TJ 75056, 11 juin 2026, RG 25/05732

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05732 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADXB

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 11 juin 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [F] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05732 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADXB

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 mai 2003, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]) désormais [Localité 1] HABITAT - OPH a donné en location à Madame [X] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 2] pour un loyer de 191,03 euros par mois.

Par avenant non daté, mais signé en 2023 à une date antérieure au 15 juillet 2023, le bénéficiaire du contrat de location a été modifié suite au placement définitif en EHPAD de Madame [X] [V] le 02 mai 2017, et le bail a ainsi été transféré au profit de Madame [F] [V], sa petite-fille, à compter du 02 mai 2017, les autres clauses demeurant inchangées.

Madame [F] [V] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 1] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 04 décembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de [Localité 3],01 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et sa résiliation judiciaire à titre subsidiaire, ordonner son expulsion du logement, statuer sur le sort des meubles, la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme de 16995,81 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 30 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 02 avril 2026, [Localité 1] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de ses écritures, actualisant sa créance à la somme de [Localité 4],44 euros au jour de l’audience.

En défense, Madame [F] [V] a fait valoir sa situation personnelle et financière par la voix de son conseil, sollicitant du tribunal in limine litis l’irrecevabilité de l’assignation faute de notification préalable au Préfet dans le délai imparti, juger nul le commandement de payer et la dette prescrite, constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible, rejeter l’ensemble des demandes du bailleur à titre principal, et à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à lui régler la somme de 17398,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à titre subsidiaire, épurer la créance locative de tout montant indu, sollicitant par ailleurs la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en proposant de régler 50 euros par mois pendant 35 mois et le reliquat de la dette au 36ème mois et à titre infiniment subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux, avec condamnation du bailleur à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700, qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER et pour son propre compte, avec condamnation du bailleur à régler les entiers dépens.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 1] HABITAT - OPH a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 mai 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 05 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mai 2025.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties concernant le logement prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 04 décembre 2023, en raison de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Or ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [F] [V], locataire d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 27 mai 2003 modifié par avenant rétroactif au 02 mai 2017, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 14689,01 euros selon décompte joint au commandement de payer et qu'elle n’a réglé l’intégralité de la dette ni dans le délai de 6 semaines initialement fixé dans le commandement, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer, étant rappelé que l’avis de la Cour de Cassation est largement postérieur à la date de délivrance du commandement de payer et que la locataire n’a versé strictement aucune somme postérieurement à sa délivrance et ne justifie d’aucun grief, la demande relative à la nullité du commandement de payer devant donc être rejetée.

Madame [F] [V] invoque la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, reprochant au bailleur d’avoir tardé à la reconnaître comme titulaire du bail dans le cadre du transfert de bail alors qu’il ressort des pièces produites qu’elle a déclaré résider dans les lieux depuis 2005 et qu’il lui appartenait de prendre attache avec le bailleur pour régulariser le transfert de bail dès le placement en EHPAD de la locataire en titre, sa grand-mère, le 02 mai 2017, ce dont elle ne justifie aucunement, se contentant de produire des courriels datés de 2021, dont il ne peut être déduit la mauvaise foi du bailleur, et ce d’autant moins que Madame [F] [V] a manifestement occupé seule les lieux dès 2017 sans se préoccuper de savoir qui réglait les loyers du logement et n’ayant elle-même réglé aucun loyer postérieurement à la signature du bail en juin 2023 et jusqu’en mars 2024.

La mauvaise foi du bailleur n’étant pas établie, il convient de dire en conséquence que les effets des clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail sont acquis et de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 05 février 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [F] [V] restait devoir la somme de 16980,44 euros au 30 mars 2026.

Néanmoins, il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Par ailleurs, les frais d’assurance apparaissant dans le décompte sont contestés par la locataire mais force est de constater qu’elle se contente de produire dans son dossier de plaidoirie une attestation d’assurance souscrite en cours de procédure le 1er janvier 2026, sans justifier de la souscription d’une assurance locative pour les années antérieures, et leur communication au bailleur, lequel en revanche justifie avoir sollicité depuis juin 2023 la communication de l’attestation d’assurance locative de Madame [F] [V] en vain.

La locataire invoque également la prescription pour contester le montant de la dette, mais il y a lieu de rappeler que l’avenant au contrat de bail a été établi en 2023, avec effet rétroactif, qu’une décision de non-lieu à référé a été rendue le 03 avril 2025 suite à une assignation du 21 février 2024 tandis que les dispositions de l’article 1342-10 du code civil s’appliquent en l’espèce avec imputation des sommes versées sur les dettes échues les plus anciennes, que la dette est largement postérieure à 2017 puisqu’elle a été constituée par Madame [F] [V] qui était alors occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation au bailleur jusqu’à la régularisation de sa situation locative par l’avenant de 2023 rétroactif à 2017, et dans ces conditions, les demandes ne sont pas prescrites.

Au total, le montant de la dette s’établit à la somme de 16442,54 euros au jour de l’audience, cette créance étant certaine, liquide et exigible.

En conséquence, Madame [F] [V] sera condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette, l'absence de reprise effective et vérifiable au jour de l’audience du paiement du loyer de mars 2026 par la locataire, la situation constante d’impayés de loyers depuis avril 2020 de nature à établir que la locataire n’est pas en situation de régler sa dette, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par Madame [F] [V] pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [F] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis le 05 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion du logement ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur la demande d'octroi de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites de trois mois à trois ans aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés.
Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, Madame [F] [V] sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux mais dans la mesure où le commandement de payer a été délivré le 04 décembre 2023 et que l’affaire a fait l’objet de deux renvois, il y a lieu de considérer qu’elle a d’ores et déjà largement bénéficié des délais de la procédure.

Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actualisé du logement augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [F] [V] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Madame [F] [V] sollicite une indemnisation de 17398,42 euros au motif que le bailleur a commis une faute en tardant abusivement pendant plus de trois ans, à régulariser un transfert de bail qui était de droit.

Or il a déjà été mentionné que Madame [F] [V] ne justifie pas avoir informé le bailleur dès 2017 de sa volonté de se maintenir dans les lieux et d’obtenir un transfert de bail, et les rares échanges par mails entre le bailleur et Madame [F] [V] datés de 2021, sont de nature à établir qu’elle a attendu plusieurs années pour manifester sa volonté de se maintenir dans les lieux et en informer le bailleur qui a dès lors dû instruire la demande, rien ne permettant de savoir si la locataire a été diligente dans la communication de pièces par exemple et si la longueur du traitement de sa demande est imputable à un comportement fautif du bailleur ou non.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [F] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT - OPH qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [F] [V] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :