TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/00888

DOSSIER N° RG 25/00888 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDRX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [W] [F]
26 ter route de Duclair
Résidence l’Orée du bois- Batiment Chataignier
76150 MAROMME
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 janvier 2016, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [F] [W] un local à usage d’habitation situé 26Ter Route de Duclair (Résidence l'Orée du Bois - Bât Chataignier - Etage 01 - Appt 002) à MAROMME 76150, pour un loyer mensuel de 258,91€, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [W] le 10 février 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 774,47€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par lettre du 25 juillet 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 14 mai 2025, notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 mai 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [F] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [F] [W] à lui payer la somme de 1.017,61€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 16 avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal  ;
- condamne Monsieur [F] [W] à lui payer une somme de 500€ au titre de l’article 1231-6 du code civil ;
- condamne Monsieur [F] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [F] [W] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 10 février 2025, de l'assignation et de la dénonciation de l'assignation au Préfet ;
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 10 février 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 28 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 948,80€ selon décompte arrêté au 07 novembre 2025.

Il ne s’oppose pas aux délais de paiement qui pourraient être octroyés d'office à Monsieur [F] [W] ni à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice, Monsieur [F] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [F] [W] cité à l’étude de l’huissier, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 10 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 774,47€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Il ressort de l’étude du décompte locatif qu’entre le 10 février 2025 et le 10 avril 2025, le locataire n’a effectué aucun règlement.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 11 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [W] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 07 novembre 2025, Monsieur [F] [W] demeure redevable de la somme de 948,80 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [F] [W], absent à l’audience, ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais OPS, pour un montant total de 68,58€.

Or, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [W] à payer à l'OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 880,22€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 774,47€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [W] a repris le paiement du reliquat de loyer et le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension de la clause résolutoire.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 25€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande au titre de la résistance abusive et injustifiée

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation du locataire à lui verser la somme de 500€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, lequel dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Néanmoins, il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que le bailleur n’allègue, ni ne caractérise la mauvaise foi du locataire qui serait à l’origine du retard de paiement, il ne caractérise pas davantage de préjudice indépendant du retard de paiement, d’ores et déjà compensé par les intérêts au taux légal sur les sommes réclamées.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 février 2025, de l'assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 juillet 2024 et 15 mai 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [F] [W] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,