TJ 75056, 11 juin 2026, RG 25/09632

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aurélie BERTHET
M [C] [W] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09632 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEB3

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 11 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDEURS
Madame [S] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2274 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026000160 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [C] [W] [K], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09632 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEB3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2023, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ci-après dénommée la RIVP, a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 923,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 272,43 euros au titre de l'arriéré locatif, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K] le 15 mai 2025.

Par assignation du 25 septembre 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K] et celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50€ par jour de retard, condamner les locataires solidairement le cas échéant, à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et à régler la somme de 6835,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2026 et renvoyée au 02 avril 2026.

A cette date, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 8016,28 euros. Concernant la validité du commandement de payer, elle précise que depuis la loi [Localité 2], il n’est plus nécessaire de reproduire les textes du contrat de location dans le commandement de payer ni l’intégralité de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Mme [S] [H], représentée par son conseil, et M. [C] [W] [K] exposent leur situation personnelle et financière, indiquent qu’une demande de FSL n’a pas encore été déposée et invoquent l’irrégularité du commandement de payer, et en conséquence l’irrecevabilité des demandes de la RIVP, au motif que le commandement de payer ne comporte pas les mentions conventionnelles nécessaires, sollicitant en tout état de cause leur maintien dans les lieux et proposant de régler 100 euros par mois pour apurer leur dette, sollicitant la condamnation de la bailleresse à leur régler une somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal. Lecture en a été faite à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions en défense déposées à l’audience et reprises oralement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS :

- Sur la régularité du commandement de payer :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant les mentions devant être présentes dans le commandement de payer à peine de nullité, a été modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, qui n’exige plus que soient reproduites les mentions conventionnelles relatives à la clause résolutoire du contrat de bail.

En l’espèce, l’absence de reproduction des articles du contrat de bail dans le commandement de payer ou de l’intégralité de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas de nature à entraîner sa nullité.

Le commandement de payer du 13 mai 2025 est donc régulier.

- Sur la recevabilité de la demande :

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

- Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 13 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6272,43 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2025.

- Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant que Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K] lui devaient la somme de 8016,28 euros, terme de mars 2026 inclus.

Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant le prononcé d’une astreinte.

- Sur l’indemnité d’occupation

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actualisé du logement augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataires solidairement à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [H] et M. [C] [W] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce et la nature du litige ne justifient pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’une ou l’autre des parties.

Par ailleurs il convient de dire que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS