TJ 49007, 11 mai 2026, RG 25/01704

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01704 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IDHG

JUGEMENT du
11 Mai 2026

Minute n° 26/00564

S.C.I. [Z]

C/

[A] [G]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

- Me Claire CAVELIER D’[Localité 2]

Copie conforme

- Me LAUGERY

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 11 Mai 2026

après débats à l'audience du 02 Février 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Victor OESINGER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [Z]
immatriculée au R.C.S D’[Localité 1] sous le n° 490 492 451
siégeant : [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS, substitué par Me Reshmi BIO-TOURA

ET :

DÉFENDEUR

Madame [A] [G]
née le 01 Mars 1961 à [Localité 3] (GABON) [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Claire CAVELIER D’ESCLAVELLES de la SCP CAP AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 8 juin 2020, la SCI [Z] (ci après dénommé le bailleur) a donné à bail à Mme [G] [A] un logement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Angers, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de
435.37 euros, comprenant les charges.

Le 12 février 2025 , le bailleur a fait délivrer à Mme [G] [A] un congé pour vendre pour la date du 7 juin 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er octobre 2025, le bailleur a fait assigner Mme [G] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir la validation du congé pour vendre et l’expulsion de la locataire outre sa condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation et des frais de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2026.

Aux termes de son acte introductif et de ses conclusions en date du 30 janvier 2026, la SCI [Z] a sollicité :
- la validation du congé donné et la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 8 juin 2025 ;
- l'expulsion de Mme [G] [A] et de tous occupants du chef du locataire à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Mme [G] [A] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- l'exécution provisoire ;
- la condamnation de Mme [G] [A] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

la SCI [Z] a fait valoir que le bail venait à expiration le 7 juin 2025 et que le congé pour vendre avait été délivré dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article 25-8 de la Loi du 6 juillet 1989, mais que Madame [A] [G] se maintenait dans les lieux malgré la délivrance d’une sommation de les quitter le 3 juillet 2025.

La requérante indique qu’elle était libre de vendre ce seul logement et pas l’immeuble entier.

En réponse aux demandes reconventionnelles présentées par la locataire, la SCI [Z] fait valoir qu’il résultait de la notice du syndic figurant dans les pièces de la locataire que le ménage était bien réalisé et que le courrier du 12 novembre 2024 de la locataire ne la mettait pas en demeure sur ce point.

Elle conteste l’application des dispositions de la gestion d’affaire à la prise en charge du ménage par la locataire dès lors que les relations entre les parties découlaient d’un contrat, Madame [A] [G] ne rapportant aucune preuve par ailleurs du travail réalisé selon ses dires.

Aux termes de ses conclusions en date du 26 janvier 2026 Mme [G] [A] a sollicité :

- l’annulation du congé pour vendre pour défaut de motif réel et sérieux
- qu’il soit constaté le renouvellement du contrat de bail le 8 juin 2025.
- que la SCI [Z] soit en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes.
- que la SCI [Z] soit condamnée à lui payer la somme de 825.00 euros à titre de remboursement de charges, la somme de 500.00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 6.272,64 euros au titre du ménage effectué dans les parties communes.
- que la SCI [Z] soit condamnée au paiement de la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.

Madame [A] [G] a notamment fait valoir que la SCI [Z] ne justifiait en réalité pas d’une intention réelle de vendre l’immeuble litigieux et ne produisait aucune pièce pour l’établir, le congé étant en réalité délivré pour obtenir une revalorisation du loyer de cet appartement qu’elle occupait depuis longtemps et mettre un terme à ses revendications.

Madame [A] [G] a notamment fait valoir que le loyer intégrait les charges mais qu’elle était privée de la connexion internet depuis juillet 2024 et que le nettoyage des parties communes n’étaient pas réalisées ce qui devait conduire au remboursement partiel des charges.

Madame [A] [G] a indiqué qu’en raison de la carence du bailleur dans l’entretien des parties communes elle avait été contrainte de prendre en charge cette mission qu’elle estimait à deux heures par semaine ce qui devait conduire à la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 6.272,64 euros sur le fondement de la gestion d’affaires.

Enfin Madame [A] [G] estime avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la carence du bailleur à lui fournir les services prévus au contrat.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité et le bien fondé de la demande:

En matière de baux d’habitation meublé , le bailleur qui souhaite reprendre son logement, pour les causes spécifiques précisées à l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit délivrer un congé à son locataire au moins trois mois avant l’arrivée du terme du contrat.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il convient de rappeler que ce texte d’ordre public rappelle qu’en cas de contestation le juge peut même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et les respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparait pas justifié par des éléments sérieux et légitimes”.

En l’espèce le bailleur a produit la copie du contrat de bail ainsi que du congé pour vendre.

Le congé délivré par le bailleur a été notifié au locataire le 12 février 2025 soit trois mois avant le terme du contrat qui expirait le 7 juin 2025 à minuit.

La locataire a formellement contesté la réalité du motif de vente allégué en faisant notamment valoir que le congé pour vendre ne concernait que son logement alors même que la SCI [Z] était propriétaire de l’immeuble entier. Elle a également mis en cause la réalité du motif en faisant valoir les contestations qu’elle exprimait au quotidien auprès du bailleur et le souhait de ce dernier d’obtenir la revalorisation du loyer.

Il convient en l’espèce de constater que malgré l’ancienneté du congé le bailleur ne produit absolument aucune pièce pour justifier de la réalité de son intention de vendre ce seul logement intégré dans un ensemble immobilier qu’il ne conteste pas posséder en intégralité.

la SCI [Z] ne produit aucune évaluation du prix du logement, ni mandat de vente, ni annonce en vue de la vente du logement.

Il convient donc en l’espèce de considérer que la SCI [Z] ne justifie pas de la réalité du motif qu’il allègue et d’annuler le congé délivré le 12 février 2025.

Le bail est en conséquence renouvelé depuis le 8 juin 2025.

la SCI [Z] sera débouté de l’ensemble de ses autres demandes découlant de sa demande principale en validation du congé.

II/ Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remboursement d’une partie des charges :

Le contrat de bail prévoir que le logement bénéficie d’un accès à la wifi permettant l’accès à internet au titre des équipements d’accès mis à disposition le cout étant compris.

Madame [A] [G] allègue être privée de l’accès à la wi fi financée par les charges locatives et permettant l’accès à internet depuis juillet 2024, sans être contredite par le bailleur qui malgré la mise en demeure adressée en novembre 2024 ne justifie en rien du rétablissement de ce service.

Si le service est proposé dans le bail, pour autant il ne fait pas partie des charges récupérables ni des charges mentionnées dans le contrat de bail.

Madame [A] [G] sera donc déboutée de sa demande.

Madame [A] [G] indique que l’entretien des parties communes dont elle paye les charges dans le cadre de son loyer ne serait pas réalisé.

Le logement se situe en l’espèce dans une copropriété et l’entretien des parties communes doit être réalisé par le syndic de la copropriété qu’elle n’a pas mis en demeure, pas plus que le bailleur en l’espèce, préalablement à ses conclusions dans le cadre de la présente instance.

Madame [A] [G] produit en outre elle même une note de rappel du syndic en pièce 10, dont il résulte que “ la résidence est régulièrement et correctement entretenue. En conséquence nous vous invitons à faire preuve de civisme en nettoyant les éventuelles saleté que vous pourriez engendrer (papiers, terre)”.

Madame [A] [G] apparait dès lors mal fondée à obtenir un remboursement partiel de charge, les difficultés d’entretien résultant du comportement des autres locataires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Le contrat de bail prévoir que le logement bénéficie d’un accès à internet au titre des équipements d’accès mis à disposition.

Madame [A] [G] allègue être privée de l’accès à la wifi gratuite lui permettant un accès à internet depuis juillet 2024, sans être contredite par le bailleur qui malgré la mise en demeure adressée en novembre 2024 ne justifie en rien du rétablissement de ce service.

la SCI [Z] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10.00 euros par mois soit 210.00 euros au titre du préjudice de jouissance subi par la locataire.

Sur la demande de condamnation de la SCI [Z] sur le fondement de la gestion d’affaires :

Madame [A] [G] sollicite le bénéfice de l’application des dispositions de l’article 1301 du Code Civil ou de l’article 1301-5 du Code Civil concernant l’enrichissement du maitre de l’affaire en faisant valoir que le nettoyage des parties communes n’étant pas réalisées elle l’avait accompli.

Elle n’a pas mis en demeure le bailleur ni le syndic de co propriété préalablement à la présente instance et à l’accomplissement prétendument réalisé à sa place des missions de nettoyage relevant de la copropriété et non du bailleur, par ailleurs selon le document qu’elle produit en pièce 10.

Madame [A] [G] ne produit en outre strictement aucune pièce pour étayer ses demandes et justifier des travaux qu’elle aurait réalisés.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à Madame [A] [G] une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

la SCI [Z] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS