TJ 75056, 11 juin 2026, RG 25/02977

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Nathalie BUNIAK
-Me Annabel BOUBLI
Copies certifiées conformes à :
--Me Nathalie BUNIAK
-Me Annabel BOUBLI
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02977
N° Portalis 352J-W-B7J-C7EWK

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 11 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE SPL
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Annabel BOUBLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0661

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02977 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7EWK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mars 2026

JUGEMENT

-Réputé contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS Foncière SPL est propriétaire des lots de copropriété n°414, 422 et 448 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par jugement en date du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SAS Foncière SPL à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 34.125,43 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés dus sur la période du 01.06.2021 au 21.02.2023, appel de charges du 1er trimestre 2023 inclus, et appel de travaux du 15.01.2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15.03.2023, avec la capitalisation des intérêts,

-312 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15.03.2023 et capitalisation des intérêts,

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par exploit d'huissier signifié le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la SAS Foncière SPL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

«-Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en ses demandes ;

Y faisant droit,

-Constater, sur le fondement des documents produits, que la société FONCIERE SPL est redevable à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la somme de 9.117,78 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 19 février 2025, devenus exigibles postérieurement au jugement du 4 juillet 2024 et correspondant à la période allant du 1er avril 2023 au 1er février 2025, appel de travaux « 1/4 appel exceptionnel travx remplacement partiel canalisation entre le 1er et le 2ème » en date du 01/02/2025 inclus ;

En conséquence,

-Condamner la société FONCIERE SPL au paiement de la somme de 9.117,78 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance ;

-Condamner la société FONCIERE SPL au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

-Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil ;

-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

-Condamner la société FONCIERE SPL aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation ainsi que du jugement à intervenir ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement citée, la SAS Foncière SPL n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02977 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7EWK

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS Foncière SPL est propriétaire des lots n°414, 422 et 448 au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2022, 28 novembre 2023, 9 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023 fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 19 février 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SAS Foncière SPL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.117,78 euros.

La SAS Foncière SPL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 19 février 2025.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SAS Foncière SPL de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SAS Foncière SPL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SAS Foncière SPL a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 juillet 2024, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SAS Foncière SPL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil et compte tenu des demandes, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 4 mars 2025.
Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS Foncière SPL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de signification engagés et non à venir.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SAS Foncière SPL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,