TJ 77288, 16 juin 2026, RG 23/03542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire : N° RG 23/03542 - N° Portalis DB2Z-W-B7H-HJUY

HM/MB

JUGEMENT DU SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [T]
demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [S]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [P] [F]
demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [R] [F] née [N]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 05 mai 2026 sur le rapport de Hélène MARTRON.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente
Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, juge
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge

assistés de Maïlys GAUME, auditrice de justice et de Naïma HABIB-GOLDBERG, magistrate à titre temporaire en formation

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats
Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 16 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 19 juillet 2019, Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] ont cédé à Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] un bien immobilier sis [Adresse 4].

Se plaignant de différents désordres affectant la toiture, Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] ont assigné Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Melun par acte du 26 novembre 2021 aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 février 2025, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [Y] pour la réaliser.

Le rapport d’expertise a été rendu le 14 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 juin 2023, Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] ont fait assigner Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’obtenir la réparation de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte d’assignation signifié le 14 juin 2023, valant dernières conclusions, Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] demandent au tribunal de :
Condamner Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 103 625,50 euros au titre des travaux de reprise ;Condamner Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 50 400 euros au titre de la perte de jouissance ;Condamner Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ; Condamner Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 3 388,72 euros au titre des frais d’expertiseCondamner Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [S] et Madame [S] la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens,
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir à titre principal que Monsieur et Madame [F] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1604 du Code civil en livrant un bien affecté de désordres entrainant un risque d’effondrement. A titre subsidiaire, ils considèrent, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, que les vendeurs engagent leur responsabilité sur le fondement des vices cachés, la clause exonératoire de garantie devant être écartée du fait de la connaissance du vice par le vendeur, le vice affectant la maison étant par ailleurs invisible à l’œil nu, sans procéder à un démontage et entrainant un danger pour les personnes qui y vivent. A titre subsidiaire, ils soutiennent que le silence des vendeurs sur cette information déterminante de leur consentement constitue un dol. A titre infiniment subsidiaire, ils font valoir que les vendeurs ont commis une faute en ne souscrivant pas une assurance dommages-ouvrage pour les travaux réalisés en 2018.

Concernant les préjudices, Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] se fondent sur un devis établi en mai 2023 pour le chiffrer à la somme de 103 625,50 euros. Ils sollicitent en outre la somme de 50.400 euros, correspondant à 50% de la valeur locative de la maison estimée à 2100 euros, outre 40 000 euros au titre du préjudice moral.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] demandent au tribunal, de :
Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] ;Condamner in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que droit sur les dépens,
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] font valoir qu’ils ont livré une maison d’habitation conformément à leur engagement sans qu’ils prétendent en avoir été évincé de telle sorte qu’ils ont délivré un bien conforme à sa destination normale. Ils précisent que le défaut rendant le bien impropre à sa destination constitue un vice caché et non un défaut de délivrance conforme. Concernant les vices cachés, ils soutiennent que l’exclusion de garantie prévue au contrat ne peut être écartée qu’en cas de mauvaise foi ce qui n’est pas le cas en l’espèce car ils n’avaient pas connaissance des vices qui n'ont été révélés que par l’expertise et qu’en tout état de cause, la volonté de tromper n’est pas démontrée, l’« opportune amnésie » évoquée par l’expert n’étant pas suffisante alors qu’ils ont pu légitimement faire le tri dans leurs affaires et ne pas garder toutes leurs archives. Ils soutiennent que le dol n’est pas plus caractérisé en l’absence de silence sur une information déterminante ou de manœuvre pour la dissimuler. Ils exposent par ailleurs que les travaux de reprise de 2018 ne rentrent pas dans la catégorie des travaux relevant de l’assurance dommage ouvrage obligatoire de telle sorte que l’article L 242-1 du code des assurances n’est pas applicable.

Concernant les préjudices, ils soutiennent que le devis du 12 novembre 2021 sur lequel se fondent les demandeurs ne correspond pas aux préconisations de l’expert (remplacement de la charpente et non travaux de confortation de la charpente) et n’a pas été soumis à son appréciation de telle sorte qu’il ne peut constituer une preuve suffisante. Sur la perte de jouissance, ils font valoir que les acquéreurs résident toujours dans la maison et n’ont pas mis en place un étai sous le linteau comme préconisé par l’expert de telle sorte que ce préjudice n’est pas démontré. Ils soutiennent aussi qu’en l’absence d’éléments objectifs, la preuve du préjudice moral invoqué n’est pas démontrée. Concernant les frais d’expertise, ils font valoir qu’ils doivent suivre le régime des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en dommages et intérêts
Sur le défaut de conformité

Conformément à l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Le vendeur est tenu de livrer une chose conforme à celle prévue par les stipulations contractuelles et de garantir ainsi une délivrance conforme.

En l’espèce, par acte authentique en date du 19 juillet 2019, Monsieur [K] [F] et Madame [X] [R] [N] épouse [F] ont cédé aux défendeurs une maison d’habitation située [Adresse 5], [Localité 1]. Aux termes de cet acte, il est stipulé dans le paragraphe « état du bien » que l’acquéreur prend le bien immobilier dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés. Aucune mention sur l’état de la toiture n’a été prévue au contrat.

En livrant la maison d’habitation susvisée, les époux [F] ont respecté leur obligation de délivrance conforme.

Pour soutenir le contraire, les demandeurs affirment que l’état de la toiture était une qualité essentielle convenue lors de l’acquisition du bien.

Toutefois, force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément à l’appui de leur affirmation alors même que le contrat ne porte aucune mention sur ce point.

Le moyen tiré du défaut de conformité n’est donc pas opérant.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Le défaut de la chose vendue doit présenter plusieurs caractéristiques, celui-ci doit être antérieur à la vente, être caché et présenter une certaine gravité. L'appréciation du caractère apparent ou caché du vice relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En effet, si l’acheteur avait connaissance du vice, celui-ci prend le risque d’acquérir un bien porteur de défaut. Le vice est ainsi considéré comme caché s’il ne se révèle pas lors des vérifications immédiates et normales que tout acheteur est censé effectuer.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Les articles 1644 et suivants dudit code prévoient que lorsque les conditions de cette garantie sont réunies, et que le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable AXA en date du 19 octobre 2021 que différents désordres affectent la toiture du bien cédé et que ces désordres « proviennent d’un mouvement de la charpente, une dilatation des matériaux, un faïençage des enduits, une pathologie de la construction ainsi qu’un report des charges en droit des ouvertures ».

Le rapport d’expertise judiciaire du 14 mars 2023 indique que la charpente, construite en 1985, présente plusieurs non-conformités, notamment dans la pose d’éléments de contreventement et de stabilité et dans le raccordement des liteaux.

La charpente de l’extension réalisée en 2003-2004 présente également des non-conformités, dont des chevrons encastrés dans une panne, ce qui risque de l’affaiblir fortement, l’expert relevant que « cette disposition est incompréhensible ». Aucune ventilation n’a été installée au niveau de la toiture de l’extension. De plus, cette partie présente des effets d’une surcharge ou d’un sous-dimensionnement des pannes. L’ouverture de la baie menant à l’extension n’est pas non plus conforme. Ces non-conformités entrainent une déformation des pieds des fermettes et le faitage s’est affaissé.

Ces différents désordres font suite à une succession de malfaçons sur des travaux mis en œuvre par des entreprises qui n’avaient pas les compétences suffisantes

L’expert souligne que ces désordres engendrent un risque d’effondrement.

Dès lors, il ressort de ces éléments que les vices affectant la toiture du bien immobilier sont caractérisés, qu’ils étaient antérieurs à la vente, et d’une gravité certaine, puisqu’entrainant un risque d’effondrement. De plus, ces vices présentent un caractère caché car ils n’étaient pas observables lors des visites de l’immeuble à la suite des vérifications normales que l’acheteur doit effectuer.

Par conséquent, l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est caractérisée.

Toutefois, l’acte de vente prévoyant une clause exonératoire de garantie, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée que dans les cas limitativement énumérés par le contrat, et notamment si le vendeur a effectué des travaux ou si les vices cachés étaient connus du vendeur.

Les derniers travaux établis ont été réalisés le 24 mai 2018 et portaient sur le ravalement de la façade et une remise à niveau de la gouttière sur le pignon est de la fuite. L’existence de travaux en lien avec les présents désordres entrainant un risque d’effondrement n’est donc pas démontrée.

Les demandeurs soutiennent par ailleurs que les époux [F] connaissaient les vices cachés. Toutefois, il est seulement établi par le rapport d’expertise que des déflecteurs ont été installés sur la tuile après les travaux de 2004 et que ces éléments ne sont posés que lorsqu’il y a des fuites. L’existence de fuite est aussi confirmée par l’attestation du 24 mai 2018 de l’entreprise MATOS indiquant avoir réalisé des réparations et une remise à niveau de la gouttière à la suite d’une fuite. Toutefois, ces seuls éléments ne peuvent suffire pour démontrer que les vendeurs avaient connaissance de différentes non conformités de leur toiture entrainant un risque d’effondrement. Après avoir procédé aux constats des différents désordres et à leur éclairage technique, l’expert indique ainsi : « en mon âme et conscience, je pense que les autres problèmes techniques (autres que les fuites) étaient inconnus des consorts [F] ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il doit être constaté que les demandeurs n’apportent pas la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs.

Leur demande au titre de la garantie des vices cachés ne peut donc prospérer.

Sur le dol

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Le dol peut être également constitué par la dissimulation intentionnelle de l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l'espèce, en l’absence de preuve de la mauvaise foi des vendeurs, comme démontré précédemment au titre de la garantie des vices cachés, le dol ne peut pas davantage être retenu.

Sur la non souscription d’assurance dommage-ouvrage

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L’article 1792-4-1 précise que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

L’article L242-1 du code des assurances ajoute que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

En l’espèce, l’acte de vente en date du 19 juillet 2019 dans son paragraphe « absence d’assurance dommage ouvrage » rappelle que le bien fait l’objet du régime de l’assurance dommage ouvrage. Néanmoins, il est stipulé que les vendeurs déclarent qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage n’a été souscrite pour la réalisation des travaux de reprise du mur pignon-Est – reprise en sous-œuvre du plancher. Il est précisé que les travaux ont été réalisés par la société MATOS.

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que seuls les travaux de construction et d’extension réalisés en 1985 et en 2003-2004 sont à l’origine des désordres. Aucun lien n’est établi entre les travaux réalisés en 2018 et les désordres visés dans la présente procédure.

Par conséquent, l’absence de souscription d’une assurance dommage-ouvrage pour les travaux de 2018 ne peut manifestement constituer une faute civile engageant la responsabilité de Monsieur [T] et Madame [S].

Dès lors, les demandes en dommages et intérêts seront rejetées.

II. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [T] et Madame [W] [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Il convient de préciser que les frais d’expertise judiciaire seront inclus dans les dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS