TJ 94028, 2 juin 2026, RG 26/00263

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00263 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WWGC
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. [C] [U] C/ S.A.S.U. RISHIKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Alexandra GAUTHIER, Greffier
Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [C] [U], immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 412 970 063, dont le siège social est sis 69 avenue Danielle Casanova - 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Me Olivier DESANDRE NAVARRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0187

DEFENDERESSE

S.A.S.U. RISHIKA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 839 509 940, dont le siège social est sis 5 boulevard Maurice Berteaux - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 21 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er octobre 2017, la SCI [C] [U] a donné à bail commercial à la société [Q], des locaux situés 5 boulevard Maurice Berteaux - 94100 Saint Maur des Fossés, pour un loyer révisable.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] [U] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d'huissier du 25 février 2025, à la société [Q] pour une somme de 34 174,15 €, au titre de l'arriéré locatif.

Par acte d'huissier du 27 janvier 2026, la SCI [C] [U] a fait assigner la société [Q] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion.

A l'audience du 21 avril 2026, la SCI [C] [U] a demandé :

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- d'ordonner l'expulsion de la société [Q] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
- d'ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- de condamner la société [Q] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou son expulsion ;
- de condamner la société [Q] à payer à la SCI [C] [U] la somme provisionnelle de 35 447,61 € au titre de l'arriéré locatif ;
- de condamner la société [Q] à payer à la SCI [C] [U] une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La société [Q] n'a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Rappel des dispositions légales

L'article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Sur l'expulsion et la dette locative

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement le 25 février 2025 pour la somme de 34 174,15 €, le bailleur n'a fait qu'exercer ses droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 26 mars 2025.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société [Q] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. »

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société [Q] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale ni apparaître sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. Le juge des référés ne saurait dès lors faire droit à toute demande d'indemnité d'occupation pour la partie qui excède le montant du loyer contractuel, et il convient de dire que l'indemnité d'occupation due par la société [Q] sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (cf. CA Paris, Pôle 1, chambre 2, 02 mars 2023, n° 22/16346).

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI [C] [U], l'obligation de la société [Q] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 31 mars 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 35 447,61 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société [Q], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il convient de condamner la société [Q] à payer les entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

Il convient enfin de condamner la société [Q] à payer à la SCI [C] [U] la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS