TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00013

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00013 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HJA6

N° minute : 26/00180

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

MAIRIE DE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Carole GUYARD DE SEYSSEL avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [K] [X]
née le 05 Mai 1979 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
MAIRIE DE [Localité 1]
Madame [K] [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
MAIRIE DE [Localité 1]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2021, la mairie de [Localité 1] a donné à bail à Mme [K] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 604 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la mairie de [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 octobre 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 2 avril 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande du conseil du bailleur en raison de la participation du Barreau à un mouvement de mobilisation nationale.

Lors de l'audience de renvoi du 7 mai 2026, tenue par le juge des contentieux de la protection, la mairie de [Localité 1], représentée par son conseil, demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [K] [X] ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.399.05 €, à une indemnité mensuelle d’occupation, à la somme de 150 € sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil outre la somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La mairie de [Localité 1] considère qu'il n'y a pas eu de reprise de paiement.

Mme [K] [X] indique qu'elle a effectué un versement de 672.28 € le jour même de l'audience correspondant au loyer et sollicite donc des délais suspensifs. Elle expose qu'elle est en CDI, gagne 1400 € par mois et la prime d'activité. Elle ajoute qu'elle vit avec sa fille de 21 ans qui ne travaille pas. Elle affirme qu'elle n'a pas d'autres dettes et n'a pas de dossier de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026. Il a été sollicité un décompte actualisé du bailleur. Ce dernier a alors transmis un décompte faisant état d'une dette de 3.099,05 € au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la mairie de [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 17 mai 2021 contient une clause résolutoire faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2025, pour la somme en principal de 3705.84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La mairie de [Localité 1] produit un décompte démontrant que Mme [K] [X] reste lui devoir, la somme de 3.099,05 € arrêtée au 19 mai 2026, comprenantl'échéance d'avril 2026. On remarque sur ce décompte un "virement BDF" daté du 12 mai 2026 d'un montant de 116.91 € qui a été imputé sur la taxe ordure ménagères 2025. Par ailleurs l'échéance d'août dont le reliquat était de 183.09 € sur le précédent décompte n'apparaît plus sur le nouveau décompte.

D'autre part, Mme [K] [X] justifie à l'audience du paiement par virement de la somme de 672.28 € le 7 mai 2026 à 7h28, juste avant l'audience. Elle fournit une attestation de confirmation de paiement.

Il doit être déduit de ces éléments que le paiement de la somme de 672.28 € en date du 7 mai 2026 n'est pas douteux, mais qu'il n'apparait pas pris en compte dans le bordereau de situation arrêté au 19 mai 2026.

Mme [K] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.099,05 - 672.28 = 2.426,77 € arrêtée au 19 mai 2026, comprenantl'échéance d'avril 2026 après déduction de la somme de 672.28 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Il apparaît donc, même si c'est très récent, que la locataire justifie bien d'une reprise de paiement des loyers courants.

Par ailleurs, la locataire indique diposer d'un salaire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [K] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [K] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive de la locataire n'est pas établie, ni la réalité d'un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [K] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la mairie de [Localité 1], Mme [K] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,