TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/00134

DOSSIER N° RG 25/00134 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M45L

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDEURS :

M. [J] [H] et Mme [G] [H] [S]
264 Chemin de la Perelle
76690 CLÈRES
Représentant : Me Renaud DE BEZENAC, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [L] [E] [Y]
28 rue B de la Motte
76140 LE PETIT QUEVILLY
Comparant assisté de Me Anne-france PETIT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 janvier 2017, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] ont donné à bail à Monsieur [E] [Y] [L] [T] un local à usage d’habitation situé 28B, Rue de la Motte à PETIT QUEVILLY 76140, pour un loyer mensuel de 570€.

Par décision du 13 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable la demande présentée par Monsieur [E] [Y].

Par décision du 12 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a ordonné une mesure de suspension de l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois, notamment la dette de loyers à hauteur de 4.373€. En l’absence de contestation des créanciers, les mesures sont entrées en vigueur le 7 novembre 2023.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 mai 2024 revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », le bailleur a mis en demeure Monsieur [E] [Y] [L] [T] d’avoir à régler la somme de 1.514,75€ correspondant aux échéances courantes de mars, avril et mai 2024.

Reprochant au locataire de ne pas avoir réglé les échéances courantes, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [Y] [L] [T] le 22 août 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.476,79€ au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 août 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 10 janvier 2025, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [E] [Y] [L] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] à lui payer la somme de 6.529,79€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 05 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] font valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 22 août 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juillet 2025 au cours de laquelle les parties ont sollicité un renvoi aux fins de mise en état. Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2025.

A l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leurs dernières conclusions écrites et sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déboute le défendeur de l’intégralité de ses demandes ;
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
à titre subsidiaire, prononce la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [E] [Y] [L] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] à lui payer la somme de 9.842,89€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 28 novembre 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [E] [Y] [L] [T] au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

À l’audience, Monsieur [E] [Y] [L] [T], comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions écrites déposées à l’audience et sollicite du Juge qu’il :
- juge nulle et de nul effet la mise en demeure du 27 mai 2024 ;
- déboute les demandeurs de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et de leur demande de résiliation judiciaire ;
- condamne solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 6.000€ à titre de dommages et intérêts ;
- ordonne la compensation des sommes dues par les parties ;
- lui accorde les plus larges délais de paiement avec une mensualité de 170€ maximum avec solde à la 36ème mensualité ;
- rappelle que, pendant ce délai, les procédures d’exécution sont suspendues ;
- dise que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette locative, puis les intérêts, puis les dépens ;
- dans l’hypothèse où le Tribunal constaterait l’acquisition de la clause résolutoire ; dise que ces délais seront suspensifs de la clause résolutoire ;
- dise n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
- déboute les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamne les demandeurs aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions écrites, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur les effets du moratoire et sa caducité

Monsieur [E] [Y] soutient que la mise en demeure adressée par lettre recommandée du 27 mai 2024 avec accusé de réception serait nulle au motif qu’un rappel d’aide au logement serait intervenu en juillet 2023 pour un montant total de 2.731€ et aurait dû être affecté aux loyers courants, puisque la dette figée par la commission de surendettement était suspendue ; que le bailleur aurait affecté ce rappel à la dette locative, en violation du moratoire imposé par la commission de surendettement. Il soutient qu’à la date de délivrance de la mise en demeure, il n’avait aucune dette locative ; qu’en conséquence la nullité de la mise en demeure serait encourue.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [E] [Y] a bénéficié d’un moratoire de 24 mois à compter du 7 novembre 2023 ; qu’il convient de rappeler que cette décision de la commission de surendettement lui faisait obligation de reprendre le paiement des échéances courantes ; que la mise en demeure du 27 mai 2024 lui reprochait notamment de ne pas avoir réglé les échéances des mois de mars, avril et mai 2024 ; qu’il ressort de l’étude des décomptes locatifs produits par les parties, peu important l’imputation du rappel d’aide au logement sur la dette antérieure à la décision de la commission de surendettement ou sur les échéances postérieures à cette décision, qu’à compter de mars 2024, Monsieur [E] [Y] n’a pas réglé les échéances de mars, avril, mai et juin 2024. En effet, il ressort du décompte produit par le locataire lui-même qu’en mars 2024, seule l’aide au logement de 110,25€ a été versée ; qu’en avril 2024, seule l’aide au logement de 160,75€ a été versée et qu’en mai 2024 ni l’aide au logement ni la part locataire n’ont été versés.

Ainsi, le bailleur était bien-fondé à adresser une mise en demeure au locataire, étant précisé que la décision de la commission de surendettement comporte bien une clause de caducité ainsi rédigée : « les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures »; que, par ailleurs, la circonstance que le locataire n’ait pas retiré la lettre recommandée est sans incidence sur la caducité encourue de plein droit après mise en demeure restée infructueuse ; qu’en effet, il ressort de l’étude des décomptes locatifs que le locataire n’a pas réglé la quote-part de loyer restant à sa charge pour les mois de mars, avril et mai 2024 et qu’il n’a pas repris le paiement des échéances courantes par la suite.

Qu’en conséquence, la caducité du moratoire est acquise et Monsieur [E] [Y] ne bénéficiait plus de la suspension de l’exigibilité de sa créance locative ; qu’il était donc exposé à la reprise des poursuites du bailleur, et notamment l’exigibilité de sa dette locative.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 22 août 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 4.476,79 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Entre le 22 août 2024 et le 22 octobre 2024, le locataire a effectué un règlement de 570 euros en septembre et un règlement de 670 euros en octobre 2024 ; qu’en conséquence, il n’a pas apuré la dette locative.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 23 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [E] [Y] [L] [T] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 28 novembre 2025, Monsieur [E] [Y] [L] [T] demeure redevable de la somme de 9.842,79 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, sont comptabilisées des taxes d’ordures ménagères en décembre 2024 (91€) et novembre 2025 (93€) qui ne sont justifiées par aucun document. Ces sommes seront déduites de la dette locative.

Monsieur [E] [Y] [L] [T] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit. Les parties avaient été autorisées à produire en cours de délibéré une note à propos du décompte d’un chèque sur un compte CARPA, mais aucune note en délibéré n’a été réceptionnée.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [Y] [L] [T] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [H] [G], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 9.658,79 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4.476,79 €, et de l'assignation sur la somme de 6.529,79 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [Y] [L] [T] fait valoir que si des délais de paiement lui sont octroyés, il va bénéficier d’un rappel d’aide au logement d’un montant de 3.116€ et que ses droits à l’aide au logement d’un montant de 134€ vont être rétablis. Il fait valoir qu’il est en mesure de régler le loyer résiduel et d’ajouter 170€ par mois. Il produit un chèque déposé sur le compte CARPA de son avocate justifiant de sa reprise de paiement du loyer.
S’agissant de sa situation financière, il justifie d’un contrat à durée déterminée et d’un salaire de 1507,39€.

Les bailleurs sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le locataire a bénéficié d’une suspension de l’exigibilité de sa dette en novembre 2023 ; que depuis cette date, il devait régler les seules échéances courantes ; qu’il ressort des développements ci-avant qu’il n’a pas réglé les échéances courantes, ce qui a conduit à une nouvelle suspension de l’aide au logement et à un accroissement significatif de la dette locative ;

Que, s’il propose désormais de reprendre le règlement des échéances courantes et d’ajouter 170€ par mois, il ressort de l’étude du décompte locatif - non contesté par le locataire – qu’entre septembre et novembre, il n’a pas réglé les loyers courants ; qu’il n’a pas non plus proposé de solution d’apurement depuis la première audience du 04 juillet 2025, alors que les demandes de renvois lui ont permis de bénéficier de facto de délais de paiement ;

Qu’ainsi, manifestement, Monsieur [E] [Y] n’est pas en mesure de faire face à ses échéances courantes et à sa dette locative ; qu’en conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [Y] [L] [T] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [E] [Y] sollicite la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 6.000€ de dommages et intérêts, faisant valoir qu’ils n’ont pas respecté la décision de la commission de surendettement, ce qui l’a conduit à régler une dette qui n’était pas exigible.

Or, il ressort des développements précédents que les bailleurs étaient bien-fondés à exiger le paiement de la dette suspendue par la commission de surendettement dès lors que Monsieur [E] [Y] a manqué au paiement des échéances de loyer courant.

En conséquence, à défaut de faute commise par les bailleurs, la demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [E] [Y] [L] [T], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 août 2024, de l'assignation du 10 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 23 août 2024 et 14 janvier 2025.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [E] [Y] [L] [T], notamment de la procédure de surendettement dont il a fait l’objet, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,