TJ 75056, 11 juin 2026, RG 25/00134

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Vanessa ELKAIM

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00134 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6N

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 11 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS
Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Vanessa ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1772
Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Vanessa ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1772

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00134 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6N

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 février 2017, l’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT « LOGIS-TRANSPORTS » désormais la SA D'HLM RATP HABITAT a donné en location à Monsieur [D] et Madame [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 882,24 euros outre un emplacement de stationnement n°5 à la même adresse par acte séparé du même jour, pour un loyer de 68,61 euros par mois.

Monsieur [D] et Madame [Z] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA D'HLM RATP HABITAT leur a fait délivrer un commandement de payer le 12 septembre 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3210,86 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la SA D'HLM RATP HABITAT a fait assigner Monsieur [D] et Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l'acquisition de la clause résolutoire de chaque bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et Madame [Z], le transport et la séquestration des meubles en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, à leurs frais, risques et périls, leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et solidairement d'une somme de 6314,31 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 1er décembre 2024, outre le coût du commandement de payer et des frais de CCAPEX, la dite somme augmentée des intérêts au taux légal, ainsi que 500 euros solidairement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La dénonciation au préfet est intervenue le 26 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 02 avril 2026, la SA D'HLM RATP HABITAT par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, actualisant oralement sa créance à la somme de 1785,86 euros au 1er avril 2026.

En défense, Monsieur [D] et Madame [Z] ont sollicité par la voix de leur conseil le rejet des demandes du bailleur et à titre reconventionnel, que soit ordonné au bailleur de procéder à ses frais à la remise en état complète du logement et à la réparation de l’ensemble des désordres résultant des dégâts des eaux constatés par huissier, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, outre la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 4884,80 euros au titre du trouble de jouissance subi de mai 2024 à janvier 2025, outre une indemnité mensuelle de 400 euros jusqu’à parfaite exécution des travaux, et 3000 euros pour préjudice moral, sollicitant à titre subsidiaire une expertise, et en tout état de cause la condamnation du bailleur à leur régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 26 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 4] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 décembre 2024.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux concernant le logement et 8 jours après la délivrance d’une mise en demeure par LR concernant l’emplacement de parking.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 12 septembre 2024 concernant le logement, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [D] et Madame [Z], locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 15 février 2017, et d’un emplacement de stationnement à la même adresse en vertu d’un acte séparé du même jour, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3210,86 euros au total à la date de délivrance du commandement de payer et qu'ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée dans chaque contrat de bail sont acquis.

- Sur l’exception d’inexécution:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La charge de la preuve de l’indécence du logement incombe au preneur.

Il ressort des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge peut transmettre au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi.

Mais, il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, Monsieur [D] et Madame [Z] déclarent que le commandement de payer a été délivré par le bailleur alors que leur logement est indécent, que le bailleur n’a pas effectué les diligences nécessaires pour leur permettre d’en jouir paisiblement, qu’ils ont donc suspendu le règlement des loyers mais que la clause résolutoire ne saurait être acquise compte-tenu de la mauvaise foi du bailleur.

Ainsi ils affirment que leur logement est indécent suite notamment à plusieurs sinistres dont 3 survenus en 2024. Ils produisent un courrier du 24 juin 2024 informant le bailleur d’un sinistre et sollicitant un changement de logement ainsi que la réponse du bailleur dès le 25 juin 2024 prenant acte de la demande de mutation de logement. Ils versent également au dossier un procès-verbal de constat établi le 30 septembre 2024 par Me [U], commissaire de justice, à la demande des locataires, faisant principalement état d’une partie effondrée du plafond dans la salle de bain, de présence de moisissures dans les toilettes avec décollement du papier peint, de traces d’humidité et de moisissures dans une chambre suite à un dégât des eaux. Aucun élément n’est communiqué concernant la prise en charge des sinistres par l’assureur du locataire.

Le bailleur justifie quant à lui de la programmation de travaux de remise en état, un devis de remise en état du logement à la suite d’un dégât des eaux étant établi le 8 octobre 2024, le locataire n’ayant pas donné accès à son logement avant cette date, et une commande de travaux étant lancée pour la remise en état le 16 octobre 2024, mais il indique que leur réalisation n’a été que partielle puisque les locataires ont fait obstacle aux travaux, ce qui a été signalé par courrier du 13 décembre 2024, le conseil des locataires indiquant en retour par courrier au bailleur qu’un autre sinistre serait survenu en janvier 2025, les locataires produisant alors un autre constat de commissaire de justice établi le 21 janvier 2025 faisant état de coulures, d’humidité dans les pièces d’eau, avec peinture qui cloque et revêtement de façade extérieure fissuré. D’autres courriers du bailleur des 23 et 27 janvier 2025 leur ont rappelé leurs obligations locatives, alors que notamment la date des travaux fixée le 17 janvier 2025 a été reportée à leur demande aux 10 et 11 février 2025, le bailleur soulignant à nouveau par courrier du 31 janvier 2025 que la recherche de fuite pour le dernier dégât des eaux n’avait pas eu lieu, le plombier recommandant l’ouverture du faux plafond et les locataires s’étant opposé à cette opération. De même pour l’intervention de l’entreprise spécialisée dans l’intervention en accès difficile qui n’a pas pu entrer en contact avec les locataires pour son intervention le 28 février 2025, le bailleur rappelant que l’absence de retour des locataires et le retard pris pour la résolution du sinistre étaient de nature à aggraver la situation et à entraîner d’éventuels dommages dont ils seraient in fine responsables. En tout état de cause, le 10 février 2025, après plusieurs reports à la demande du locataire, des travaux de remise en état du logement ont été réalisés pour un montant de 5523,10 euros. Il est à noter également qu’un courrier du bailleur du 12 mars 2025 mentionne que le nouveau sinistre de janvier 2025 doit être pris en charge, avec des préconisations validées par le bailleur dès le 25 février 2025, mais le bailleur indique que lorsque le plombier a contacté les locataires pour organiser un rendez-vous afin de procéder aux réparations nécessaires à la prise en charge des infiltrations et à la remise en état du faux plafond endommagé, les locataires ont refusé la date proposée et refusé de communiquer leurs disponibilités. Les travaux ont finalement pu être réalisés comme en atteste le compte-rendu d’intervention du 24 mars 2025 et les photographies produites. De même le 28 avril 2025, le bailleur mentionne un refus des locataires des créneaux proposés pour permettre à l’étancheur, qui proposait après visite du logement le 14 mars 2025, de réaliser des travaux d’isolation par l’intérieur, au motif qu’une procédure est en cours. Le bailleur produit également des devis, compte-rendu, facture, et mail, de nature à justifier des interventions nécessaires et du refus des locataires de fixer une date en mars 2025 compte-tenu du litige pendant avec le bailleur. Le locataire ayant à nouveau mentionné la présence de moisissures dans la chambre d’enfants, un devis pour des travaux d’isolation a été établi en juin 2025 par le bailleur et transmis aux locataires pour validation des travaux puisque les matériaux avaient une épaisseur de 8 centimètres et devaient être posés sur deux murs, réduisant ainsi légèrement la surface de la pièce, mais ces derniers n’ont pas donné leur accord, raison de la sommation délivrée le 26 janvier 2026 par le bailleur.

Les locataires soutiennent que le bailleur s’est constitué ses propres preuves en produisant des courriers mentionnant leur opposition à la réalisation des travaux et produisent également deux constats de dégâts des eaux datés de 2018 et 2024, celui de 2025 n’étant pas co-signé, et également des photographies, prises par ses seuls soins, sans qu’il ne puisse être prouvé qu’il s’agit du logement objet du présent litige.

Au total, force est de constater que les pièces produites par les locataires, établies de manière non contradictoire au demeurant, sont certes de nature à établir l’existence d’humidité dans le logement suite à des dégâts des eaux et la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état, ce qu’a tenté de faire le bailleur, mais elles sont insuffisantes à prouver que le logement était inhabitable.

Ainsi, Monsieur [D] et Madame [Z] ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer en faisant valoir que le logement mis à leur disposition était indécent voire insalubre dès lors qu’ils ont toujours habité dans les lieux et que si les lieux ont été impactés par des dégâts des eaux, ils ne rapportent pas la preuve qu’en raison des manquements dénoncés, ils se sont trouvés dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. Dès lors les locataires n’étaient pas en droit de manquer à l’obligation fondamentale qui leur incombait de régler les loyers les charges au terme convenu.

En conséquence de quoi, il ne peut être retenu aucune exception d’inexécution de nature à expliquer l’absence de paiement des loyers et la constitution d’une dette locative. Dès lors il y a lieu de rejeter l’exception d’inexécution soulevé par les locataires.

La mauvaise foi du bailleur n’étant par ailleurs pas rapportée par les locataires puisque le bailleur établit au contraire la réticence des locataires à permettre son intervention pour prendre en charge les désordres du logement, il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée dans chaque contrat de bail sont acquis et de constater que le bail portant sur le logement se trouve résilié de plein droit à compter du 13 novembre 2024 et que celui portant sur l’emplacement de stationnement est résilié à compter du 21 septembre 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [D] et Madame [Z] restaient devoir solidairement la somme totale de 1785,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2026.

Monsieur [D] et Madame [Z] seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, les locataires sollicitent leur maintien dans les lieux et la suspension de la clause résolutoire.

Néanmoins, l'opposition de la SA D'HLM RATP HABITAT compte-tenu de l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience par les locataires qui ne justifient pas par ailleurs de leur capacité financière à régler leurs loyers et des mensualités de remboursement et sont en impayés de loyers depuis février 2024, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [D] et Madame [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024 concernant le logement et depuis le 21 septembre 2024 concernant l’emplacement de stationnement, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, de l’ensemble des lieux loués, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans chaque bail résilié et de condamner Monsieur [D] et Madame [Z] à son paiement dans les termes du dispositif, à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés à la SA [Adresse 4] ou à son mandataire, aucune solidarité n’étant sollicitée par le bailleur lequel a par ailleurs mentionné suite à une erreur de plume un nom de locataire extérieur à la présente affaire dans son assignation et ses conclusions.

- Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civile prévoit que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, précise que le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible, des lieux à son locataire. L’obligation de jouissance paisible, une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime, mais qui doit présenter les caractéristiques de la force majeure. De plus, l’article 6 de la loi du 6 juillet 89 impose de remettre aux locataires un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou sa santé et qui soit doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il est établi par les éléments d’ores et déjà évoqués plus haut que les locataires ont été victimes de plusieurs dégâts des eaux mais ils ne produisent aucun courrier d’information du bailleur avant 2024, notamment concernant le dégât des eaux de 2018 et sa prise en charge, ni aucune réponse de leur assurance suite à leurs 3 déclarations de sinistre dont la dernière datant de 2025 qui n’est pas signée. Ainsi la prise en charge, notamment financière de ces sinistres reste inconnue tandis que par leurs refus d’intervention dans leur logement notamment en cours de procédure pour maintenir la situation en l’état au risque de l’aggraver, Monsieur [D] et Madame [Z] ont fait obstruction à la réalisation des travaux, alors que le bailleur justifie avoir proposé les mesures adéquates pour faire cesser les désordres et avoir d’ores et déjà procédé à un certain nombre de travaux de remise en état. Ainsi les locataires ont manifestement aggravé leur préjudice tandis qu’aucune faute du bailleur n’est en l’état établie puisque ce dernier a tout mis en œuvre pour assurer une jouissance paisible aux locataires.

Les locataires seront ainsi déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

- Sur l’indemnisation du préjudice moral :

Monsieur [D] et Madame [Z] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice moral, seront déboutés de leur demande à ce titre.

- Sur les autres demandes des locataires :

Le bailleur indique qu’il n’y a plus de dégât des eaux ni d’infiltrations dans le logement suite à ses interventions et que concernant l’isolation, elle est refusée par les locataires, ce qui est confirmé par les pièces produites.

Monsieur [D] et Madame [Z] seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes relatives à la remise en état et aux réparations résultant des dégâts des eaux avec astreinte et au versement d’une indemnité mensuelle de 400 euros.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [D] et Madame [Z] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [D] et Madame [Z] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :