TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/00806

DOSSIER N° RG 25/00806 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NC5Q

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76000 ROUEN
Représentant : Mme [A] [C] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [J] [O]
4 rie Newton
76000 ROUEN
comparant
Mme [O] [W] [T]
4 Rue Newton
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 02 octobre 2017, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [J] un local à usage d’habitation situé 4, Rue Newton (Porte 31) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 368,10€, outre une avance sur charges de 156,17€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [O] [W] [T] le 5 février 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.915,14 € au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 31 janvier 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 2 mai 2025, notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 05 mai 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [O] [W] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [O] [W] [T] à lui payer la somme de 3.223€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 28 avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamne solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [O] [W] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [O] [W] [T] au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 5 février 2025 ;
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’ont pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 5 février 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 28 novembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5.327,18€ selon décompte arrêté au 25 novembre 2025.

Il s’en rapporte quant aux délais de paiement sollicités par Monsieur [O] [J].

La Présidente a autorisé l’OPH ROUEN HABITAT a produire une note en délibéré pour justifier de son intérêt à agir à l’encontre de Madame [O] [W] [T], non signataire du bail. Aucune note en délibéré n’a été reçue.

À l’audience, Monsieur [O] [J], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 100€. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l'acte à domicile, Madame [O] [W] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [O] [W] [T] citée à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [O] [W] [T]

Les demandes à l’encontre de Madame [O] [W] seront rejetées dès lors que :

- ne figurant pas sur le bail et en l’absence de justification de son statut marital, Madame [O] [W] ne saurait être considérée comme redevable du paiement des loyers et des charges relatives au logement litigieux ;
- la preuve de l’occupation effective des lieux litigieux par la défenderesse n’est pas rapportée : il n’est produit aucun procès-verbal de constat d’huissier sur ce point ; les procès-verbaux de signification de l’assignation et du commandement ne sont pas suffisamment probants.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [O] [J]

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 05 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 31 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 5 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.915,14 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois. Il ressort de l’étude du décompte locatif qu’entre le 5 février et le 5 avril 2025, le locataire a effectué deux règlements de 550€ et 100€ ce qui n’a pas permis de solder la dette.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 6 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [O] [J] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 25 novembre 2025, Monsieur [O] [J] demeure redevable de la somme de 5.327,18 € au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Monsieur [O] [J] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [J] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 5.327,18€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.915,14€, et de l'assignation sur la somme de 3.223€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] propose de régler 100€ par mois en plus du loyer courant. Il ressort du diagnostic social et financier et de l’étude du décompte locatif que Monsieur [O] a effectué plusieurs versements avant l’audience afin de reprendre le paiement du loyer courant. La famille va être accompagnée dans le cadre d’une mesure administrative d’aide à la gestion du budget. Deux enfants en bas âge résident au domicile.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 100€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [O] [J], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 février 2025, de l'assignation du 2 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 31 janvier 2025 et 05 mai 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [O] [J] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,