TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/01109

DOSSIER N° RG 25/01109 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NFUC

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM LOGIREP
127 rie Gambetta
BP 10744
92150 SURESNES
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Z] [W] [G]
2 rue Fernandel
76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 août 2023, la S.A. HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [W] [G] [Z] un local à usage d’habitation situé 2, Rue Fernandel (Tour 1 - Appt 1051) à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY 76800, pour un loyer mensuel de 425,17€, outre une avance sur charges de 202,36€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [G] [Z] le 28 mars 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.297,88€ au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 5 avril 2024, la S.A. HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 22 mai 2025, la S.A. HLM LOGIREP a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion immédiate de Monsieur [W] [G] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [W] [G] [Z] à lui payer la somme de 3.220,81€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 mars 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- condamne Monsieur [W] [G] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [W] [G] [Z] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. HLM LOGIREP fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 28 mars 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 28 novembre 2025, la S.A. HLM LOGIREP, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5.359,54€ selon décompte arrêté au 28 novembre 2025.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [W] [G] [Z].

À l’audience, Monsieur [W] [G] [Z], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 50€. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières. Il ressort de l’enquête sociale qu’il va être accompagné par le service social de secteur et que plusieurs demandes d’aide financière ont été déposées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la S.A. HLM LOGIREP le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 31 août 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.
Par exploit en date du 28 mars 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.297,88 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Entre le 28 mars 2024 et le 28 mai 2024, deux virements de 500€ et 200€ ont été effectués, ce qui ne permettait pas de régler la somme demandée.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 mai 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [W] [G] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 28 novembre 2025, Monsieur [W] [G] [Z] demeure redevable de la somme de 5.359,54 € au titre des loyers et charges impayés, frais d’huissier déduits.

Monsieur [W] [G] [Z] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais « pénalité enquête sociale », pour un montant total de 83,82€.

Or, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [G] [Z] à payer à la S.A. HLM LOGIREP, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 5.275,72€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.297,88€, et de l'assignation sur la somme de 3.220,81€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] [Z] propose de régler 50€ par mois en plus du loyer courant. Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur s’est présenté aux convocations et a exposé sa situation financière. Une demande d’aide sociale a été réalisée et un accompagnement dans la gestion du budget va être mis en place.

En conséquence, malgré l’opposition du bailleur à l’octroi de délais de paiement, Monsieur [W] [G] démontre sa volonté de régler sa dette locative et sa capacité de le faire.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et malgré l’opposition du bailleur aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [G] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [W] [G] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 mars 2024, de l'assignation du 22 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 5 avril 2024 et 23 mai 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [W] [G] [Z] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,