TJ 40088, 16 juin 2026, RG 25/00180

N° RG 25/00180 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DJPV

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. S&P IMMOBILIER, sise [Adresse 2]
représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître DELAVALLADE

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 21 Avril 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 16 Juin 2026

copie délivrée à M. [N]
Me RAIMBAULT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 2 juillet 2021, Monsieur [X] [N] a acquis auprès de Madame [P] [H] née [G], Madame [D] [R] née [H], Madame [O] [H] et Monsieur [E] [H] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] et qui est composé des lots n° 4, 9, 12 et 16 correspondant respectivement à un appartement, un parterre de fleurs dans la cour, un local à usage de garage et un cellier.

Monsieur [X] [N] n'était pas présent lors de la transaction à laquelle il était régulièrement représenté, en vertu d'une procuration donnée le 28 juin précédent, par Madame [T] [Q], collaboratrice notariale.

Le 10 avril 2021, Monsieur [X] [N] avait visité les lieux en présence de la SAS S&P IMMOBILIER, y compris le cellier dont la clé était alors déposée par commodité dans l'appartement, justement dans la perspective de visites.

Lors de la signature de l'acte authentique de vente, les vendeurs ont remis à la SAS S&P IMMOBILIER un trousseau de clés, vérifié par Madame [T] [Q].

Le 17 juillet 2021, Monsieur [X] [N] a pris possession des lieux et constaté l'impossibilité d'ouvrir la porte du cellier.

Monsieur [E] [H] est décédé le 6 août 2021.

Les démarches entreprises par Monsieur [X] [N] auprès de la SAS S&P IMMOBILIER pour obtenir une clé lui permettant d'ouvrir la porte du cellier sont restées vaines.

Le 6 mai 2024, Monsieur [X] [N] a assigné les consorts [H] en référé devant le tribunal judiciaire de ce siège pour qu'ils soient condamnés in solidum et sous astreinte à lui remettre une clé permettant d'ouvrir la porte du cellier.

Le 22 juillet 2024, Madame [P] [H] née [G], Madame [D] [R] née [H] et Madame [O] [H] ont assigné la SAS S&P IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI LIBERTIMMO en référé devant le tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de l'article 1242 du Code civil, pour que la procédure soit jointe à celle du 6 mai 2024 et la défenderesse condamnée à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le juge des référés a condamné in solidum les consorts [H] à remettre à Monsieur [X] [N] le jeu de clés permettant d'accéder au cellier dans un délai d'un mois et sous astreinte, au-delà, de 50 euros par jour de retard pendant deux mois, et débouté les consorts [H] de leurs demandes dirigées contre la SAS S&P IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI LIBERTIMMO en raison des contestations sérieuses émises par celle-ci et parce que trancher une question relevant de la responsabilité délictuelle ne ressortit pas à sa compétence.

Par requête du 5 décembre 2025, Monsieur [X] [N] a fait convoquer la SAS S&P IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI LIBERTIMMO devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de ce siège, pour entendre :

- juger que la SAS S&P IMMOBILIER a commis une faute dans l'exécution de ses obligations professionnelles en s'abstenant de relayer ses demandes auprès des vendeurs et de transmettre leur réponse, en altérant le contenu de ses échanges avec eux et en ayant produit des déclarations inexactes, notamment dans le courriel du 13 novembre 2023 et dans ses conclusions en référé,

- juger que ce défaut de diligence et ces agissements lui ont directement causé un préjudice de jouissance de la cave pendant des années, un préjudice moral et un préjudice matériel en raison des frais et des démarches qu'il a engagés dans le cadre du litige,

- condamner la SAS S&P IMMOBILIER à réparer intégralement ce préjudice en lui payant une somme de 2 240 euros,

- condamner la SAS S&P IMMOBILIER à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il rappelle n'avoir pu accéder au cellier du mois de juillet 2021 au mois de janvier 2025 par la faute de la défenderesse qui lui a menti en affirmant, dans un courriel du 13 novembre 2023, que les vendeurs lui auraient indiqué avoir changé la serrure, endommagée à l’occasion de l’enlèvement de leurs affaires, et lui avoir remis une nouvelle clé, maintient que le litige puise sa source dans la gravité des fautes qu'elle a commises, notamment en lui mentant au sujet de la clé que les vendeurs lui auraient remise alors qu'il ne les a jamais rencontrés, souligne que l'ordonnance de référé permet d'établir plusieurs points importants dont l'incohérence entre les propos tenus par les vendeurs et ceux, dénaturés, que l'agence immobilière rapporte, enfin déplore que les démarches amiables qu'il a engagées auprès d'elle pour obtenir réparation de ses préjudices matériel et moral, dont une tentative de conciliation organisée sous l'égide d'un conciliateur de justice, soient restées vaines.

La SAS S&P IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI LIBERTIMMO a pris des écritures en réplique aux fins de voir le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de céans, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du Code cvil, 9, 696 et 700 du Code de procédure civile :

- débouter Monsieur [X] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Monsieur [X] [N] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur [X] [N] aux entiers dépens,

- condamner Monsieur [X] [N] à lui payer une somme d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle dénie toute responsabilité dans le litige en certifiant avoir remis au demandeur le trousseau de clés qui comprenait la clé litigieuse dont elle précise qu’elle était en permanence laissée dans le logement pour faciliter les visites et qu’elle ne s’est révélée inadaptée que lorsque les vendeurs ont changé la serrure du cellier, dégradée à l’occasion de l’enlèvement de leurs biens, sans en transmettre toutefois la clé ni en informer quiconque, en rappelant que l’obligation de délivrance pèse sur les vendeurs, tenus des accessoires du bien vendu, elle-même n’intervenant qu’en tant que simple intermédiaire pour remettre les clés confiées, en réfutant toutes les objurgations de Monsieur [X] [N], qu’il s’agisse de son manque de diligence une fois constatée l’inadaptation de la clé, de la dénaturation des échanges, du défaut de transmission aux vendeurs de la mise en demeure de novembre 2023 ou encore du contact direct hors cadre procédural, et enfin en déplorant l’abus de procédure du demandeur, qui confine à du harcèlement.

Après un renvoi à la demande de la SAS S&P IMMOBILIER, les parties ont été entendues lors de l’audience du 21 avril 2026.

Monsieur [X] [N] a sollicité le bénéfice intégral de ses demandes primitives en martelant que l’intervention sur la porte du cellier, dégradée lors de l’enlèvement des affaires des vendeurs, a eu lieu avant la signature de l’acte authentique et sans que la serrure en ait été changée, et en déplorant l’attitude de la défenderesse qui l’avait invité, quelques jours avant l’audence du 17 février 2026, de l’informer s’il entendait solliciter un renvoi, qu’elle-même a demandé ce jour-là mais sans avoir eu la courtoisie de le prévenir au préalable alors qu’elle n’ignorait pas qu’il se déplaçait depuis le région parisienne.

Représentée par Maître Clément RAIMBAULT substitué par Maître Xavier DELAVALLADE, la SAS S&P IMMOBILIER a rappelé que l’ordonnance de référé avait jugé la livraison du bien conforme, insisté sur son rôle de simple intermédiaire qui n’est assujetti à aucune obligation de résultat et maintenu l’intégralité de ses demandes en se défendant de tout manquement dans l’exécution des ses obligations de professionnel de l’immobilier.

Le délibéré a été fixé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

En application de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

Aux termes de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais également par sa négligence ou son imprudence ;

Monsieur [X] [N] recherche la responsabilité extracontractuelle de la SAS S&P IMMOBILIER en martelant au fil de ses nombreuses et denses écritures qu’elle a commis une faute dans l’exécution de son devoir d’information et de conseil ; la SAS S&P IMMOBILIER dénie toute responsabilité dans les déboires de Monsieur [X] [N] en rejetant l’endosse du litige, née de l’impossibilité d’ouvrir la porte du cellier avec la clé qu’elle lui a remise le jour de sa prise de possession des lieux, sur les vendeurs dont elle assure qu’ils ont procédé, sans l’en informer, au changement de la serrure de cette porte qu’ils avaient dégradée à l’occasion de l’enlèvement des affaires qu’ils y avaient entreposées;

La faute de la SAS S&P IMMOBILIER alléguée par Monsieur [X] [N] suppose que soient démontrés un manquement du professionnel de l’immobilier à son obligation d’information et de conseil, le préjudice que lui-même a subi et un lien de causalité direct entre le manquement et le préjudice ;

Il est loisible de constater, en ce qui concerne le premier point, que la SAS S&P IMMOBILIER a manqué à son devoir d’information ;

Il convient d’ores et déjà de rappeler que les parties ne contestent ni que la clé de la porte du cellier était déposée dans l’appartement par pure commodité, en prévision des visites du bien mis en vente par les consorts [H], ni que le trousseau de clés a été remis par les vendeurs à la SAS S&P IMMOBILIER le 2 juillet 2021, à l’occasion de la signature devant notaire de l’acte authentique, Madame [D] [R] née [H] répondant à ce sujet, le 12 octobre 2021 à 11h46, à l’agence immobilière qui venait de lui transmetre un courrier électronique par lequel Monsieur [X] [N] l’avisait, le même jour à 7h52, de l’impossibilité d’ouvrir la porte du cellier et avoir été informé par “des voisins” que “des personnes chargées du déménagement des affaires de M. [H] avaient eu un problème avec la porte et ont dû remplacer la serrure”, que “la seule clé en notre possession, je l’ai remise à votre collègue chez le Notaire, le jour de la signature”, ni que toutes les clés du bien vendu dont celle, unique, permettant d’ouvrir la porte du cellier, ont été détenues par la SAS S&P IMMOBILIER jusqu’au 17 juillet 2021, date à laquelle elle les a remises à Monsieur [X] [N] à l’occasion de sa prise de possession des lieux et auquel un des employés de la défendresse, Monsieur [U] [W], a ce jour-là précisé par courrier électronique expédié à 10h35, “je viens de vous déposer les clés sur place à la résidence” en lui indiquant l’endroit exact où il les avait mises;

Or, Monsieur [U] [W] a omis d’informer Monsieur [X] [N], dans ce courrier, d’un événement pourtant majeur survenu un peu plus tôt ce matin-là, lorsqu’il s’était déplacé pour déposer les clés sur place, en l’occurrence l’impossibilité d’ouvrir la porte du cellier faute d’en avoir la clé, ce que confirme Madame [V] [K], une voisine de Monsieur [X] [N] qui atteste dans un écrit du 29 avril 2024 “avoir croisé l’agent immobilier à l’arrière du bâtiment, le jour où Monsieur [X] [N] devait prendre possession de son bien”, puis que l’agent immobilier “essayait d’ouvrir le cagibi afin d’y cacher une bouteille de champagne pour célébrer l’achat”, et enfin que “n’ayant trouvé aucune clé permettant d’ouvrir le local”, il l’avait informée qu’il “déposait la bouteille à l’intérieur du bâtiment” ;

En taisant à Monsieur [X] [N], le 17 juillet 2021, l’impossibilité de trouver dans le trousseau de clés celle permettant d’ouvrir la porte du cellier, la SAS S&P IMMOBILIER lui a menti par omission et ainsi failli à son obligation d’information, étant observé non seulement qu’il est impossible que Monsieur [U] [W] ait pu oublier cette difficulté lorsqu’il a informé Monsieur [X] [N], un peu plus tard et en tout cas dans la même unité de temps, qu’il venait de déposer les clés de son bien sur place, mais également que la SAS S&P IMMOBILIER n’évoque à aucun moment ce contretemps dans ses écritures, par ailleurs qu’elle l’a également célé aux vendeurs qu’elle aurait au contraire dû contacter sans délai pour les en informer et leur demander s’ils lui avaient bien remis la bonne clé de la porte du cellier, mais aussi qu’elle n’a agi auprès d’eux que près de trois mois plus tard, qu’après que Monsieur [X] [N] a porté à sa connaissance, le 12 octobre 2021, son impossibilité d’ouvrir la porte du cellier, et encore qu’elle n’a pas querellé l’attestation de Madame [V] [K] ;

En outre, la SAS S&P IMMOBILIER a une nouvelle fois manqué à ses obligations de professionnel de l’immobilier en mentant encore à Monsieur [X] [N] lorsque Madame [I] [F] lui a rapporté dans un courrier électronique du 13 novembre 2023 à 16h47, que “les vendeurs ont changé la serrure (de la porte du cellier) et vous ont donné la nouvelle clé, en insistant sur le fait que la porte est un peu capricieuse”, Monsieur [X] [N] lui répondant le surlendemain à 20h54, selon le même mode, pour lui faire part de son étonnement face à cette version des faits en lui rappelant que toutes les clés avaient été remises à l’agence par le notaire le 2 juillet 2021, en lui posant fort à propos la question suivante “or, si toutes les clés vous ont été remises, alors pourquoi votre collègue n’a pas réussi, avec toutes les clés en sa possession, à ouvrir la cave le jour où jai pris possession de mon appartement ?”, et en certifiant n’avoir jamais rencontré les vendeurs ni même détenir leurs coordonnées ;

Les vendeurs, quant à eux, ont également certifié n’avoir jamais eu le moindre problème avec la serrure de la porte du cellier, Madame [D] [R] née [H] répondant, dans son courrier électronique précédemment évoqué du 12 octobre 2021 à 11h46 à la SAS S&P IMMOBILIER qui venait de lui apprendre que Monsieur [X] [N] avait été mis au courant, par des voisins, que les personnes chargées d’enlever les affaires de Monsieur [H] qui y étaient entreposées avaient endommagé la serrrure de la porte du cellier, “je suis très étonnée d’apprendre que la porte du box ne fonctionne pas. Les voisins se trompent, nous n’avons jamais eu de problème avec la serrure, le seul problème que nous avons rencontré c’est le bois qui s’effritait et nous avons cloué une planche sur la porte du box” ;

Monsieur [X] [N], par ailleurs informé par Madame [T] [Q], qui le représentait lors de la signature de l’acte authentique, que les consorts [H] niaient tout changement de serrure entre sa visite des lieux, le 10 avril 2021, et sa prise de possession, le 17 juillet 2021, a confié à son conseil, par correspondance électronique du 20 septembre 2024 à 15h04, que Madame [I] [F], à laquelle il reprochait de lui avoir menti sur le changement de serrure qu’elle allléguait, lui avait expliqué par téléphone, le 17 septembre précédent, “qu’il s’agissait finalement d’un “malentendu” avec les propos de sa voisine”, bref “qu’elle l’avait pris pour un parfait abruti “ ;

La SAS S&P IMMOBILIER, qui a menti à Monsieur [X] [N] d’abord en omettant de lui faire part du contretemps du 17 juillet 2021 alors qu’elle devait au contraire s’assurer du bon fonctionnement de cet élément essentiel qu’était la clé du cellier, puis en se prévalant d’un changement de serrure purement controuvé pour tenter de s’exonérer de toute responsabilité dans son obligation de lui remettre la clé fonctionnelle que les vendeurs lui avaient confiée, a ainsi commis deux manquements à ses devoirs d’agence immobilière ;

En ce qui concerne le deuxième point, le préjudice résultant pour Monsieur [X] [N] des manquements de la SAS S&P IMMOBILIER à l’une de ses obligations essentielles de professionnel de l’immobilier, réside dans la privation de l’usage du cellier qui s’est ensuivie jusqu’au mois de janvier 2025 c’est-à-dire jusqu’à ce que les consorts [H], conformément à l’ordonnance de référé du 7 janvier 2025, fassent procéder au remplacement de la serrure de la porte du cellier et lui en remettent les clés ;

Enfin, pour ce qui est du dernier point, il est patent que Monsieur [X] [N] aurait pu utiliser le cellier à sa guise dès le 17 juillet 2021 si la SAS S&P IMMOBILIER lui avait remis la clé adaptée à la serrure du cellier et qu’elle avait elle-même reçue des vendeurs lors de la signature de l’acte authentique ;

Les manquements de la SAS S&P IMMOBILIER à son obligation d’information et de conseil sont donc constitutifs de fautes professionnelles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [X] [N] réclame la condamnation de la SAS S&P IMMOBILIER à lui payer, à titre de dommages et intérêts en réparation des différents préjudices que ses fautes lui ont occasionnés, une somme de 2 240 euros qui agrège 400 euros, 840 euros et 1 000 euros au titre respectif des ses préjudice matériel, de jouissance et moral ;

Sur le préjudice matériel

Le sort des frais que Monsieur [X] [N] a engagés dans le cadre de la procédure de référé a été réglé par l’ordonnance rendue le 7 janvier 2025 ;

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

L’impossibilité pour Monsieur [X] [N] d’utiliser le cellier pendant trois ans est constitutive d’un préjudice devant être réparé ;

L’acte authentique de compromis du 21 mai 2021, qu’il verse aux débats, prouve cependant qu’il n’a été privé que d’une superficie de 8,50 m2 pour une surface utile totale, c’est-à-dire ne prenant pas en compte celle du parterre de fleurs, soit 38 m2, qui constitue le lot 9, de 145 m2, autrement dit de 5,86 % de la surface utile ; son indemnisation mensuelle sera dès lors ramenée à de plus justes proportions et fixée à 13 euros ;

La SAS S&P IMMOBILIER sera par conséquent condamnée à lui payer, au titre des 43 mois durant lequels il n’a pu utiliser le cellier, une somme de 559 euros.

Sur le préjudice moral

Monsieur [X] [N] s’est heurté, pendant plusieurs années, à l’obstination de la SAS S&P IMMOBILIER qui a refusé d’admettre sa responsabilité dans sa déconvenue en n’hésitant pas à recourir, au surplus, à une stratégie mensongère, et a été corrélativement plongé, malgré lui, non seulement dans les tracas générés par les innombrables démarches épistolaires qu’il a engagées auprès de la défenderesse, sans toujours rencontrer d’écho d’ailleurs, du conseil l’ayant accompagné dans la procédure en référé ou encore de la commission de médiation, mais également dans les affres de la procédure au fond, qui ne s’est certes pas forlongée mais qui a pu altérer la qualité de sa vie quotidienne ;

La SAS S&P IMMOBILIER sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur la demande d'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à la SAS S&P IMMOBILIER qui a manqué à ses obligations de professionnel de l’immobilier ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [N] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Il produit, à l’appui de cette demande, la preuve d’avoir engagé des frais pour se rendre à la première audience du 17 février 2026, en l’espèce les billets de train aller-retour [Localité 2], d’un coût total de 96 euros (45 + 51) qui sera imputé à la défenderesse faute pour elle d’avoir fait preuve envers lui de la même courtoisie que celle qu’elle sollicitait quelques jours plus tôt de sa part en lui demandant de la prévenir s’il envisageait de solliciter un renvoi ;

La SAS S&P IMMOBILIER sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 100 euros.

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

La SAS S&P IMMOBILIER, qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.
PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Constate que la SAS S&P IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et de conseil.

Constate que les manquements de la SAS S&P IMMOBILIER sont constitutifs de fautes professionnelles.

Déboute la SAS S&P IMMOBILIER de toutes ses demandes.

Déboute Monsieur [X] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Condamne la SAS S&P IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [N], à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS (559 euros).

Condamne la SAS S&P IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [N], à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, une somme de MILLE EUROS (1 000 euros).

Condamne la SAS S&P IMMOBILIER à payer à Monsieur [X] [N] une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SAS S&P IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge du contentieux de proximité.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.