit que “La faute, commise par la victime a pour effet de limiter ou d'exclure l'indemnisation des dommages aux biens qu'elle a subis.”

Madame [G] et la MAIF ne contestent pas que le véhicule de la première est à l’origine de l’incendie. Ils évoquent toutefois la responsabilité des SCI ARES et TGL dans la propagation de cet incendie du fait d’une faute exclusive de toute indemnisation en raison de l’absence d’installation anti-incendie.

En l’espèce, l’expertise incendie réalisée par M. [A], non discutée dans les conclusions sur ce point, retient que l’incendie a pris naissance dans le compartiment moteur de la 205 de Madame [G]. Il s’agit donc d’un accident de la circulation soumis au régime instauré par la loi du 5 juillet 1985, régime d’indemnisation exclusivement applicable concernant Madame [G] et son assureur.

L’article R 123-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au présent litige dispose que : “constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.”

L’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), dans sa version applicable au présent litige, prévoit en son article CO6 qu’ “un établissement recevant du public doit être isolé de tout bâtiment ou local occupé par des tiers afin d'éviter qu'un incendie ne puisse se propager rapidement de l'un à l'autre.”

L’article CO7 ajoute que “§ 1. L'isolement latéral entre un établissement recevant du public et un bâtiment ou un local occupé par des tiers doit être constitué par une paroi CF de degré deux heures. Ce degré est porté à trois heures si l'un des bâtiments abrite une exploitation à risques particuliers d'incendie.

Les structures de chaque bâtiment doivent être conçues soit de manière à ce que l'effondrement de l'un n'entraîne pas l'effondrement de l'autre, soit de manière à ce que leurs structures principales présentent une stabilité au feu de même degré que le degré coupe-feu des parois d'isolement.

§ 2. Si la façade de l'un des bâtiments domine la couverture de l'autre, l'une des dispositions suivantes doit être réalisée :

- la façade est CF de degré deux heures sur 8 mètres de hauteur à partir de la ligne d'héberge, les baies éventuellement pratiquées étant fermées par les éléments PF de degré deux heures ;

- la toiture la plus basse est réalisée en éléments de construction PF de degré une demi-heure sur 4 mètres mesurés horizontalement à partir de la façade. Si un des bâtiments est à risques particuliers, ces valeurs sont portées à PF de degré une heure et 8 mètres.

§ 3. Si les couvertures des deux bâtiments sont au même niveau, l'une des dispositions suivantes doit être réalisée :

- la paroi verticale d'isolement entre les bâtiments est prolongée hors toiture sur une hauteur de 1 mètre au moins par une paroi PF de degré une heure ;

- l'une des toitures est réalisée en éléments de construction PF de degré une demi-heure sur 4 mètres mesurés horizontalement à partir de la couverture du bâtiment voisin.”

Madame [G] et la MAIF estiment que la SCI TGL exploitait bien un ERP pour exercer cette activité de parc de stationnement en se fondant sur les explications de l’expert qui rappelle l’article susvisé.

La SCI TGL et son assureur AXA estiment que la première n’exploite pas un ERP. Ils estiment en effet que le parc de stationnement appartenant à la SCI TGL n’est pas ouvert au public dès lors que
les seules personnes y pénétrant le peuvent car elles sont détentrices d’une clé du fait du contrat de bail signé avec la SCI TGL pour accéder à des emplacements de stationnement privés et réservés.

En l’espèce, la location de places de stationnement à différents locataires constitue une admission de personnes moyennant une contrepartie (le loyer). Ainsi, même si le parc n’est pas « ouvert au grand public », il accueille plusieurs personnes distinctes qui ne sont pas le personnel du propriétaire.

elles remplissent donc le critère de « personnes admises » au sens du texte précité. Le parc de stationnement dont est propriétaire la SCI TGL doit donc être qualifié d’établissement recevant du public.

Toutefois, l’article 2 du même arrêté dispose que “Ces dispositions seront applicables aux différents types d'établissements trois mois après la date de publication des dispositions particulières à chacun de ces types.”, or le parc de stationnement couvert est prévu comme un type à part entière à l’article GN1 qui prévoit que “§ 1. Les établissements sont classés en types, selon la nature de leur exploitation : [...] PS Parcs de stationnement couverts ;”

A ce titre, les dispositions particulières prévues à l’article 2 ont été édictées, s’agissant des parkings couverts, par l’arrêté du 09 mai 2006, qui prévoit une entrée en vigueur des règles ainsi édictées dès la date de publication au journal officiel.

Or, le parc de stationnement exploité par la SCI TGL a été acquis par celle-ci en 2001. L’activité de parc de stationnement existe sur ces lieux depuis 1995.

L’article PS34 de l’arrêté du 09 mai 2006 prévoit la non-rétroactivité des normes pour les établissements déjà en cours d’exploitation au moment de sa promulgation en ces termes : “Les parcs existants en exploitation à la date d'application du présent arrêté, quelle que soit leur capacité, sont réputés conformes aux dispositions contre les risques d'incendie et de panique dans la mesure où ils répondent aux dispositions de la réglementation qui leur était applicable au moment de leur construction et de leur mise en exploitation ou à laquelle ils ont été soumis a posteriori.”

