TJ 13055, 30 mars 2026, RG 25/05205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : DE ANGELIS
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me Manuel GUIDICELLI...............
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/05205 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65KQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [T]
né le 07 Avril 1978 à [Localité 1] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [Z] [M] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit en date du 5 janvier 2026, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 30 mars 2026 et a invité M. [Y] [T] et Mme [R] [T] à justifier de leurs droits de propriété sur le bien loué.

A l'audience du 30 mars 2026, M. [Y] [T] et Mme [R] [T], représentés par leur conseil, versent aux débat les photographies d'un acte notarié d'achat et justifient de l'envoi de cette pièce aux défendeurs par courrier recommandé du 19 février 2026. Ils maintienent leur demandes au titre de la dette locative aux termes d'un décompte actualisé au 1er mars 2026.

M. [L] [N] et Mme [I] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juin 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de vente reçu par Maître [A] [O], notaire [Localité 2], le 1er juin 2006, M. [Y] [T] et Mme [R] [T] justifient de la propriété du bien.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail du 3 mai 2018 à effet au 11 mai 2018 contient une clause résolutoire ( article VIII ) stipulant un délai de deux mois pour régulariser l'impayé et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 3 950 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, bien que le paiement des loyers courant ait repris dans sa totalité au 1er avril 2025. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mai 2025.

Sur la demande d'expulsion

M. [L] [N] et Mme [I] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [L] [N] et Mme [I] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat contient une clause de solidarité entre les cotitulaires du bail (article VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [L] [N] et Mme [I] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 790 euros et de condamner M. [L] [N] et Mme [I] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé fourni que M. [L] [N] et Mme [I] [J] restent devoir la somme de 3 450 euros, à la date du 1er mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, M. [L] [N] et Mme [I] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

M. [L] [N] et Mme [I] [J] sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 450 euros, avec les intérêts au taux légal à compter del'assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [N] et Mme [I] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens in solidum en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [T] et Mme [R] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs sont condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS