TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00040

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00040 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HJ2X

N° minute : 26/00181

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [A] [S]
né le 29 Janvier 1996 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté aux audiences des 02 avril et 07 mai 2026 mais comparant à l’audience du 05 mars 2026

Madame [Z] [G] épouse [S]
née le 30 Janvier 2001 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
Monsieur [A] [S]
Madame [Z] [G] épouse [S]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 octobre 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] un logement à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 3] à [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 795,27 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 août 2025 ; puis elle a fait assigner M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 mars 2026, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il a ainsi demandé au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S], ainsi que tous occupants de leur chef ;
- de condamner solidairement M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- de condamner solidairement M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] à lui payer la somme actualisée de 5.460 € au 31 janvier 2026 ;
- de condamner solidairement M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'Office Public de l'Habitat DYNACITE a précisé qu'aucun versement n'a été effectué depuis le mois de juillet 2025 alors que la part résiduelle du loyer courant s'élève à la somme de 460 €.

M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont expliqué que M. [S] a perdu son emploi mais qu'il a repris un travail à durée déterminée pour un salaire de 1.600 € par mois. En outre, ils ont précisé avoir trois enfants et être en lien avec l'Association TREMPLIN. Enfin, ils ont déclaré qu'ils vont pouvoir reprendre le paiement du loyer courant avec un acompte de 200 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire afin de permettre au demandeur de produire un décompte actualisé de la dette locative et ainsi de pouvoir vérifier la reprise du paiement du loyer courant par les locataires.

A l'audience du 02 avril 2026, le tribunal a de nouveau ordonné le renvoi de l'affaire face au mouvement de mobilisation du Barreau de l'Ain.

A l’audience du 07 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer à la somme de 5.795,93 € au 30 avril 2026. Il déclare que seule la somme de 200 € a été versée par les locataires pour un loyer résiduel de 139 €, ce qui ne correspond pas à leur engagement.

Mme [Z] [G] épouse [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle déclare avoir bien réglé la somme de 503 € outre un acompte de 200 € au mois de mars 2026. Elle explique qu'elle ne travaille pas, que M. [S] a perdu son emploi au mois d'avril 2026 mais qu'il a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1.600 € et qu'il est actuellement en période d'essai. Elle précise également qu'ils ont trois enfants de 7 mois, 3 et 6 ans, qu'ils perçoivent 463 € par mois au titre des allocations logement et 56 € par mois au titre du loyer de solidarité. Elle demande enfin à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré.

M. [A] [S] n'a pas comparu à cette audience et n'a pas été représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 09 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article 6-1 du règlement intérieur) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2025, pour la somme en principal de 1.613 €.

Ce commandement précisait que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour apurer leur dette. Dès lors, les locataires ont pu légitimement croire qu'ils disposaient d'un délai de deux mois et non de six semaines comme prévu au contrat. Il convient donc de faire prévaloir ce délai sur le délai conventionnel, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n'étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'Office Public de l'Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] restent lui devoir, la somme de 5.795,93 € à la date du 30 avril 2026.

M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 5.795,93 €, arrêtée au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 5.795,93 €, arrêtée au 30 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et proposent de régler la somme de 200 € par mois, en plus du loyer courant.

Ils font valoir avoir réglé la somme de 503 € outre un acompte de 200 € au mois de mars 2026. Ils déclarent que M. [S] a perdu son emploi au mois d'avril 2026 mais qu'il a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1.600 € et qu'il est actuellement en période d'essai. Ils indiquent également avoir trois enfants de 7 mois, 3 et 6 ans, qu'ils perçoivent 463 € par mois au titre des allocations logement et 56 € par mois au titre du loyer de solidarité.
Le diagnostic social et financier précise que les locataires n'ont pas d'autre dette.

L'analyse du décompte permet de constater que les locataires ont effectivement réglé la somme totale de 703 € au mois de mars 2026, de sorte qu'ils ont repris le paiement du loyer courant en respectant leur engagement de verser un acompte de 200 €.

Ainsi, il convient de considérer qu’ils ont prouvé la réalité de leur engagement et les revenus déclarés permettent d’envisager la mise en place d’un échéancier dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [A] [S] et Mme [Z] [G] épouse [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,