TJ 75056, 2 juin 2026, RG 25/08360

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à :demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08360 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3AL

N° MINUTE : 2026/3

JUGEMENT
rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [H] [O] épouse [T] [W], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDERESSE
Madame [S] [J], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre-philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0189

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 02 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08360 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3AL

Un contrat de bail a été conclu le 2 juillet 2001, à effet du 1er juillet 2001, entre Mme [S] [X] (le bailleur) et la SARL Softword (le preneur), dont le gérant était M. [T] [W] [G], portant sur un studio de 36 m2, situé : [Adresse 3] à [Localité 1], dans le [Localité 2] ; ce contrat a été modifié par un nouveau contrat de location, daté du 2 juin 2010, à effet du 1er juin 2010, substituant M. [T] [W] [G] (le preneur), à la SARL Softword.
Un premier congé pour reprise a été délivré par lettre simple le 29 avril 2023, visant le bail du 2 juin 2010, avec effet en septembre 2023, soit comme l'indique le bailleur avec « un large préavis » de 4 mois.
Un 2ème congé pour reprise a été délivré à M. [G] [T] [W] et à Mme [H] [T] [W], par huissier de justice, le 27 juin 2024, à effet du 31 mai 2025, respectant le délai de six mois, prévu par la loi.
M. [G] [T] [W] est décédé le 30 décembre 2024.
Mme [H] [T] [W] a déménagé en province, le 25 mai 2025.
L’état des lieux de sortie contradictoire a pu être rédigé le 6 juin 2025, indiquant une sortie au 31 mai 2025.
Le bien immobilier, initialement donné à bail, a été vendu le 17 octobre 2025, avec une mise en vente non contestée, au prix de 305 000 €, au moins dès le début du mois d’août 2025.

Vu l’assignation du 15 septembre 2025, délivrée à la demande de Mme [H] [R], épouse [T] [W] (le preneur), à Mme [S] [X] (le bailleur) par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi, aux fins de la voir condamnée à lui payer 900 €, en remboursement du dépôt de garantie, versé pour la location de l’appartement, situé : [Adresse 3] à Paris, 75015, par contrat à effet du 1er juin 2010, majoré de 90 € par mois, représentant 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 6 août 2025, jusqu’au paiement intégral, la somme de 11 310 € de dommages-intérêts, pour déménagement forcé, pression et préjudice moral ;

A l’audience du 29 janvier 2026, Mme [H] [R], épouse [T] [W], a maintenu ses demandes, exposées à l’oral.

Mme [S] [X] oppose l’existence de dégradations locatives qui justifient le non-remboursement du dépôt de garantie et mentionne le long délai dont a pu bénéficier le preneur, le congé ayant été délivré le 29 avril 2023. Elle souligne qu’elle n'a pas eu d'autre choix que de vendre le bien.
En toute hypothèse elle conteste l’existence d'un préjudice, Mme [T] [W] ayant fait le choix de s'installer à la campagne. Elle conclut au rejet des demandes de Mme [T] [W] et à sa condamnation à lui payer 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Une réouverture des débats avait été ordonnée, à l’audience du 14 avril 2026, pour production des pièces mentionnées dans l’assignation. L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS

1/Sur le dépôt de garantie ;
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location … Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées … Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes … A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

En l’absence de dégradations locatives, constatées par un état des lieux de sortie contradictoire, ou par huissier de justice, le bailleur est tenu de rembourser l'intégralité de ce dépôt de garantie, au preneur, dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée rédigé le 27 juin 2001, 25 ans avant l'état des lieux de sortie du 6 juin 2026, indique : « les prises de courant du salon et de la salle de bain nécessitent une réparation urgente. La porte d'entrée est à réparer. La plaque de cuisson est à changer. La baie vitrée côté gauche a de multiples fissures. La sonnette de la porte d'entrée ne fonctionne pas. » ; Il est mentionné pour la salle de bain, les WC, la cuisine, l 'entrée et la chambre, un état d'usage.
Lors de l’état des lieux de sortie du 6 juin 2025, il est indiqué : un mauvais état ou un état d'usage, avec la précision suivante « Appartement en état de vétusté, toute la peinture, le sol et le plafond sont à refaire dû aux années de location (fissure à l'extérieur de la vitre du salon- vitre de gauche) du au soleil.
Parquet gondolé avant l'entrée de la cuisine, les plaques de la cuisine ne marchent plus + au niveau du placard du séjour ».

La vétusté, après 25 années de location, justifie qu’il ne soit retenu aucune dégradation locative à la charge du preneur, le bailleur devant garder à sa charge la facture d’un électricien, de 1133 €, et ayant l’obligation de rembourser l‘intégralité du dépôt de garantie.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire, de 900 €, est majoré de 90 € par mois, représentant 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 6 août 2025, jusqu’au paiement intégral du dépôt de garantie et de toutes les majorations de 90 €. Pour ces raisons, Mme [X], est condamnée à payer ces sommes à Mme [T] [W].

2/ Sur le congé pour reprise ;
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur…
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice… »

Un premier congé pour reprise a été délivré par lettre simple le 25 avril 2023, visant le bail du 2 juin 2010 avec effet de septembre 2023, soit comme l'indique le bailleur « un large préavis » de 4 mois. Ce congé, qui ne respecte pas le délai de 6 mois prévu par la loi, qui n'indique pas avec précision sa date d'effet, et qui n'a pas été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, est nul.

Le deuxième congé pour reprise, délivré à M. [G] [T] [W] et à Mme [H] [T] [W], par huissier de justice, le 27 juin 2024, à effet du 31 mai 2025, a respecté le délai de six mois, prévu par la loi. Il est parfaitement valable.
Mais le bien immobilier, donné à bail, qui n’a pas fait l’objet d’une reprise, a été mis en vente, au moins dès le début du mois d’août 2025, au prix de 305 000 €, pour être vendu le 17 octobre 2025, ce qui constitue une fraude à la loi, le bailleur n'ayant pas délivré de congé pour vente, mais un congé pour reprise, qu’il n'a pas été respecté, délibérément.
Par suite, Mme [H] [T] [W] a été contrainte de déménager en province, dès le 25 mai 2025.

En ne faisant pas bénéficier Mme [H] [T] [W] du droit de préemption prévu par la loi, les preneurs lui ont causé un dommage résultant de la perte de chance d'acquérir le logement à [Localité 1], et en outre, par leur mauvaise foi, l’ont contrainte à déménager en province, dans une maison qu'elle possédait et qu'elle n'a pu envisager de mettre en vente. Ainsi, le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer ce dommage à 11 300 €, somme que Mme [X] est condamnée à payer à Mme [T] [W], à titre de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,