TJ 06088, 1 juin 2026, RG 25/04025

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 01 Juin 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [T], [X]

DU 01 Juin 2026

N° RG 25/04025 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QV5J

- Exécutoire le :
à Mme [L] [U]

- copies certifiées conforme le:
à Monsieur [H] [T]
à Madame [G] [X]
à CCAPEX

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [L] [U], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant,

Madame [G] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Monsieur [H] [T], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice ,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2018, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT, a consenti à M. [H] [T] et Mme [G] [X] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 381,17 euros, et 164,3 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a fait signifier à M. [H] [T] et Mme [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 163,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 21 mars 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l'office public de l'habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner M. [H] [T] et Mme [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de M. [H] [T] et Mme [G] [X] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [G] [X], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 4 721,56 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 13 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 avril 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 9 058,14 euros au 22 avril 2026. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

M. [H] [T] et Mme [G] [X], valablement assignés ont comparu à l’audience en personne et en étant valablement représenté. Ils ne contestent pas le montant de la dette locative. Ils indiquent avoir effectué un dernier versement au jour de l’audience. Ils font état de leur situation financière et sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er juin 2026. L'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a été autorisé à verser en délibéré avant le 11 mai 2026 un décompte actualisé du dernier versement effectué par les locataires.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 16 février 2026.

La demande formée par l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article page 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 24 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 12 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4 721,56 euros. A l’audience, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT actualise le montant de la dette à hauteur de 8 850,83 euros au 22 avril 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [H] [T] et Mme [G] [X] ne contestent pas le montant de leur dette locative. Néanmoins ils font état d’un versement de 800 euros le 27 avril 2026. Suite à l’autorisation à produire en délibéré un décompte actualisé, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a versé le 29 avril 2026 un dernier décompte faisant état d’un solde de 8 050,83 euros avec un versement effectué le 27 avril par les locataires (déduction faite des frais de poursuite du 30 juin 2025).

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [H] [T] et Mme [G] [X], s’élève bien à la somme de 8 050,83 euros (terme du mois de mars 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Néanmoins, aux termes de l’article 24-VIII, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [H] [T] et Mme [G] [X] demandent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de suspendre la clause résolutoire. Ils font état de leur situation personnelle et financière : M. [H] [T] est actuellement en arrêt de travail (pour des problèmes de santé concernant son œil), mais bénéficie d’un emploi (avec un salaire de 1 580 euros), tandis que Mme [G] [X] est employé par la mairie de [Localité 4] (salaire de 1 650 euros). Ils ont deux enfants en bas âge. Ils s’engagent à verser 200 euros en plus pour apurer leur dette.Il ressort du dernier décompte versé par le bailleur que M. [H] [T] et Mme [G] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en versant 800 euros le 27 avril 2026.

Néanmoins, les défendeurs font état d’un dossier de surendettement à la Banque de France avec un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission, selon courrier du 23 janvier 2026.

Il ressort des débats de l’audience que la décision de la commission est contestée par les créanciers et qu’une audience devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 4] est prévue pour le 10 novembre 2026.

Aux termes de l’article 24-VIII, le juge des baux d’habitation suspend les effets de la clause jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur cette contestation. Il ne peut être accordé de délai de paiement durant cette période.

En conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire sera ordonnée par la juridiction jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Il ne sera pas octroyé de délai de paiement aux locataires, mais il sera rappelé l’obligation pour le locataire de payer son loyer courant.

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

Au regard de la suspension de la clause résolutoire le temps de la décision du juge du surendettement, prolongeant de facto le contrat de bail entre les parties, le demandeur sera débouté de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [H] [T] et Mme [G] [X] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [H] [T] et Mme [G] [X] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [H] [T] et Mme [G] [X] seront donc condamnés in solidum à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS