TJ 75056, 17 juin 2026, RG 23/10636

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me PARTY-BOURDIÉ (E0604)
Me DAVID (A0436)
Me BROSSET (E1072)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 23/10636

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLL

N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 17 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE CAMBODGE III (RCS de Paris 840 690 341)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Agnès PARTY-BOURDIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0604

DÉFENDEURS

Madame [G] [Z] épouse [S], décédée le 03 janvier 2026

Monsieur [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU10 [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERRISSEL ET ASSOCIÉS “C I P A”

représentée par Maître Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1072

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10636 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 18 Mars 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de [A] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 octobre 2005, Monsieur [I] [S] et Madame [G] [Z] épouse [S] (désignés ci-après les époux [S]) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A.R.L. LE CAMBODGE III des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à effet au 1er août 2005 jusqu'au 31 juillet 2014, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et charges, et pour l'exercice exclusif de l'activité de "salon de thé – brasserie – restaurant – plats à emporter".

Par courriel en date du 24 décembre 2015, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a informé les époux [S] de la découverte d'une fissure sur un pilier porteur, partie commune, situé dans les locaux loués.

A la demande de l'architecte de la copropriété et à la suite de son rapport du 30 décembre 2015, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a procédé à la pose d'étais dans les locaux loués ainsi qu'à la pose d'un coffrage afin de les masquer.

Par procès-verbal d'assemblée générale spéciale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 19 décembre 2018, la copropriété a notamment confié à un architecte une mission de vérification de l'état de la poutre du local commercial exploité par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III et des suites à donner.

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2019, les époux [S] et la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel :
- ils sont convenus de reporter la date d'effet du congé au 31 juillet 2019 et renouveler le bail à effet au 1er août 2019 pour 9 ans moyennant un loyer annuel de 44.000 euros hors taxes et hors charges ;
- la S.A.R.L. LE CAMBODGE III s'est engagée à régler à la signature du protocole la somme de 11.196,93 euros pour solde de tout compte arrêté au 31 juillet 2019 au titre des sommes dues en exécution du bail ;

- les époux [S] ont renoncé à se prévaloir de la réalisation des travaux dans les lieux loués en 2011 et notamment de la modification du conduit d'extraction ainsi que des travaux notamment de modification de façade réalisés début 2016 sans autorisation ;
- la S.A.R.L. LE CAMBODGE III s'est engagée à renoncer à tout recours contre les époux [S] et à faire son affaire personnelle de toute demande dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires ou tout autre tiers viendrait à se plaindre à quelque titre des travaux réalisés précités ;
- la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a renoncé à tout recours en particulier à se prévaloir des pertes d'exploitation au titre du préjudice qu'elle estime subir du fait de la pose d'étais dans les locaux à condition que les travaux à réaliser sur ce poteau et dans l'immeuble si nécessaire soient réalisés dans un délai maximum de 2 ans à compter de la signature du protocole et mettent fin à l'emprise des étais dans les locaux loués ;
- les époux [S] se sont engagés à effectuer toutes diligences auprès de la copropriété, les désordres provenant de parties communes, et à tenir régulièrement informée la S.A.R.L. LE CAMBODGE III de l'avancement de la mission de l'architecte, du calendrier et de la durée des travaux le cas échéant.

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2019, les époux [S] ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A.R.L. LE CAMBODGE III les locaux susmentionnés, pour une nouvelle durée de neuf ans à effet au 1er août 2019 jusqu'au 31 juillet 2028, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 44.000 euros hors taxes et charges, et pour l'exercice exclusif de l'activité de "salon de thé – brasserie – restaurant – plats à emporter".

Par procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 11 décembre 2020, la copropriété a décidé de confier à Monsieur [O], architecte, la mission relative à la réparation d'un poteau et d'un linteau au niveau du rez-de-chaussée du restaurant.

Par procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 3 mars 2022, la copropriété a notamment voté à la majorité l'exécution des travaux de reprise d'une "pile porteuse" dans les locaux commerciaux de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III et exécutés par la société FPE.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 juin 2022, les époux [S] ont fait délivrer à la S.A.R.L. LE CAMBODGE III un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de payer la somme de 31.930,25 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges arrêté au 16 juin 2022 inclus, la somme de 3.193,02 euros au titre de la clause pénale, outre le coût de l'acte.

La S.A.R.L.LE CAMBODGE III a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par assignation en date du 19 juillet 2022 aux fins notamment d'ordonner aux époux [S] et ce, sous astreinte de lui communiquer l'ensemble des diligences effectuées auprès de la copropriété, les informations sur l'approbation des travaux, le calendrier et la durée des travaux et la date de réalisation des travaux, entraînant la fermeture du restaurant, de condamner à titre provisionnel les bailleurs à lui payer la somme de 90.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture du restaurant pendant 4 semaines pour la réalisation des travaux, la somme de 250.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la suppression d'une table de deux couverts depuis janvier 2016, la somme de 10.000 euros, à titre de dommages-intérêts et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022, les époux [S] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le juge des référés.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
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Par ordonnance en date du 21 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause résolutoire et les demandes annexes ;
- condamné la S.A.R.L. LE CAMBODGE III à payer à Monsieur [I] [S] et Madame [G] [N] épouse [S] la somme provisionnelle de 34.031,68 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 17 mars 2023, incluant le mois de mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III se libère de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal à (sic) en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;
- dit qu'à défaut de respect du délai accordé, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du préjudice résultant de la pose des étais ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du préjudice résultant des travaux ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de préjudice résultant de la délivrance du commandement de payer.

Les travaux de réparation du pilier porteur dans les locaux exploités par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ont été réalisés entre le 30 janvier 2023 et le 2 mars 2023.

Soutenant qu'à compter de décembre 2015, une fissure sur un pilier porteur des locaux loués est apparue, laquelle a nécessité la pose d'étais en janvier 2016 ainsi que la réalisation de travaux par les époux [S] qui lui ont causé un préjudice, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a, par actes de commissaire de justice signifiés le 26 juillet 2023, assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 62.983 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture du restaurant du 30 janvier au 2 mars 2023 pour la réalisation des travaux de structure, la somme de 326.325 euros en réparation du préjudice subi du fait de la suppression d'une table de deux couverts du 1er janvier 2016 au 30 janvier 2023 ainsi que la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/10636.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 décembre 2023, les époux [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner à les garantir de toute condamnation prononcée à leur égard.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/16457.

Par mention au dossier le 2 février 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre l'instance enrôlée sous le numéro RG 23/10636 et celle enrôlée sous le numéro RG 23/16457, sous le même numéro RG 23/10636.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III demande au tribunal sur le fondement des articles 1104, 1217, 1347, 1353, 1719, 1720 du code civil, de :
"Dire la société LE CAMBODGE III recevable et bien fondée en ses demandes.

Condamner Monsieur et Madame [I] et [W] [S] à payer à la société LE CAMBODGE III, la somme de 45.410 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture du restaurant du 30 janvier au 2 mars 2023 pour la réalisation des travaux de structure.
Condamner Monsieur et Madame [I] et [W] [S] à payer à la société LE CAMBODGE III, la somme de 255.310 euros en réparation du préjudice subi du fait de la suppression d'une table de deux couverts du 1er janvier 2016 au 30 janvier 2023.
Condamner Monsieur et Madame [I] et [W] [S] à payer à la société LE CAMBODGE III, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Condamner Monsieur et Madame [I] et [W] [S] à payer à la société LE CAMBODGE III, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Monsieur et Madame [I] et [W] [S] aux entiers dépens.
Débouter Monsieur et Madame [I] et [W] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions."

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, les époux [S] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231, 1240 et suivants, 1353 du code civil, 334 et suivants du code de procédure civile, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
"A titre principal,
RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions des Epoux [S].
DEBOUTER la société LE CAMBODGE III de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER la société LE CAMBODGE III à payer aux Epoux [S] la somme de 20.000 euros au titre de dommages intérêts en raison du préjudice moral subi.
CONDAMNER la société LE CAMBODGE III à payer aux Epoux [S] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la société LE CAMBODGE III aux entiers dépens.
A titre subsidiaire,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 5], représenté par son SYNDIC, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, à garantir les Epoux [S] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 5], représenté par son SYNDIC, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, à payer aux Epoux [S] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 5], représenté par son SYNDIC, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, aux entiers dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal sur le fondement des articles 1199 et 1353 du code civil de :
"A titre principal,
- Débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, moyens et arguments en tant que formés à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
A titre subsidiaire,
- Débouter la SARL LE CAMBODGE III de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
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En toute hypothèse,
- Condamner les époux [S] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
- Condamner les époux [S] aux dépens."

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [G] [Z] épouse [S], est décédée le 3 janvier 2026. Son époux, seul ayant-droit, étant déjà dans la cause, l'instance a été de fait reprise par ce dernier conformément aux dispositions de l'article 373 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du 18 mars 2026 et mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS

Sur l'imputabilité des désordres

La S.A.R.L. LE CAMBODGE III expose que Monsieur [I] [X] a manqué à son obligation de délivrance en ce qu'il aurait dû faire réaliser rapidement les réparations nécessaires du pilier fissuré dans les locaux loués et que les travaux réalisés ont imposé la fermeture du restaurant pendant 5 semaines. Elle précise que Monsieur [I] [X] a mis plus de 7 ans avant de faire réaliser les travaux de réparation de la fissure, alors même qu'il s'était engagé à le faire dans un délai de deux ans en vertu du protocole d'accord du 23 décembre 2019 et qu'elle l'a relancé à plusieurs reprises en vain. Elle ajoute que le bailleur n'a pas été diligent, l'a laissée dans l'ignorance la plus totale concernant le déroulé des travaux et la période de fermeture du restaurant envisagée, et qu'il n'a rien fait pour limiter son préjudice d'exploitation. Elle indique qu'il ne peut se décharger de son obligation de délivrance en se prévalant de la clause de souffrance stipulée au bail et que si cette dernière l'oblige à supporter l'exécution des travaux, une telle clause ne peut avoir pour effet qu'elle subisse l'absence de travaux. Elle ajoute qu'une telle clause n'autorise pas, par ailleurs, le bailleur à diminuer la surface des locaux exploitable pendant près de 7 ans consistant en la suppression d'une table de deux couverts. Enfin, elle fait valoir que le bailleur a exécuté de mauvaise foi le contrat de bail en ignorant l'ensemble de ses demandes de travaux pendant plusieurs années et en lui faisant délivrer en 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [I] [S] expose qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrance, en ce que d'une part, aucune obligation n'est mise à sa charge concernant la surface des locaux loués et le nombre de tables et de couverts exploitables dans les locaux loués par le preneur. Il indique que la présence de 30 couverts dans les locaux loués ne relève que d'un agencement du preneur à sa seule charge. D'autre part, il fait valoir qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrance, en ce que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a toujours eu accès aux locaux et a pu les exploiter normalement. Il indique qu'elle a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient à la date de conclusion du renouvellement du bail et qu'elle ne peut donc faire valoir aucune demande indemnitaire antérieure au 1er août 2019. Enfin, il soutient que la clause de souffrance stipulée au bail fait obstacle à ce que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III puisse obtenir réparation d'un préjudice résultant de la période de fermeture du restaurant entre le 30 janvier et le 2 mars 2023 à raison de la réalisation des travaux. Il précise que si la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a subi une gêne dans l'exploitation des locaux, elle a pu continuer à les exploiter, notamment par le biais de la vente à emporter et la livraison à domicile, de sorte qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrance et la clause de souffrance est bien applicable. Il expose qu'en tout état de cause, les travaux, relevant des obligations du syndicat des copropriétaires, ont été réalisés par ce dernier qui est donc seul responsable de la réalisation des travaux dans les locaux et de la gêne occasionnée.

* Sur les désordres

Il n'est pas contesté que le 24 décembre 2015, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III, au cours de travaux, a découvert une fissure sur l'un des piliers porteurs du restaurant, partie commune, et en a informé les bailleurs.

A la suite du rapport d'expertise de l'architecte de la copropriété en date du 30 décembre 2015, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a fait poser quatre étais de soutien ainsi qu'un coffrage provisoire et que ces derniers n'ont été retirés que le 30 janvier 2023, à la suite des travaux de remise en état.

* Sur la clause de souffrance

Il y a lieu de rappeler qu'est licite une clause de souffrance dérogeant aux dispositions de l'article 1724 du code civil, lesquelles ne sont pas d'ordre public (Civ. 3, 4 mai 1994 : pourvoi n°92-10534), sous réserve qu'elle n'ait pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance entraînant une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés à bail (Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-16675 ; Civ. 3, 1er juin 2005 : pourvoi n°04-12200 ; Civ. 3, 27 octobre 2009 : pourvoi n°08-19972), ni de toute responsabilité lorsque l'exécution des travaux a causé au preneur une gêne excessive et durable ou un trouble anormal (Civ. 3, 24 novembre 1999 : pourvoi n°98-11300 ; Civ. 3, 16 mai 2007 : pourvoi n°06-18286 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°12-28333).

S'agissant de la clause de souffrance, le contrat de bail stipule page 8 que la locataire était tenue "11°. de supporter la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l'exécution de tous travaux d'entretien, de grosses réparations, de transformations ou d'améliorations qui seraient effectuées dans l'immeuble quels qu'en soit l'inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires".

Si la durée des travaux n'a duré que 32 jours, force est de constater que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a attendu plus de six ans avant que les travaux ne soient réellement effectués et que pendant toute cette période des étais étaient présents dans son local. Dès lors, la durée anormalement longue de la pose d'étais dans le local loué dans l'attente de la réalisation des travaux ainsi que la durée des travaux qui ont entraîné la fermeture du restaurant pendant 32 jours, constituent nécessairement une gêne excessive dépassant la gêne habituelle liée à des travaux, de sorte que Monsieur [I] [S] ne peut valablement invoquer la clause conventionnelle de souffrance pour s'exonérer de sa responsabilité au titre de son obligation de délivrance.

* Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Selon l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers.

Lorsque les locaux donnés à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l'empêcherait de faire ce à quoi il s'est obligé, le bailleur est tenu d'exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu'un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l'une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l'indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu'à sa cessation (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853).

En l'espèce, par courriel en date du 24 décembre 2015, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a informé les époux [S] de la découverte d'une fissure sur un pilier porteur situé dans les locaux loués. A compter de cette date, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a, à de très nombreuses reprises, relancé les bailleurs entre le mois de décembre 2015 et le mois de juin 2018 afin de connaître l'état d'avancement des travaux. De même, le pilier porteur sur lequel la fissure est apparue étant une partie commune de l'immeuble, les époux [S] ont relancé à plusieurs reprises le Syndic entre le mois de décembre 2015 et mars 2016.

A la demande de l'architecte de la copropriété et à la suite de son rapport du 30 décembre 2015, la locataire a procédé à la pose d'étais dans les locaux loués ainsi qu'à l'installation d'un coffrage afin de masquer les étais.

Par procès-verbal d'assemblée générale spéciale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 22 décembre 2018, la copropriété a notamment confié à un architecte une mission de vérification de l'état de la poutre du local commercial exploité par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III et des suites à donner.

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2019, les époux [S] et la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel :
- la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a renoncé à tout recours en particulier à se prévaloir des pertes d'exploitation au titre du préjudice qu'elle estime subir du fait de la pose d'étais dans les locaux à condition que les travaux à réaliser sur ce poteau et dans l'immeuble si nécessaire soient réalisés dans un délai maximum de 2 ans à compter de la signature du protocole et mettant fin à l'emprise des étais dans les locaux loués ;
- les époux [S] se sont engagés à effectuer toutes diligences auprès de la copropriété, les désordres provenant de parties communes, et à tenir régulièrement informée la S.A.R.L. LE CAMBODGE III de l'avancement de la mission de l'architecte, du calendrier et de la durée des travaux le cas échéant.

A la suite de ce protocole, les époux [S] et la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ont conclu le 23 décembre 2019 un bail renouvelé.

Par courriel en date du 7 mai 2020, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III interrogeait les époux [S] sur la date de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Elle indiquait "Malgré nos demandes et vos demandes, ce dossier semble au point mort. Il est urgent d'agir d'autant plus que le restaurant étant fermé pour une durée indéterminée, alors que la France se déconfine, les travaux pourraient être réalisés dans les semaines à venir sans augmenter le préjudice déjà subi".

Par courriel en date du 27 mai 2020, l'administrateur de biens mandaté par les bailleurs informait le Syndic de l'intention de la locataire de solliciter une indemnisation au titre d'une perte d'exploitation à défaut d'une solution rapide. Il précisait que depuis l'assemblée générale du 19 décembre 2018 aucune action n'avait été "entreprise par la copropriété pour traiter le grave problème de fissuration d'un pilier, qui a nécessité cet étayage". Il lui demandait de lui faire part des actions qu'il allait mener pour y remédier.
Décision du 17 Juin 2026
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Par courriels en date des 22 septembre 2020 et 15 février 2021, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III relançait les bailleurs pour connaître l'avancée des travaux et rappelait que les travaux devaient s'achever au plus tard en décembre 2021 conformément au protocole d'accord.

Par procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 11 décembre 2020, la copropriété a décidé de confier à Monsieur [O], architecte, la mission relative à la réparation d'un poteau et d'un linteau au niveau du rez-de-chaussée du restaurant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2021 et par courriel en date du 10 mai 2021, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III réitérait ses demandes relatives aux travaux auprès des bailleurs.

Par courrier en date du 30 juillet 2021, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III mettait en demeure les bailleurs de demander la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires pour faire voter la réalisation des travaux et rappelait que les travaux devaient être réalisés avant le 23 décembre 2021.

Par courriel en date du 1er septembre 2021, l'administrateur de biens mandaté par les bailleurs transmettait à la S.A.R.L. LE CAMBODGE III un courriel du Syndic sur l'état d'avancement des travaux et l'informait notamment que l'architecte de l'immeuble devait se rendre dans les locaux le 13 septembre 2021.

Par courriel du 22 septembre 2021, l'administrateur de biens demandait au Syndic de l'informer des décisions prises à la suite du rendez-vous le 13 septembre 2021. Il précisait qu'il importait que les devis soient établis et votés lors d'une assemblée générale extraordinaire à convoquer au plus tôt.

Par courriel en date du 4 novembre 2021, l'administrateur de biens transmettait à la S.A.R.L. LE CAMBODGE III un courriel du Syndic dans lequel il indiquait que la réparation de la pile porteuse défectueuse située dans le restaurant impliquerait une fermeture complète de 4 semaines du local et demandait la date de fermeture annuelle de l'établissement afin que les travaux puissent être effectués pendant cette période.

Par courriel en date du 10 novembre 2021, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III indiquait que le restaurant ne connaissait pas de fermeture annuelle et demandait comment son préjudice serait réparé.

Le 3 décembre 2021, une réunion s'est tenue dans les locaux de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III en présence de l'architecte, du Syndic, d'un représentant des bailleurs et du représentant de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III.

Par courriel en date du 23 décembre 2021, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a transmis aux bailleurs et au Syndic de l'immeuble une attestation de son expert-comptable chiffrant une perte d'exploitation à venir de 97.494 euros en cas de fermeture pendant un mois du restaurant.

Par lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 28 janvier 2022, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III rappelait aux bailleurs que malgré ses multiples demandes, les travaux n'étaient toujours pas effectués, qu'elle envisageait de porter cette affaire sur le plan judiciaire pour obtenir réparation de ses préjudices subis du fait de la privation de jouissance d'une partie de son restaurant (une table de deux couverts) depuis le mois de janvier 2016 mais également d'exploitation pendant la fermeture liée aux travaux. Elle proposait également un règlement amiable s'agissant de l'arriéré locatif.

Par procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 3 mars 2022, la copropriété a notamment voté à la majorité l'exécution des travaux de reprise d'une "pile porteuse" dans les locaux commerciaux de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III et exécutés par la société FPE.

La S.A.R.L.LE CAMBODGE III a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par assignation en date du 19 juillet 2022 aux fins notamment d'ordonner aux époux [S] et ce, sous astreinte de lui communiquer l'ensemble des diligences effectuées auprès de la copropriété, les informations sur l'approbation des travaux, le calendrier et la durée des travaux et la date de réalisation des travaux, entraînant la fermeture du restaurant et de condamner à titre provisionnel les bailleurs à lui payer la somme de 90.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture du restaurant pendant 4 semaines pour la réalisation des travaux, la somme de 250.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la suppression d'une table de deux couverts depuis janvier 2016, la somme de 10.000 euros, à titre de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022, les époux [S] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le juge des référés.

Par ordonnance du 21 avril 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes susvisées.

Les travaux de réparation du pilier porteur dans les locaux exploités par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ont été réalisés entre le 30 janvier 2023 et le 2 mars 2023.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, et contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. LE CAMBODGE III, force est de constater que le défaut de diligence de Monsieur [I] [S] n'est pas caractérisé au regard de ses nombreuses interventions auprès du Syndic de copropriété. Néanmoins, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l'existence d'un dysfonctionnement pérenne constitutif d'un trouble de jouissance, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

Or, il n'est pas contesté que les travaux de réparation du pilier porteur dans les locaux exploités par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III n'ont été exécutés que plus de six ans après l'apparition de la fissure et que pendant ces six années, des étais cachés par un coffrage ont été présents dans la salle du restaurant. Ainsi, jusqu'au 2 mars 2023, date de fin des travaux, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III n'a pas pu jouir paisiblement des locaux loués.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [I] [S] a manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas à sa locataire la jouissance de locaux sans étais.

Sur les préjudices de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III

En application des dispositions combinées des articles 1226 et 1228 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification.

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10636 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLL

En outre, en application des dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l'article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient de rappeler qu'un rapport d'expertise non-judiciaire régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties constitue un mode de preuve admissible, lorsque ladite expertise est corroborée par d'autres éléments de preuve admissibles (ex. : Civ. 2ème, 13 septembre 2018, n° 17-20.099 ; Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-16.278 et Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 16-26.172, etc.).

* Sur le préjudice d'exploitation subi du fait de la suppression d'une table de deux couverts pendant sept années de janvier 2016 à janvier 2023

La S.A.R.L. LE CAMBODGE III soutient avoir subi un préjudice d'exploitation distinct entre janvier 2016 et janvier 2023 consistant en une perte de chiffre d'affaires par l'effet de la suppression d'une table de deux couverts à compter de fin 2015 qui résulte de la présence de quatre étais et d'un coffrage du sol au plafond dans les locaux loués. Elle évalue son préjudice à hauteur de 255.310 euros sur le fondement d'un rapport d'expertise de Monsieur [Q] en date du 29 août 2024. Elle fait valoir que le moyen soulevé par le bailleur tenant au fait que le montant de l'indemnité demandée soit supérieur au montant du loyer payé est inopérant, aux motifs que le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le bailleur, responsable du dommage, doive l'indemniser de tout le dommage, sans qu'il en résulte son appauvrissement ni son enrichissement. Elle ajoute que le bailleur ne peut se prévaloir de l'imprévision de l'ancien article 1150 du code civil, applicable seulement jusqu'au renouvellement du bail le 23 décembre 2019, aux motifs que c'est l'inertie fautive et dolosive du bailleur qui est à l'origine du dommage. Elle précise que le dommage était prévisible légalement et contractuellement, que le bailleur avait connaissance du dommage dès son origine en décembre 2015 ainsi que de son obligation de faire effectuer les grosses réparations et que c'est seulement son obstination fautive à refuser de faire réaliser les travaux qui n'était pas prévisible. Elle expose que le bailleur, seul tenu aux grosses réparations, ne peut rejeter la faute sur le syndicat des copropriétaires. Elle fait valoir qu'il lui appartenait d'agir auprès du syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux nécessaires dans les locaux et que si le syndicat des copropriétaires a également manqué à ses obligations, comme c'est le cas en l'espèce en faisant preuve d'une inertie injustifiée pendant plus de 7 ans quant à la réalisation des travaux, il appartient au bailleur d'engager sa responsabilité. Enfin, elle indique que son préjudice ne constitue pas une perte de chance de réaliser un chiffre d'affaires supplémentaire, contrairement à ce qu'affirment les défendeurs, mais bien une perte réelle d'exploitation.

Monsieur [I] [S] expose que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III a renoncé, aux termes du protocole d'accord du 23 décembre 2019, à tout recours à se prévaloir des pertes d'exploitation qu'elle estime subir du fait de la pose d'étais dans les locaux. Il fait valoir que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III échoue à démontrer le préjudice subi, tant dans son existence que dans son quantum. Il ajoute que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III pouvait modifier l'aménagement de ses locaux à raison de la présence des étais et ainsi accueillir d'autres tables. Il précise qu'elle n'a subi aucune baisse de chiffre d'affaires et donc aucun préjudice d'exploitation en lien avec la pose d'étais, le chiffre d'affaires de la preneuse ayant par ailleurs augmenté entre 2015 et 2017 de 26,68 %. Il reconnaît toutefois que la preneuse a subi une baisse de chiffre d'affaires en 2016 mais qui est en lien avec les attentats de [Localité 5] du 13 novembre 2015 ayant affecté la commercialité du quartier. Il ajoute que le montant des dommages et intérêts sollicité est largement supérieur au montant du loyer acquitté entre le 1er janvier 2016 et le 30 janvier 2023, de sorte que cela équivaudrait à ce que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ait exploité rétroactivement de façon gratuite les locaux loués pendant plus de 7 ans. Il fait valoir que le préjudice allégué par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat de sorte qu'il n'est pas indemnisable. Par ailleurs, il expose que le préjudice allégué constitue en réalité une perte de chance de réaliser un résultat d'exploitation complémentaire et que par conséquent, l'indemnisation ne peut jamais être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'événement manqué s'était réalisé. Enfin, il précise que le rapport d'expertise amiable produit par la S.A.R.L. LE CAMBODGE III n'est corroboré par aucun autre élément extérieur objectif de sorte que les conclusions de ce rapport sont non probantes et doivent être écartées, le tribunal ne pouvant fonder sa décision sur ce seul rapport d'expertise amiable.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] s'oppose à cette demande aux motifs que la S.A.R.L. LE CAMBODGE III échoue à établir tant la perte de surface alléguée que la perte d'exploitation invoquée à raison de la présence d'étais. Il ajoute qu'elle produit un rapport d'expertise non contradictoire ainsi que des attestations et des photographies des locaux discutables et avec une faible valeur probatoire. Il fait également valoir que le rapport d'expertise amiable produit se fonde de façon erronée sur des éléments comparatifs de chiffre d'affaires postérieurs à la pose d'étais, ne permettant donc pas d'apprécier la perte de chiffre d'affaires alléguée. Il ajoute qu'il se fonde sur un ratio d'occupation de 100 % et ne prend pas en compte l'ajout de tables supplémentaires en terrasse, l'augmentation des prix et la présence de trois autres restaurants dans le quartier détenus par les mêmes dirigeants. En outre, il expose que si le préjudice invoqué par la preneuse était établi, il doit s'analyser comme une perte de chance de réaliser un résultat complémentaire dont l'indemnisation ne peut être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'événement manqué s'était réalisé. Il ajoute qu'en tout état de cause, le préjudice invoqué n'est ni direct ni certain et ne peut donc être indemnisé.

En l'espèce, la S.A.R.L. LE CAMBODGE III produit à l'appui de ce qu'elle invoque plusieurs attestations :
- une attestation de Monsieur [U], architecte de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III, qui atteste que "le restaurant a pâti de l'emprise des étais de renforcement provisoire qui ont neutralisé l'emplacement prévu pour une table de deux personnes et, pendant une durée de huit ans",
- une attestation de Monsieur [J], qui avait été missionné pour effectuer les travaux d'électricité en 2015 dans les locaux de la S.A.R.L. LE CAMBODGE III et qui atteste "nous avons découvert une énorme fissure, dans un des poteaux de la salle de restaurant. Nous avons donc mis en place des étais et fait un cache-misère provisoire. En contact régulier avec mes clients depuis des années, j'ai pu constater qu'aucun travaux définitif n'avait été réalisé. Le cache-misère provisoire a finalement duré 8 ans. Mes clients n'ont pas pu exploiter une table de 2 couverts pendant toute cette période",
- une attestation de Madame [L], cliente habituelle du restaurant, qui atteste que "en 2015, à la suite de travaux, un problème, qui engageait l'immeuble et nécessitait des travaux de structure, a été découvert. Cela a conduit début 2016, pour le restaurant à une diminution de son espace intérieur puisque le pilier en cause a été étayé, et les étais dissimulés par une sorte de cloison le tout entraînant une baisse notable de la luminosité. Le plus dommageable a été la perte d'une table de deux personnes qui a dû être supprimée et pour ce restaurant régulièrement rempli à des clients refusés.",
- une attestation de Madame [H], autre cliente habituelle du restaurant, qui atteste qu'elle a pu "voir et être surprise comme les autres clients de l'apparition d'étais dans le restaurant, entraînant la suppression d'une table" (...) "il n'était pas rare de faire la queue, d'attendre jusqu'à 2heures qu'une table se libère ... une table en moins n'a fait qu'allonger le temps d'attente",
- une attestation de Madame [K], employée du restaurant, qui atteste qu'à la suite de la pose des étais, "nous avons dû supprimer une table de deux couverts", "en plus d'un souci esthétique, la salle se voit moins lumineuse. Nous avons souvent eu des remarques de la part de la clientèle. De plus, le restaurant étant au complet au moins neuf services par semaine, nous devions presque systématiquement refuser des clients. Et cela plusieurs fois par service. Cette table nous a véritablement manqué. Enfin, avant la pose des étais, l'emplacement de cette table, avec les tables mitoyennes, nous permettait d'accueillir de grandes tablées allant jusqu'à huit couverts. De ce fait, nous avons aussi perdu l'occasion de recevoir des familles ou groupes",
- une attestation de Monsieur [D], cuisinier du restaurant, qui atteste qu'à "cause des travaux à l'intérieur du restaurant, Monsieur [R] a dû retirer une table de 2 personnes et cela depuis des années (sic) depuis 2016. Il y a certain jour (sic) surtout les week ends où nous aurions eu besoin de cette table pour asseoir des clients car nous n'avions plus de place libre",
- une attestation de Monsieur [T], ancien salarié, atteste :" la suppression d'une table de deux couverts après la pose des étais", "le fait que rien n'a été fait depuis 2016 jusqu'à mon départ de l'entreprise" et que "la table manquante a été un préjudice pour le restaurant de par son affluence".

Elle produit par ailleurs des photographies effectuées avant les travaux et montrant les étais avant le coffrage et après la pose d'un coffrage ainsi que des photographies des tables devant la vitrine du restaurant après la dépose des étais et du coffrage. Toutefois, force est de constater que ces photographies ne sont pas datées et ne donnent pas de vue d'ensemble sur la salle de restaurant. En outre, aucune photographie ou plan des locaux antérieurs aux travaux effectués en 2015 qui ont permis de révéler la fissure, ne sont produits et ce alors qu'un architecte avait été mandaté s'agissant des travaux effectués en 2015. Ainsi, les photographies produites ne permettent pas de démontrer que la pose des étais a entraîné la suppression d'une table de deux couverts. Par ailleurs, en l'absence de photographies de l'ensemble de la salle de restaurant, les photographies produites ne permettent pas davantage de démontrer que la configuration des locaux rendait impossible une réorganisation des tables afin de maintenir ces deux couverts.

La locataire produit enfin un schéma à l'échelle 1/50 en date du 26 janvier 2024 présentant l'emprise des étais et du coffrage sur le linéaire du restaurant et ainsi que sur le nombre de tables. Toutefois, ce schéma semble avoir été effectué par la locataire elle-même pour les besoins de la cause et ne peut donc constituer une preuve suffisante de l'emprise des étais et du coffrage sur le nombre de couverts dans le restaurant, ce d'autant qu'elle n'est pas étayée, comme il vient d'être établi par des éléments extérieurs objectifs.

Dès lors, force est de constater que les attestations ne sont corroborées par aucun élément extérieur objectif. Ainsi, à défaut d'autres éléments de preuve de la perte de deux couverts, tels que des photographies datées et circonstanciées, des plans effectués par un professionnel ou un constat d'huissier, etc. la S.A.R.L. LE CAMBODGE III ne démontre pas que les étais et le coffrage ont entraîné une suppression de deux couverts dans le restaurant.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10636 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLL

Elle sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef.

* Sur le préjudice d'exploitation subi pendant la réalisation des travaux de structure du 30 janvier au 2 mars 2023

La S.A.R.L. LE CAMBODGE III soutient avoir subi un préjudice d'exploitation entre le 30 janvier 2023 et le 2 mars 2023 à raison de la fissure sur un pilier porteur et la fermeture du restaurant pendant la durée de réalisation des travaux qu'elle évalue à hauteur de 45.410 euros, sur le fondement d'un rapport d'expertise amiable de Monsieur [Q] en date du 29 août 2024. Elle précise que les locaux n'ont pas été exploitables pendant près de 5 semaines et que contrairement à ce qu'affirment les bailleurs, l'indemnisation de son dommage ne peut être écartée.

Monsieur [I] [S] soutient que si la locataire a subi une gêne dans l'exploitation de ses locaux, ces derniers sont demeurés exploitables puisqu'elle a pu continuer à faire de la vente à emporter et livraison à domicile. Elle fait valoir que la locataire ne peut réclamer une indemnisation au titre de la gêne occasionnée par la réalisation des travaux dans les locaux et qu'en tout état de cause, ces travaux ont été effectués par le syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que la locataire ayant renoncé à agir en responsabilité contre le bailleur, la demande indemnitaire doit être formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, responsable de la réalisation des travaux et de la gêne occasionnée.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] s'oppose à cette demande. Quant au préjudice d'exploitation allégué et résultant de la fermeture des locaux pendant les travaux, il expose que la clause de souffrance stipulée au bail fait obstacle à toute indemnisation à ce titre, étant précisé que les travaux réalisés ont duré moins de 40 jours et ont entraîné seulement une fermeture d'une semaine sur les 4. Il précise que la preneuse a pu continuer d'exercer son activité de vente à emporter pendant 3 semaines sur les 4 semaines de travaux.

Comme jugé ci-dessus, la clause de souffrance ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats et des éléments susmentionnés que la locataire a été contrainte d'attendre plus de six ans avant que les travaux ne soient réalisés et ce malgré de nombreuses relances. Par ailleurs, elle avait demandé à ce que les travaux se réalisent pendant les périodes de fermetures administratives lors de la crise sanitaire afin d'éviter une perte d'exploitation. Par la suite, le Syndic lui a annoncé des travaux courant avril mai 2022 qui n'ont pas eu lieu. En 2023, alors que des travaux lui sont annoncés du 15 décembre 2022 au 15 janvier 2023, puis du 15 janvier 2023 au 15 février 2023, alors même que la locataire avait demandé à ce que les travaux ne soient pas réalisés sur une période "à cheval" sur deux mois, ces derniers ont finalement été effectués du 30 janvier 2023 au 2 mars 2023.

Il n'est pas contesté que sur les 5 semaines de travaux, le restaurant a été totalement fermé pendant une semaine et partiellement fermé pendant les 4 autres semaines pendant lesquelles la locataire pouvait uniquement réaliser de la vente à emporter et de la livraison à domicile. Au demeurant, pendant les 5 semaines de travaux, elle n'a pu exercer l'activité prévue contractuellement de "brasserie - restaurant" en salle.

La S.A.R.L. LE CAMBODGE III produit à l'appui de sa demande d'indemnisation, un rapport d'expertise unilatérale de Monsieur [Q], expert-comptable, commissaire aux comptes et expert judiciaire près la cour d'appel de Paris dans lequel il évalue la perte d'exploitation subie du fait de la fermeture du restaurant du 30 janvier 2023 au 2 mars 2023 inclus, à la somme de 45.410,76 euros. Dans son rapport, il précise à l'appui de cette évaluation :
"2.3 Détermination de la perte de chiffre d'affaires
La perte de chiffre d'affaires doit correspondre à la différence entre un chiffre d'affaires contrefactuel (celui qui aurait pu être observé en l'absence de fermeture) et le chiffre d'affaires réel.
Dans la mesure où la période de fermeture couvre essentiellement le mois de février, la perte de chiffre d'affaires a été déterminée dans un premier temps sur la base du mois de février, puis corrigée ensuite en tenant compte de la durée réelle de fermeture (32 jours, dont 28 en février).
Pour déterminer le chiffre d'affaires contrefactuel de février 2023, nous avons mis en œuvre deux approches, afin de tenir compte de l'activité réelle observée avant (février 2022) et après (février 2024) la fermeture :
- Sur la base du chiffre d'affaires de février 2022, corrigé de la tendance observée sur les 5 autres mois du premier semestre 2023 comparé à 2022.
(...)
Soit un chiffre d'affaires contrefactuel total de 108,4 K€, comparé à un chiffre d'affaires réel de 49 K€, et donc une perte de chiffre d'affaires de 59,4 K€.
Sur la base du chiffre d'affaires de février 2024, co