TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00082

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00082 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HKZ3

N° minute : 26/00189

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[M] - SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [F] [O]
né le 10 Septembre 1972 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Q] [E] épouse [O]
née le 26 Mars 1986 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
[M]
Monsieur [F] [O]
Madame [Q] [E] épouse [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
[M]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 juin 2021, la SA [M] a donné à bail à M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 545,16 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 septembre 2025 ; puis elle a fait assigner M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 avril 2026 et a fait l'objet d'un renvoi en raison du mouvement de mobilisation du Barreau de l'Ain.

A l’audience du 07 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SA [M], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O], ainsi que tous occupants de leur chef ;
- de condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- de condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] à lui payer la somme actualisée de 2.732,29 € arrêtée au 31 mars 2026 ;
- de condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SA [M] précise qu'elle a accordé plusieurs échéanciers aux locataires depuis le mois de janvier 2022 qui n'ont pas été respectés. Elle explique également avoir justifié par courrier adressé aux locataires la somme réclamée au titre de la régularisation des charges du fait de la variation du coût du combustible. Elle indique enfin que le loyer courant de 650 € a été réglé par les locataires avec le versement d'un acompte de près de 100 €.

M. [F] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70 € par mois en règlement de l'arriéré. Il fait valoir qu'il règle le loyer depuis plusieurs mois. En outre, il déclare qu'à la lecture des explications données par le bailleur sur le montant de la régularisation des charges, il renonce à toute contestation sur ce point.

Bien que régulièrement assignée le 06 janvier 2026 à étude, Mme [Q] [E] épouse [O] ne s'est présentée à aucune des audiences et n'a pas été représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 07 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 07 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.337,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 06 et 17 octobre et 04 et 20 novembre 2025 étant insuffisants pour solder l'intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA [M] produit un décompte démontrant que M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] restent lui devoir la somme de 2.599,70 € à la date du 15 avril 2026, après déduction des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés (6 €) ainsi que les frais de commandement de payer du 30 janvier 2024, qui ne sont pas afférents à la présente procédure (126,59 €).

M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. En outre, ils reconnaissent devoir la somme de 997,35 € au titre des charges 2024 dont le bailleur apporte un relevé individuel de répartition des charges.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 2.599,70 €, arrêtée au 15 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, M. [F] [O] sollicite des délais de paiement suspensifs en faisant valoir qu'il a repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier précise que le couple a proposé un premier échéancier de 68 € par mois que le bailleur a refusé, et qu'il a proposé un second échéancier de 78 € par mois, en plus du loyer courant. Il indique que M. [O] perçoit un salaire de 1.600 € et que Mme [O] perçoit un salaire de 1.200 €, outre 617 € d'allocations, et qu'ils ont trois enfants de 6, 13 et 17 ans.

L'analyse du décompte permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025 avec un acompte d'environ 87 € par mois, de sorte qu'ils apparaissent de bonne foi et ont prouvé leur engagement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [O] et Mme [Q] [E] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,