TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00066

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00066 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HKPY

N° minute : 26/00185

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [G] [C]
née le 13 Mai 1977 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [H]
né le 26 Novembre 1979 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
ACTION LOGEMENT SERVICES
Madame [G] [C]
Monsieur [X] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat ayant pris effet le 18 février 2023, M. [S] [P] a donné à bail à Mme [G] [C] et M. [X] [H] un logement situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 3] (01) avec une cave n°2 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 600 € provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d'un contrat signé le 28 décembre 2022 par le bailleur.

Suite à des incidents de paiement, M. [S] [P] s'est adressé à la caution afin qu'il lui soit réglé les sommes dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, les 22 et 28 août 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [G] [C] et M. [X] [H] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par actes de commissaire de justice délivrés les 12 et 16 janvier 2026, régularisés par avenirs d'audience délivrés les 02 et 05 février 2026, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 02 avril 2026, le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire face au mouvement de mobilisation du Barreau de l'Ain.

A l’audience du 07 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
- de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [G] [C] et M. [X] [H], ainsi que tous occupants de leur chef ;
- de condamner solidairement Mme [G] [C] et M. [X] [H] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux, sur justification d'une quittance subrogative ;
- de condamner solidairement Mme [G] [C] et M. [X] [H] à lui payer la somme de 4.053,82 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2025 sur la somme de 3.000 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- de condamner solidairement Mme [G] [C] et M. [X] [H] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement et respectivement assignés les 12 et 16 janvier 2026 à personne et à étude, M. [X] [H] et Mme [G] [C] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à ces audiences.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il relève que Mme [G] [C] a déclaré que M. [X] [H] a quitté le logement depuis le mois d’août 2023 sans délivrer de dédite.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l'article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l'égard du créancier.

En l'espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :
- le contrat de bail,
- le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l’indemnité d'occupation »,
- des quittances subrogatives dont la dernière du 16 avril 2026 pour un montant total de 5.475,82 € jusqu’au mois d’avril 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre les défendeurs et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 et 16 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 22 et 28 août 2025, pour la somme en principal de 3.000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 06 et 23 octobre 2025 étant insuffisants pour solder la dette visée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2025.

L'analyse du décompte produit permet de constater qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois d’octobre 2025. En outre, le diagnostic social et financier indique que Mme [G] [C] a déclaré que M. [X] [H] a quitté le logement depuis le mois d’août 2023 sans délivrer de congé, et qu’elle vit avec sa fille mineure. Ce diagnostic mentionne également que la locataire n’est pas véhiculée et peine à retrouver un emploi, et qu’elle a réalisé une demande de logement il y a plus d’un an.

Mme [G] [C] et M. [X] [H] n’ont pas comparu et n’ont formulé aucune demande.

Eu égard à ces éléments, l’expulsion de Mme [G] [C] et M. [X] [H] sera ordonnée, sans qu'il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 16 avril 2026 et un décompte arrêté à la même date démontrant que Mme [G] [C] et M. [X] [H] restent devoir la somme de 4.053,82 €.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4.053,82 € arrêtée au 16 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures, sur justification d'une quittance subrogative.

Des règlements étant intervenus après le commandement de payer, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation (16 janvier 2026) sur la somme de 2.980,71 € et à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.
En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, M. [X] [H] n’ayant délivré aucun congé, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [C] et M. [X] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,