TJ 75056, 11 juin 2026, RG 26/00573

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [A] [V]
Me Laurence KIFFER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne-Sarah HOZÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00573 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB25T

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [J] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne-sarah HOZÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2140

DÉFENDEURS
Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
S.A.S. CDJ CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laurence KIFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P118

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00573 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB25T

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 02 mai 2025, Madame [T] a donné en location à Monsieur [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 815 euros.

Monsieur [V] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Madame [T] lui a fait délivrer un commandement de payer le 17 septembre 2025, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1200 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 12 et 16 décembre 2025, Madame [T] a fait assigner en référé Monsieur [V] et la SAS CDJ CONSEIL exerçant sous l’enseigne « Appart&Conseil », en charge de la gestion locative du bien litigieux, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et prononcer la résiliation du bail à titre subsidiaire, ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte de 50 euros par jour de retard, le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer réévalué en 2025 à savoir 850 euros par mois, d'une somme de 2154,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que toutes sommes en réparation des dégradations faites par le locataire, ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le remboursement des sommes perçues par les sous-locations illicites soit la somme de 1275 euros pour la location à Monsieur [U] [X], avec injonction de communiquer l’historique des transactions AIRBNB et les recettes générées sous astreinte de 20 euros par jour de retard, avec condamnation de la SAS CDJ CONSEIL à lui rembourser les honoraires de gestion perçus, outre 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 3500 euros à l’encontre du locataire sur le même fondement, et condamnation de ce dernier aux entiers dépens comprenant le coût du constat du commissaire de justice, du commandement de payer et de l’assignation.

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2026.

A cette date, Madame [T] par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 5611,95 euros.

En défense, Monsieur [V], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La SAS CDJ CONSEIL était représenté par un conseil lequel a déposé des conclusions aux termes desquelles il sollicite le rejet des demandes de la requérante, la résiliation du mandat de gestion et sa condamnation à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de renvoyer aux termes de l’assignation et aux écritures du défendeur reprises oralement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026. Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, la note produite par l’avocat de la requérante sera écartée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

En revanche, l’ensemble des demandes de la SAS CDJ CONSEIL, portant sur le mandat de gestion et notamment sa résiliation, et l’ensemble des demandes de la bailleresse à son encontre, notamment le remboursement des honoraires de gestion perçus, font naître des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher, et il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ces demandes.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 17 septembre 2025, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est donc admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [V], locataire d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé du 02 mai 2025, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 1200 euros à la date de délivrance du commandement de payer et qu'il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 novembre 2025.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 30 mars 2026 démontrant que Monsieur [V] restait devoir la somme de 5611,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

Néanmoins, en l’absence du défendeur à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance, confirmé par le décompte versé au dossier.

Monsieur [V] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 2154,95 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la demande de condamnation solidaire à l’égard de la SAS CDJ CONSEIL exerçant sous l’enseigne « Appart&Conseil » faisant l’objet d’une contestation sérieuse et nécessitant un débat au fond.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition de Madame [T] compte-tenu du montant de la dette qui ne cesse d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience par le locataire qui se maintient en situation d’impayés depuis août 2025, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [V] étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur la demande de suppression du délai de 2 mois :

Les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution prévoient que passé le délai de deux mois - suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux - il pourra être procédé à l’expulsion d’un locataire, avec le concours de la force publique.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion immédiate et sans délai du locataire.

Les circonstances particulières de l’espèce justifient que le délai de deux mois soit supprimé.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [V] à son paiement provisionnel dans les termes du dispositif, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés à Madame [T] ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.

- Sur la demande au titre des réparations et dégradations :

Cette demande n’étant ni chiffrée ni justifiée, il convient de la rejeter, étant rappelé qu’aucune note en délibéré n’a été autorisée.

- Sur la restitution des fruits civils issus de la sous-location

Il ressort de la notice d’information jointe au contrat de bail que le locataire ne peut sous louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit de son bailleur (article 2.2).

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L'article 549 de ce même code précise que " le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique3.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, Madame [T] sollicite que le locataire soit condamné à lui rembourser les sommes perçues pour les sous-locations illicites soit la somme de 1275 euros pour la location du logement à Monsieur [U] [X]. Elle sollicite également la communication de l’historique des transactions AIRBNB en lien avec le logement litigieux et le montant des recettes générées par la location de l’appartement sur AIRBNB sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision avec remboursement ds sommes encaissées par le locataire.

Or les pièces produites sont insuffisantes à établir une sous-location et partant, le montant des fruits civils perçus par le locataire de la part de Monsieur [U] [X], les éléments versés au dossier évoquant une colocation avec une participation aux frais d’hébergement pendant 3 mois, et non une sous-location.

De même, le procès-verbal de constat sur internet établi le 02 septembre 2025 par Me [P] commissaire de justice, à la demande de la bailleresse, permet seulement d’établir que des photos du logement ont été diffusées sur la plateforme AirBNB à cette date, mais les revenus issus de la sous-location sont inconnus, la bailleresse n’ayant pas mis dans la cause la société AirBNB qui seule aurait pu communiquer un relevé des activités du locataire sur son site, tandis qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de palier la carence des parties en matière de preuve en ordonnant au locataire, non comparant, l’historique de ses transactions.

Au total, l’ensemble des demandes au titre de la sous-location seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [V] à payer à Madame [T] qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche elle sera déboutée de sa demande à l’égard de la SAS CDJ CONSEIL.

De même, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à ce titre de la SAS CDJ CONSEIL.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [V] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :