TJ 01053, 21 mai 2026, RG 24/03660

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

3e chambre civile

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

N° RG 24/03660 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G6BH

N° minute : 26/00045

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [W]
né le 05 Août 1963 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Clara GAY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

S.A.S. ACTION IMMOBILIER DUSSUD
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume VANNESPENNE avocat au barreau de Villefranche Sur Saône

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame POMATHIOS, Juge
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 15 Janvier 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

copies délivrées le à :
Monsieur [Y] [W]
S.A.S. ACTION IMMOBILIER DUSSUD

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le à :
S.A.S. ACTION IMMOBILIER DUSSUD

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [S] veuve [W] a donné mandat de location à la société Action Immobilier Dussud portant sur plusieurs appartements situés à [Localité 2].

Madame [J] [S] veuve [W] est décédée le 27 décembre 2020 laissant pour lui succéder ses trois enfants, Messieurs [R] et [Y] [W] et Madame [L] [W] épouse [P].

Par courrier du 26 novembre 2021, Monsieur [Y] [W] a informé la société Action Immobilier Dussud de sa volonté de résilier au 31 décembre 2021 son mandat de gestion pour les logements de la [Adresse 3] à [Localité 1], aucun élément relatif aux locations ne lui ayant été communiqué. Il a sollicité par ailleurs de sa part qu’à cette date lui soit communiqué, pour l’année 2021, les relevés de gestion des quatre trimestres pour chacun des quatre logements, les versements des montants correspondants encaissés, les factures de ses honoraires et les documents administratifs des locataires.

Par courrier recommandé de son conseil reçu le 13 novembre 2023, Monsieur [Y] [W] a rappelé à la société Action Immobilier Dussud que si suite à la saisine du conciliateur de justice au cours de l’année 2022, les comptes de sa mère au titre de l’exercice 2020 étaient désormais en ordre, la situation n’était pas similaire concernant l’exercice 2021 et qu’il résultait des calculs opérés qu’il n’avait pas perçu une somme totale de 1 466,02 euros. Il a mis cette dernière en demeure de lui régler ladite somme, outre une indemnité complémentaire de 2 000 euros au regard des difficultés qu’il a rencontrées dans ses déclarations fiscales, faute pour elle de lui avoir adressé un récapitulatif.

Le 6 mars 2024, Monsieur [B] [A], saisi par Monsieur [Y] [W] d’un différend l’opposant à la société Action Immobilier Dussud relatif à un arriéré de loyers de 780 euros non perçus en septembre et décembre 2021 et à des honoraires de location contestés à hauteur de 780 euros à défaut de mandant dans les dossiers [T] et [G], a dressé un constat d’échec de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Monsieur [Y] [W] a fait assigner la société Action Immobilier Dussud devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 13 février 2025 en paiement des sommes non perçues et en indemnisation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour échange des pièces et conclusions, et a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [Y] [W], représenté par son conseil, soutient ses conclusions écrites n° 2 et demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, de :
- condamner la société Action Immobilier Dussud à lui payer les sommes suivantes :
* 1 466,02 euros au titre des sommes non perçues pour l’exercice 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de mise en demeure,
* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec l’absence de récapitulatif de gestion adressé lui permettant notamment d’établir ses déclarations fiscales et de gérer ses relations avec ses locataires,
* 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
- débouter la société Action Immobilier Dussud de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,
- condamner la société Action Immobilier Dussud aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir notamment que :
- il est propriétaire, suite au décès de sa mère, des logements n° 101, 102, 103 et 201 au sein de la [Adresse 3] située à [Localité 1], dont la gestion était assurée par la société Action Immobilier Dussud ; qu’il a mis un terme au mandat de cette dernière par lettre recommandée du 26 novembre 2021,
- les factures au titre de la gestion de 2020 ont été réglées en mars 2022, cette dernière ayant compensé ses frais de gestion sur les sommes qui lui étaient dues ; que suite à la conciliation, la société Action Immobilier Dussud a communiqué ses factures corrigées en juin 2022 et que l’office notariale en charge de la succession a procédé le 9 juin 2022 au règlement de quatre factures ; que la défenderesse a donc perçu à deux reprises le paiement de ses factures au titre des frais de gestion et qu’elle a simplement procédé le 16 septembre 2022 au remboursement des sommes retenues en mars 2022 au titre des factures erronées,
- il aurait dû lui revenir au réel de l’exercice 2021 la somme totale de 15 773,43 euros, mais que seule la somme totale de 14 307,41 euros lui a été reversée, soit une somme de 1 466,02 euros lui restant due composée comme suit :
* les loyers des mois de septembre et décembre 2021 de l’appartement 103 n’ont pas été réglés ; que la société Action Immobilier Dussud ne produit pas l’intégralité du mandat de location et qu’a minima, elle était tenue d’une obligation de conseil portant sur la souscription d’une assurance de loyers impayés, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait ; que la défenderesse échouant à démontrer qu’elle n’était pas tenue de souscrire au nom de Madame [J] [S] veuve [W] une assurance des loyers impayés ou qu’elle a conseillé à cette dernière d’en souscrire une, sa responsabilité est établie ; que de plus, la société Action Immobilier Dussud ne justifie pas qu’elle a contacté le locataire pour obtenir le paiement des loyers et qu’elle a rempli ses obligations à l’égard de son mandant pour lequel le contrat prenait fin au 31 décembre 2021 ; qu’elle a donc également manqué à son obligation contractuelle de recouvrement des loyers ; que son préjudice est certain, dès lors qu’il n’a jamais perçu le loyer de septembre et de décembre 2021 ; qu’un commandement de payer aurait à tout le moins permis de saisir le juge des contentieux et de la protection pour obtenir l’application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location,
* des honoraires de location appelés par la défenderesse de façon manifestement indue,
- il n’a jamais été destinataire de la part de la société Action Immobilier Dussud du récapitulatif lui permettant de procéder aux déclarations fiscales qui s’imposent et ce en dépit de ses demandes et qu’il a dû procéder à une déclaration d’impôt divisée ; que la défenderesse a manqué à son obligation de rendre compte trimestriellement de sa gestion ; qu’il a fallu attendre le 10 mars 2022 pour que cette dernière transmette les quatre relevés de comptes de l’année 2021 et qu’elle lui verse les loyers ; qu’il s’est retrouvé à prendre la suite des affaires de sa mère et que la défenderesse, professionnel de la gestion immobilière, l’a laissé dans le plus grand désarroi, entraînant des erreurs fiscales dont les conséquences financières auraient pu être plus conséquentes ; qu’il a subi un véritable préjudice moral de cette situation.

La société Action Immobilier Dussud, représentée par son conseil, soutient ses conclusions écrites n° 2 récapitulatives et responsives et demande au tribunal, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, de :
- débouter Monsieur [Y] [W] de l’ensemble de ses prétentions,
- condamner Monsieur [Y] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir notamment que :
- concernant la remise des loyers pour l’année 2021, elle a procédé au paiement des sommes encaissées le 10 mars 2022, déduction faite de ses honoraires de 5 % ; que s’agissant de la déduction des frais de gestion pour l’année 2020, elle a remboursé celle-ci le 16 septembre 2022,
- le locataire de l’appartement 103 ne s’est pas acquitté des loyers des mois de septembre et décembre 2021 de 350 euros chacun ; que Madame [J] [S] veuve [W] et Monsieur [Y] [W] n’ont pas souscrit d’assurance couvrant les loyers impayés et qu’il ne lui appartient pas de pallier la carence des bailleurs en s’acquittant de l’arriéré locatif sur ses deniers personnels ; qu’elle n’avait plus de mandat au 31 décembre 2021, de sorte qu’elle ne pouvait plus agir ; qu’en outre, le préjudice réparable prend la forme d’une perte de chance et qu’il n’existe aucun préjudice certain, le demandeur ne justifiant pas avoir entrepris des démarches pour recouvrer les deux mois de loyers impayés à compter du 1er janvier 2022 et que celles-ci auraient été infructueuses ; que ce dernier ne rapporte pas davantage la preuve que ses démarches sur les dernières semaines du mandat auraient permis de recouvrer ceux-ci,
- s’agissant de l’appartement 201, deux changements de locataire sont intervenus et qu’elle a été contrainte de réaliser la visite de l’appartement, de gérer les dossiers de candidature, de procéder à la rédaction du bail et d’établir l’état des lieux d’entrée ; que les contrats de mandat stipulent la facturation de deux mois de loyer à chaque mise en location du bien, l’un à la charge du locataire et l’autre à la charge du bailleur, soit des honoraires à la charge de ce dernier de 390 euros à chaque fois ; qu’il n’existe aucun trop perçu en sa faveur,
- Monsieur [Y] [W] ne produit aucun pièce à l’appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts et il ne justifie d’aucun manquement de sa part dans sa gestion ; que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour l’exposé complet des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions sus-visées.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

L'article 1992 alinéa 1 du dit code dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion”.

L’article 1993 du même code précise que “Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.”

Monsieur [Y] [W] sollicite la somme de 1 466,02 euros au titre des sommes non perçues pour l’exercice 2021, tel que cela ressort de son comparatif locatif produit en pièce n° 7.

Toutefois, ladite pièce est difficilement compréhensible en l’absence d’explication et le demandeur se borne à indiquer que cette somme a pour origine l’absence de paiement des loyers des mois de septembre et décembre 2021 de l’appartement 103 et des honoraires de locations appelés de façon manifestement indue.

- Sur les loyers impayés de l’appartement 103

La société Action Immobilier Dussud ne conteste pas l’absence de paiement des loyers par le locataire de l’appartement 103 appartenant à Monsieur [Y] [W].

Le demandeur ne rapporte pas la preuve que la défenderesse devait souscrire à son nom ou au nom de sa mère un contrat d’assurance les garantissant contre les loyers impayés.

En revanche, la société Action Immobilier Dussud ne démontre pas avoir conseillé à Madame [J] [S] veuve [W] la souscription d’un tel contrat, manquant ainsi à son devoir de conseil, ni ne démontre avoir tenté de procéder au recouvrement amiable a minima du loyer impayé de septembre 2021 auprès du locataire, obligation que la défenderesse ne conteste pas être à sa charge et constitutive d’une faute dans sa gestion.

Toutefois, seul un préjudice certain peut être réparé et ainsi que le rappelle la société Action Immobilier Dussud, Monsieur [Y] [W] ne peut réclamer à son encontre que la réparation de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés. A cet égard, il appartient au demandeur de rapporter la preuve que cette perte de chance est réelle et sérieuse.

Or, Monsieur [Y] [W], qui a mis fin au mandat de gestion de la société Action Immobilier Dussud au 31 décembre 2021, ne donne aucune information sur le devenir de la location de l’appartement 103 et notamment, il ne précise pas si le locataire défaillant y réside toujours ou s’il a quitté les lieux. Le demandeur ne produit ainsi aucun relevé de compte du locataire de nature à vérifier si les loyers n’avaient pas été réglés ultérieurement, et ce d’autant que les impayés remontent à plus de quatre ans et que Monsieur [Y] [W] ne justifie d’aucune démarche entreprise pour recouvrer lesdits loyers auprès du locataire défaillant après le 1er janvier 2022.

Faute pour le demandeur de rapporter la preuve d’un préjudice certain, malgré la contestation élevée sur ce point par la défenderesse, sa demande à ce titre sera rejetée.

- Sur les honoraires de location

Monsieur [Y] [W] ne donne aucune précision, ni explication dans ses écritures sur les honoraires de location qu’il estimerait indus.

Il semble résulter de la comparaison entre le document intitulé “comparatif locatif” que le demandeur produit en pièce n° 7 et les comptes rendus de gestion que la défenderesse produit en pièce n° 5 que ce sont les honoraires sollicités pour le logement 201 qui sont discutés, ainsi que le soulève la société Action Immobilier Dussud sans que ce point ne soit contesté, ni même discuté par Monsieur [Y] [W].

Il ressort ainsi du compte rendu de gestion de l’appartement 201 des honoraires de mise en location à deux reprises à hauteur de 390 euros chacun. La défenderesse produit ainsi deux contrats de location non contestés pour cet appartement, l’un signé avec Monsieur [N] le 6 mai 2020 et l’autre avec Madame [M] le 26 octobre 2020. Il ressort de ceux-ci qu’il est prévu des honoraires à la charge du bailleur à hauteur de 290 euros au titre des prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction du bail, ainsi qu’à hauteur de 100 euros pour la prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Des honoraires pour ce type de prestations sont prévus dans le mandat de location de la société Action Immobilier Dussud.

Lesdites prestations ne sont pas contestées par le demandeur, de sorte que la défenderesse était bien fondée à facturer celles-ci et à les déduire des sommes à reverser à ce dernier.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Y] [W] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 466,02 euros au titre des sommes non perçues pour l’exercice 2021.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

Monsieur [Y] [W] sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec l’absence de récapitulatif de gestion lui permettant notamment d’établir ses déclarations fiscales et de gérer ses relations avec ses locataires.

Il ressort des pièces versées aux débats par le demandeur que la société Action Immobilier Dussud lui a adressé par courrier daté du 10 mars 2022 les quatre relevés de comptes avec un récapitulatif des loyers encaissés et le calcul de ses honoraires.

Faute pour Monsieur [Y] [W] de produire l’intégralité des mandats de location conclus avec la défenderesse, il n’est pas possible au tribunal de vérifier les obligations mises à la charge de cette dernière à ce titre.

Par ailleurs, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice résultant du prétendu manquement de la société Action Immobilier Dussud en lien avec ses déclarations fiscales et la gestion de ses locations. Il ne justifie pas davantage d’un préjudice moral en résultant.

Monsieur [Y] [W] sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [W], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de l’instance.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de droit exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS