TJ 59350, 11 juin 2026, RG 25/01841

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 25/01841 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIGM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.C.I. LES BELLES PIERRES

C/

[B] [T]

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LES BELLES PIERRES, dont le siège social est sis 21 rue des Tourterelles - 34130 SAINT AUNES
représentée par [J] [F], gérant en exercice

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [T], demeurant 43 rue du grand chemin - appartement 2 - 1er étage gauche - 59100 ROUBAIX
représentée par Me Samira DENFER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026
Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

RAPPEL DES FAITS

La SCI du Grand Chemin a donné à bail à Madame [B] [T] un appartement à usage d’habitation situé au 43 rue du Grand Chemin, bâtiment B, appartement numéro 2, 1er étage - 59100 Roubaix par contrat du 31 mars 2021 avec prise d'effet au 1er avril 2021, pour un loyer mensuel de 500 € et 120 € de provision sur charges.

La SCI les belles pierres a acquis ledit immeuble suivant acte notarié en date du 20 février 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Les belles pierres a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 12 mars 2026, la SCI Les belles pierres - représentée par son gérant Monsieur [J] [F] - sollicite le bénéfice de son assignation et demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [B] [T] ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif de 7104,90 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions, elle s'oppose aux demandes reconventionnelles et sollicite la somme de 1 € symbolique au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile. Elle soutient que le conseil de Madame [T] a manqué à ses obligations déontologiques en affirmant que le logement était indécent et que Madame [T] travaillait pour la SCI sans contrat. Elle ajoute que le travail dissimulé ne relève pas de la compétence de la juridiction s’agissant d’une infraction pénale et précise que les deux lignes de compte concernent deux remises commerciale effectuées en avril et juin 2023 et précise qu’elle justifie ensuite du recours à une société spécialisée.

La SCI Les belles pierres affirme que Madame [T] reste redevable de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et souligne qu’aucune preuve de remise des clés n’est apportée par la défenderesse.

La SCI Les belles pierres produit des factures d’entretien de l’immeuble et un justificatif de traitement contre les nuisibles en date du 6 novembre 2023. Elle conteste tout manquement à ses obligations. Elle souligne que Madame [T] a signalé la présence de punaises de lit deux ans après son entrée dans les lieux en novembre 2023 de sorte qu’elle ne saurait être responsable d’avoir donné à bail un logement indécent et affirme que la persistance des nuisibles trouvait son origine dans l’absence de préparation et de traitement du logement par cette dernière. Elle constate qu’après les deux passages de la société, aucune punaise n’a été constatée en date du 4 décembre 2023.

Madame [B] [T], représentée par son conseil, par conclusions récapitulatives demande de :
- débouter la SCI Les belles pierres de l'ensemble de ses demandes
à titre subsidiaire :
- la condamner à verser la somme de 12 908,11 € à titre de compensation pour travail dissimulé
- et ordonner la compensation de cette somme avec la dette locative
à titre infiniment subsidiaire :
- réduire substantiellement la dette locative
- accorder à Madame [T] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil
en tout état de cause :
- débouter la SCI Les belles pierres de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation compte tenu de son départ des lieux
à titre reconventionnel :
- dire et juger que le logement loué ne répondait pas aux conditions de décence légales, en raison notamment de la présence de punaises de lit et de rongeurs
- condamner la SCI Les belles pierres à verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Madame [T]
- ordonner la compensation entre les sommes dues
subsidiairement, en cas de rejet de la demande de compensation :
- réduire le montant du loyer sur la période d'occupation à hauteur de 50 % pour tenir compte de l'indécence du logement
- condamner le bailleur à verser la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 au titre des frais irrépétibles exposés outre les dépens

Le conseil de Madame [T] réfute tout manquement à ses obligations déontologiques. Madame [T] affirme que le bailleur avait conscience de sa situation de précarité. Elle soutient que le logement est insalubre en produisant des photographies d’excréments de souris et de punaises de lit et affirme que le bailleur est intervenu tardivement manquant ainsi à son obligation de délivrance et d’entretien.

Madame [T] indique avoir restitué les clés le 17 novembre 2025 dans la boîte aux lettres du logement et en avoir averti le gestionnaire du bien, BONTE IMMO. Elle souligne avoir autorisé le commissaire de justice à reprendre les lieux le 12 décembre 2025.

Madame [T] affirme avoir exécuté à la demande du bailleur des tâches de nettoyage et d’entretien des parties communes sans rémunération ni contrat et soutient que la preuve est rapportée par les documents de situation comptable mentionnant “gratuite de loyer/remise sur loyer pour entretien des parties communes) constituant un travail dissimulé en violation de l’article L8221-5 du code du travail.

Elle souligne enfin que l’article 32-1 du code de procédure civile concerne l’amende civile sanctionnant l’utilisation abusive du service public lequel ne saurait fonder une condamnation indemnitaire pour procédure abusive alors même qu’elle est défenderesse dans le cadre de la présente action.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Les belles pierres justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 31 mars 2021 avec prise d'effet au 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (article VIII page 4 (deux mois)) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 5829,92 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 janvier 2025.

Madame [T] produit un accord de résiliation daté du 12 décembre 2025 (pièce 11) envoyé par mail au commissaire de justice à la même date. Dans ces conditions, il convient de constater que les demandes au titre de la résiliation et de l’expulsion se trouvent sans objet à la date de l’audience.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI Les belles pierres produit un décompte établissant que Madame [B] [T] reste devoir, au titre du loyer contractuellement prévu, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7104,90 € à la date du 1er janvier 2025.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

* sur la demande au titre de l’insalubrité du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant

conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au contrat ci-dessus;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il appartient au locataire d’établir la preuve de ce que le logement qu’il occupe ne répond pas aux caractéristiques de la décence telles qu’elles sont définies par le décret du 30 janvier 2002.

L’article 1231-1 du Code civil ajoute que le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Ainsi, le locataire qui établit que l’état de la chose louée lui a causé un préjudice (notamment de jouissance) peut obtenir des dommages et intérêts à la condition d’établir que la faute du bailleur à l’origine de son préjudice.

En l'espèce, afin de caractériser l'état d'insalubrité du logement dont elle se prévaut, Madame [T] verse aux débats des photographies dont l'origine ne peut être établie. En retour, la SCI Les belles pierres justifie d'une intervention de la société As de Pic en trois passages les 6 novembre 2023 et 20 novembre 2023 et 1 décembre 2023.

Il est de principe que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et force est de constater que la défenderesse n'établit pas la responsabilité du bailleur dans l'origine et/ou la persistance de l'infestation, laquelle n'est d'ailleurs pas établie au vu des éléments produits.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux demandes indemnitaires de Madame [T] à ce titre.

* sur le demande au titre du travail dissimulé

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [T] affirme avoir entretenu les parties communes sans rémunération pour le compte du bailleur.

Si le tribunal correctionnel demeure seul compétent pour juger l’infraction pénale de travail dissimulé comme le souligne le bailleur, Madame [T] conserve la possibilité de solliciter une indemnisation civile sur le fondement d’une faute du bailleur caractérisée par l’exécution d’une prestation de travail non déclarée, devant la présente juridiction.

Il résulte effectivement de l’état comptable produit par le demandeur, des opérations de crédit portant la mention :
“ - gratuite de loyer/remise sur loyer pour entretien des parties communes crédit de 120 € le 28 avril 2023
- gratuite de loyer/remise sur loyer pour entretien des parties communes crédit de 120 € le 27 juin 2023
- gratuite de charge ménage PC et entrée et sortie poubelles 360 € le 29 février 2024.”
comptabilisées au profit de la locataire.

Or, il est constant que le contrat de bail ne prévoit aucune disposition relative à la facturation d’un quelconque entretien des parties communes au profit de la locataire.

Si l’entretien des parties communes est susceptible de faire partie des charges récupérables, il ne peut qu’être constaté que les lignes comptables précitées ne s’apparentent pas à des régularisations de provision sur charges mais à une remise sur loyer pour entretien des parties communes. Par ailleurs, la qualification de remise commerciale dont se prévaut le bailleur ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle ; à l’inverse l’intitulé de ces lignes comptables établit au contraire l’exécution d’une prestation par la locataire.

Ainsi, il convient de constater que Madame [T] a effectivement été rémunérée pour l’exécution de prestations de ménage au profit du bailleur. Madame [T] affirme par ailleurs que le bailleur a profité de sa situation précaire. Aucun document ne permet d’établir les conditions d’exécution de la prestation ni le respect des dispositions légales relatives au salaire minimum.

Dans ces conditions, la SCI Les belles pierres sera condamnée à verser à Madame [T] la somme de 1000€ à titre d’indemnisation d’un travail non déclaré.

* sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation entre les sommes dues, sollicitée par le demanderesse sera ordonnée avec la dette locative

* sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [T] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux soit le 12 décembre 2025 dès lors qu’elle justifie d’une résiliation du contrat et de son accord pour la reprise des lieux donné au commissaire de justice à cette date. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l'équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,