Ainsi, l’arrêté du 25 juin 1980, s’il prévoit des normes en matière de sécurité incendie, n’est pas opposable puisque le texte qui l’applique s’agissant des parcs de stationnement est postérieur et non-rétroactif.

Madame [G] et la MAIF invoquent, en s’appuyant sur les conclusions d’expertise, la circulaire valant instruction technique du 03 mars 1975 qui prévoit en son article 4 les constructions destinées à isoler et prévenir la propagation des incendies dans les parcs de stationnement couverts.
Toutefois, en préambule, il est indiqué que “les dispositions de l’instruction technique ci-jointe seront en conséquence rendues applicables par un arrêté ministériel pris en application du décret n°69-596 du 14 juin 1969” fixant les règles générales de construction des bâtiments d’habitation. Ainsi, s’agissant d’une circulaire, il n’a pas de valeur normative en l’absence d’arrêté ministériel tel que précisé.

Cet arrêté relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation a été pris en date du 31 janvier 1986, et est invoqué par le CCAS DE [Localité 1]. Il n’est toutefois pas davantage applicable au parc de stationnement. Son article 1er, dans sa version applicable au présent litige, dispose en effet que ces dispositions s’appliquent “- aux bâtiments d’habitation [...] dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au plus à 50m au-dessus du sol, [...] - aux parcs de stationnement couverts annexes des bâtiments ci-dessus, ayant une surface de plus de 100 mètres carrés et de 6.000 mètres carrés au plus.”. Or, la superficie du parc de stationnement détenu par la SCI TGL n’est pas connue. Surtout, il ne s’agit pas d’un parc de stationnement annexe à un bâtiment d’habitation puisque les locataires des emplacements ne résident pas dans l’immeuble attenant. Ce parc de stationnement ne peut donc être considéré comme annexe du bâtiment d’habitation.

Ainsi, faute pour les demandeurs (et les parties formulant une demande reconventionnelle à l’égard de la SCI TGL) de faire état d’une obligation incombant à la SCI TGL en matière de protection contre les incendies et existant au moment de la création du parc de stationnement, la preuve d’une telle faute n’est pas rapportée.

Le droit à indemnisation de la SCI TGL est donc entier.

Sur l’indemnisation du préjudice économique de la SCI TGL

La SCI TGL demande une indemnisation pour la perte de valeur de son immeuble du fait de l’incendie. Elle indique qu’elle a été indemnisée dans le cadre d’une procédure d’expropriation diligentée par l’EPA [Localité 1] Euratlantique à hauteur de 663.200 euros, somme couvrant les indemnités principales et de remploi.
Elle relève toutefois qu’avant le sinistre, le cabinet GALTIER qui avait été mandaté pour évaluer le bien avait fixé la valeur à neuf de l’immeuble à 1.022.150€
Elle expose que le cabinet CASTERA avait, lui, fixé la valeur de l’immeuble entre 680.000 et 700.000€ en raison de la localisation du bien (quartier en pleine restructuration).
L’expert judiciaire, Monsieur [B], nommé dans le cadre du référé, a évalué la valeur du bien avant sinistre à 720.000€.
Elle sollicite donc d’être indemnisée à hauteur de 208.600€ soit la différence entre la moyenne des estimations avant l’incendie et la somme effectivement perçue lors de la revente à l’EAP EURATLANTIQUE. (602.000€)

Mme [G] et MAIF s’opposent au montant, estimant qu’il n’est pas acquis que l’indemnité aurait été supérieure sans l’incendie, en faisant valoir que l’indemnité de dépossession est fixée en fonction de plusieurs facteurs dont le fait que les locaux soient occupés et que les façades étaient protégées par les bâtiments de France, réduisant ainsi l’indemnisation du fait des contraintes engendrées, ce qui était le cas en l’espèce avant incendie.

Sur ce, le préjudice financier en lien avec l’incendie est établi dès lors que l’indemnité d’expropriation est nécessairement réduite dès lors qu’un bâtiment a perdu de sa valeur du fait de sa destruction par les flammes.

Pour fixer le préjudice, il n’y a pas lieu de retenir l’estimation du cabinet GALTIER, qui fixait une valeur à neuf de l’immeuble. Il n’y a pas davantage lieu de retenir celle du cabinet CASTERA puisqu’elle n’est pas versée aux débats.

L’estimation de la valeur vénale du bien immobilier réalisée par l’expert judiciaire M. [B] sera retenue avant incendie, soit à hauteur de 720.000€.

La SCI TGL verse aux débats le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant sur l’expropriation, qui a fixé à 602.000€ l’indemnité principale en cas de bâtiment libre de toute occupation au moment de la vente. La SCI TGL louait des emplacements de stationnement, ainsi qu’un local commercial. Il y a lieu de retenir ce montant.

Ainsi, le préjudice financier est égal à la différence entre l’estimation avant incendie de M. [B] et l’indemnité principale telle qu’accordée par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 10 septembre 2020, soit 118.000€.

[F] [G] et son assureur la MAIF seront donc condamnés à verser à la SCI TGL la somme de 118.000€.

Sur les autres demandes

Succombant à la procédure, [F] [G] et son assureur la MAIF seront condamnés aux dépens dans lesquels sont inclus les frais d’expertises judiciaires.

D’autre part, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI TGL les frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner in solidum [F] [G] et son assureur la MAIF à une indemnité en sa faveur d’un montant de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS