TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00041

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00041 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HJ2Y

N° minute : 26/00182

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Q] - SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [A] [X]
née le 01 Avril 1961 à [Localité 1] (TURQUIE)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [L] [O] épouse [Z], sa belle-fille, munie d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
[Q]
Madame [A] [X]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
[Q]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 février 2000, la SA [Q] a donné à bail à Mme [A] [X] (alors dénommée Mme [A] [X] épouse [Z]) un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 2.897,34 francs provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Q] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 mai 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [A] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 mars 2026, la SA [Q], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle a ainsi demandé au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de Mme [A] [X], ainsi que tous occupants de son chef ;
- de condamner Mme [A] [X] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- de condamner Mme [A] [X] à lui payer la somme actualisée de 5.013,88 € au 28 février 2026 ;
- de condamner Mme [A] [X] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SA [Q] a précisé que le dernier règlement datait du mois de janvier 2026 et qu'un supplément de loyer de solidarité avait été appliqué depuis le début de l'année 2026 puis régularisé.

Mme [A] [X] a comparu représentée par Mme [L] [O] épouse [Z] munie d'un pouvoir et a reconnu le montant de la dette locative. Mme [Z] a précisé qu'ils sont quatre occupants dans ce logement, à savoir Mme [X], Mme [Z], son compagnon et leur fils. Il est en outre indiqué que Mme [X] perçoit 613 € de revenus, que Mme [Z] ne travaille pas et que son conjoint perçoit un salaire entre 1.500 et 1.700 €. Elle s'engage à régler la somme de 150 € par mois, en plus du loyer courant.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire pour vérification du paiement du loyer courant.

A l'audience du 02 avril 2026, l'affaire a fait l'objet d'un nouveau renvoi en raison du mouvement de mobilisation du Barreau de l'Ain.

A l’audience du 07 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SA [Q], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer à la somme de 4.166,49 € arrêtée au 31 mars 2026. Elle précise que les versements restent très irréguliers.

Mme [A] [X] comparaît représentée par Mme [L] [O] épouse [Z] munie d'un pouvoir et reconnaît le montant de la dette locative. Elle fait valoir qu'elle a repris le règlement du loyer résiduel avec un acompte de 150 €. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, avec un acompte. Elle rappelle que Mme [X] est à la retraite et perçoit 600 € de revenus par mois, que Mme [Z] est en formation non rémunérée et que son conjoint travaille en CDI pour un salaire entre 1.500 et 1.800 €. Elle précise enfin qu'elle vit avec deux enfants de 1 et 4 ans.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA [Q] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 04 novembre 2024, ce qui équivaut à une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 14 février 2000 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 2.629,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le règlement intervenu le 10 juin 2025 étant insuffisant pour solder l'intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA [Q] produit un décompte démontrant que Mme [A] [X] reste lui devoir la somme de 4.150,49 € à la date du 30 mars 2026, après déduction des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 16 €.

Mme [A] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, elle doit être condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.150,49 €, arrêtée au 30 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, Mme [A] [X] sollicite des délais de paiement suspensifs en faisant valoir qu'elle a repris le règlement du loyer résiduel avec un acompte de 150 €. Elle déclare également qu’elle est à la retraite et perçoit 600 € de revenus par mois, que Mme [Z] est en formation non rémunérée et que son conjoint travaille en CDI pour un salaire entre 1.500 et 1.800 €. Elle précise enfin qu'elle vit avec deux enfants de 1 et 4 ans.

L'analyse du décompte permet de constater que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025 sans discontinuer jusqu'aux débats, et avec un acompte de 150 € au mois de mars 2026. Elle a donc prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement. De plus, elle vit avec sa belle-fille et son conjoint, de sorte que plusieurs personnes peuvent contribuer au paiement du loyer. La mise en place d’un échéancier dans les délais légaux apparaît ainsi compatible avec les revenus déclarés.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [A] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [A] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [A] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,