TJ 63113, 17 juin 2026, RG 25/00907

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00907 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KLCK

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Juin 2026

Monsieur [G] [H], agissant es-qualité d'héritier de Mme [Z] [H]
Monsieur [S] [H], agissant es-qualité d'héritier de Mme [Z] [H],

C /

Monsieur [A] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
la SCP [U]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
la SCP [U]
Monsieur [A] [B]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 16 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [H], agissant es-qualité d'héritier de Mme [Z] [H]
2 chemin du Tiers
69450 SAINT CYR AU MONT D OR
représenté par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [S] [H], agissant es-qualité d'héritier de Mme [Z] [H]
70 allée des Rouges Gorges
07790 ST ALBAN D AY
représenté par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [B]
14 rue Saint Martin
63130 ROYAT
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [H], aux droits de laquelle viennent Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H] (Messieurs [H]) es qualité d’héritiers, a loué à Monsieur [A] [B], par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2006, un local à usage d’habitation situé Villa le Prado - 6 Boulevard de la taillerie à Royat - 63130 Royat.

Le 23 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H] ont fait assigner Monsieur [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2025,

- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [A] [B] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Monsieur [A] [B] au paiement :

*de la somme de 8 250,00 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 05 novembre 2025 (loyer de novembre 2025 inclus), sauf à parfaire au jour de l’audience, et intérêts légaux sur la somme de 9 000 euros au 23 mai 2025 date du commandement et à compter de l’assignation pour le surplus,

*d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges si le bail avait continué ou à défaut d’un montant de 250 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

*d'une somme de 1 080 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification ainsi que des frais de signification du jugement ;

-à titre principal, de débouter le défendeur de toute demande de délai de paiement et à titre subsidiaire, de prévoir précisément le montant, en sus du loyer et des charges, et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non-respect de leurs engagements, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 5 novembre 2025. Il résulte du diagnostic social et financier transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience que M. [B] travaille en qualité de technicien et est propriétaire d’une maison qui n’est pas habitable en l’état. Il cherche à se reloger et demande des délais pour quitter et réaliser ces démarches. Il soutient avoir repris le paiement des loyers.

A l'audience du 16 avril 2026, à laquelle l’affaire a été utilement étudiée, Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H], représentés par leur conseil, maintiennent leurs prétentions, à l’exception de celles relative à l’expulsion dont ils se désistent et réactualisent le montant de leur dette à la somme de 8 600,00 euros.

Monsieur [A] [B], comparait et ne conteste pas la dette locative en confirmant n’avoir réglé aucun loyer à compter de l’année 2020 et ce jusqu’au mois de juillet 2025. Il précise toutefois avoir réalisé un paiement d’un montant de 600 euros récemment qui devrait être déduit du montant de l’arriéré.
Il souligne avoir quitté les lieux et demande des délais de paiement pour apurer sa dette. Il indique pouvoir payer 400 euros par mois sur deux ans.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

En l'espèce, l’assignation du 05 novembre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le jour même, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

2 - Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [A] [B] est locataire, selon un bail en date du 20 octobre 2006, d'un logement situé Villa le Prado - 6 Boulevard de la taillerie à Royat - 63130 Royat appartenant à Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H], au loyer actuel de 250 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail du 20 octobre 2006 prévoit expressément, en son article VIII, la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H] ont constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 23 mai 2025 un commandement de payer à Monsieur [A] [B].

Monsieur [A] [B] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 23 juillet 2025.

Il convient de rappeler que les demandeurs se sont désistés de leur demande d’expulsion puisque Monsieur [B] a quitté les lieux et a restitué les clefs le 09 avril 2026.

3- Sur la demande en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré de loyers et charges

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
En vertu de l’article 2244 du même code, Le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, en premier lieu, il y a lieu de constater que Monsieur [B] s’est maintenu dans les lieux depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 23 juillet 2025 et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi de ce fait et ce à hauteur de 250 euros qui correspond au montant du loyer qui n’a pas varié depuis la conclusion du bail.

En second lieu, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation réclamé par les bailleurs s'élève à la somme de 8 250,00 euros (indemnité d'occupation du mois novembre 2025 comprise).

A l'audience, les bailleurs ont actualisé leur créance à la somme de 8 600,00 euros, comprenant les échéances jusqu'au 16 avril 2025 inclus.

Le juge des contentieux de la protection pouvant vérifier d’office tous les éléments constitutifs de la dette locative, il convient de relever que les bailleurs sont prescrits en leur prétention pour les loyers et indemnité d’occupation antérieurs au 05 novembre 2022, soit trois années avant l’assignation qui est le premier acte interruptif de la prescription, et non à compter du commandement de payer à l’inverse de ce qu’ils prétendent aux termes de leur décompte de créance.
Les bailleurs ne peuvent donc réclamer davantage que l’équivalent de 36 loyers ou indemnités d’occupation échues entre le 05 novembre 2022 et le 05 novembre 2025, indemnité du mois d’octobre 2025 incluse soit une somme de 9 000 euros. Ils peuvent également solliciter le paiement d’une somme de 1 250 euros (250 euros x 5) pour les indemnités d’occupation échues entre les mois de novembre 2025 et mars 2025. Ils peuvent enfin réclamer une somme de 75 euros pour le mois d’avril 2026, au prorata des jours d’occupation par Monsieur [B] (250 / 30 x 9).

De ce montant de 10 325 euros, il convient de déduire la somme totale versée par le locataire soit 4 000 euros, étant précisé que s’il prétend avoir payé 600 euros supplémentaires non pris en compte par les demandeurs, il ne le démontre pas.

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance des consorts [H] est établie dans son principe, mais elle sera limitée à la somme de 6 325 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dûment justifiés d’après décompte arrêté au 09 avril 2026, portant intérêts à taux légal à compter du 23 mai 2025, date du commandement de payer.

Monsieur [A] [B] sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H]

4 - Sur les délais de paiements

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. (...) »

En l'occurrence, il résulte du décompte produit par Monsieur [G] [H] et Monsieur [S] [H] que Monsieur [A] [B] a repris un paiement régulier d’une somme mensuelle de 300 euros au bénéfice des bailleurs à compter du mois de décembre 2025, ce qui pourrait être considéré comme une reprise du paiement des loyers ou indemnité d’occupation avant l’audience. Cependant, il importe de souligner qu’il prétend pouvoir régler un montant de 400 euros par mois ce qui est supérieur au montant du loyer qu’il ne parvenait pas à régler alors qu’il ne fait pas état d’une augmentation de ses revenus et que ses charges se sont alourdies puisqu’il explique être désormais locataire d’un nouvel appartement. Il n’apporte ainsi aucun élément justifiant qu’il est effectivement en situation de régler sa dette dans les délais.

Il n’y a pas davantage lieu à faire droit à sa demande de délais de paiement sur le fondement du droit commun.

En conséquence, M. [B] sera débouté de sa demande de délais de paiement de la dette.

5 - Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [A] [B] succombant à l'instance, sera condamné aux dépens qui inclura les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy de Dôme.

En revanche, l'équité commande de fixer le montant des frais irrépétibles à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,