TJ 34172, 16 juin 2026, RG 25/00864

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 1 -

TOTAL COPIES
4
MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE transmise par RPVA
3
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER 1 A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 25/00864 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PP7R

DATE : 16 Juin 2026
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 12 mai 2026

Nous, Christine CASTAING, président, juge de la mise en état, assistée de Tlidja MESSAOUDI, greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 16 Juin 2026,

En présence de [F] [Y], stagiaire en Master 2

DEMANDEURS

Madame [M] [Z]
née le 14 Novembre 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

Monsieur [X] [B]
né le 29 Avril 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentés par Maître Céline VILA de la SARL VILA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

représentés par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [Q] [A], En son étude la SCP GUILHAUME-SCOTT - [A] et CADERAS de KERLEAU, domicilié au [Adresse 4] - [Localité 5]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 octobre 2021, Monsieur [S] [O] et Madame [I] [R] ont acquis la propriété de la maison située au [Adresse 3] [Localité 3], cadastrée section AN [Cadastre 1], formant le lot 18 du lotissement dénommé « Le domaine des Peyrousses ».

Par acte authentique du 18 juillet 2022, Monsieur [X] [B] et Madame [M] [Z] ont acquis des consorts [K]/[U] la propriété de la maison située au [Adresse 2] [Localité 3], cadastrée section AN [Cadastre 2], formant le lot 16 du même lotissement.

Un conflit oppose les consorts [O]/[R] et [B]/[Z] relatif aux conditions d’exercice de la servitude conventionnelle établie par acte de Maître [A], notaire, le 4 juillet 2007 lors de la vente du terrain à bâtir cadastré section AN N°[Cadastre 2] formant le lot 16 du lotissement « Le domaine des Peyrousses » par FDI PROMOTION aux consorts [K]/[U].
Aux termes de cet acte une servitude de passage réciproque a été créée entre la parcelle vendue AN N°[Cadastre 2] et la parcelle AN N°[Cadastre 1] « sur une bande d’une largeur de 2.50 mètres. Son emprise est figurée en teinte verte au plan annexé approuvé par les parties ».

Par exploit du 11 mars 2025, Mme [M] [Z] et Monsieur [X] [B] ont assigné au fond devant le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, Monsieur [S] [O], Madame [I] [R] et Maître [Q] [A] afin de :
SUR LA SERVITUDE :
JUGER qu’il y a lieu de constater que l’emprise de la servitude est de 2,50 m de largeur ;
JUGER qu’il y a lieu de constater l’imprécision de l’acte de constitution de la servitude ;
JUGER qu’il y a lieu de préciser la longueur de la servitude ;
JUGER qu’il y a lieu d’ordonner le bornage de la servitude de passage afin qu’elle corresponde à l’acte de constitution ;
JUGER que ce bornage se fera à frais commun ;
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [O] et Madame [R] au paiement de leur part dans les frais de bornage.
CONDAMNER Me. [A], notaire au paiement des frais de bornage restant à la charge des demandeurs, Madame [Z] et Monsieur [B] ;
SUR LES RESPONSABILITES
JUGER que Me [A], Notaire, a manqué à son obligation de conseil et de vérification
PAR CONSEQUENT,
JUGER que la responsabilité extra-contractuelle du notaire, Me. [A], notaire, est engagée de par l’imprécision de l’acte constituant la servitude ;
PAR AILLEURS,
JUGER qu’il y a lieu de constater l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;
JUGER que Monsieur [O] et Madame [R] sont responsable de ce trouble anormal de voisinage ;
SUR LES PREJUDICES
JUGER que Madame [Z] et Monsieur [B] subissent les préjudices suivants:
- Des préjudices moraux ;
- Un préjudice de jouissance relatif à l’utilisation de la terrasse et du jardin ;
- Un préjudice de jouissance relatif à la jouissance partielle de l’entrée du bâtiment dont sont propriétaires Madame [Z] et Monsieur [B] ;
PAR SUITE :
CONDAMNER IN SOLIDUM M. [O], Mme [R] et Me [A], Notaire, au paiement de la somme :
- 1000€ au titre du préjudice moral au titre des troubles anormaux du voisinage ;
- 63.765 € au titre du préjudice de jouissance relatif à l’utilisation de la terrasse et du jardin ; - 24.525 € au titre du préjudice de jouissance partielle de l’entrée du bâtiment dont sont propriétaires Madame [Z] et Monsieur [B] ;
CONDAMNER Me [A], Notaire, au paiement de la somme de 7500 € au titre du préjudice moral résultant de l’imprécision de l’acte à Madame [Z] et Monsieur [B] et à l’ensemble de leurs frais de bornage ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER IN SOLIDUM M. [O], Mme [R] et Me [A], Notaire, à verser la somme de 4000 euros TTC au titre de l’article 700 du CPC, et par conséquent l’ensemble des dépens de l’instance.

Par conclusions d’incident du 17 septembre 2025 et conclusions postérieures notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, les consorts [Z]/[B] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir :
JUGER recevable Madame [Z] et Monsieur [B] en leur demande ;
DEBOUTER les Consorts [O]-[R] de toutes leurs demandes ;
DEBOUTER Me [A], notaire, de toutes ses demandes, fins et prétentions.
JUGER irrecevable la demande des Consorts [O]-[R] tirée de l’incompétence de la juridiction ;
REJETER le moyen tiré de l’incompétence de la juridiction ;
Par conséquent :
JUGER que le juge de la mise en état est compétent pour connaitre de cette demande ;
REJETER les demandes de Monsieur [O] et Madame [R] visant à exclure la demande de bornage
EN CONSEQUENCE,
Désigner tel expert géomètre qu’il lui plaira avec pour mission :
- Se rendre sur les parcelles cadastrée [Cadastre 2] et [Cadastre 1] au [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 3].
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Rechercher d’après tous éléments, leurs titres et le cadastre, l’emprise exacte des servitudes réciproques exercées sur les parcelles voisines ;
- Convoquer les parties au plus tard 1 mois à compter de la décision à intervenir sur les lieux précédemment décrits, par tous moyens à sa convenance, y compris par télécopie, la signification de la présente ordonnance valant en tant que de besoin sommation des parties d’assister au premier rendez-vous d’expertise ;
- Dresser un procès-verbal d’arpentage et de délimitation des servitudes litigieuses avec plan à l’appui, sur lequel seront cotées les mesures et distances et figurés les emplacements des bornes à planter, après qu’il aura été statué sur l’homologation de ce procès-verbal, lequel sera déposé au Greffe du tribunal dans un délai de 6 mois à compter de la désignation de l’expert ;
RAPPELER que l'ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel et sans caution ;
REJETER les demandes de Monsieur [O] et Madame [R] visant à étendre la mission d’expertise
RESERVER les dépens.

Par conclusions d’incident transmises par voie électronique le 1er mai 2026, les consorts [O]-[R] demandent au juge de la mise en état de :
A TITRE LIMINAIRE :
DECLARER, le Tribunal judiciaire de Montpellier incompétent.
A TITRE PRINCIPAL :
DEBOUTER, Monsieur [B] et Madame [Z] de leur demande d’expertise.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
STATUER ce que de droit sur la demande d’expertise formulée par les consorts [B]-[Z] et, le cas échéant, mettre à leur charge les frais d’expertise,
DIRE ET JUGER, que les consorts [O]-[R] émettent toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée par le SDC [Adresse 5],
COMPLETER, la mission d’expertise de la manière suivante :
« Constater la configuration actuelle des lieux, l’existence ou non d’une troisième place de stationnement sur le fonds des consorts [B] et [Z], et l’incidence de cette configuration sur l’exercice de la servitude de passage. »

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
DEBOUTER Madame [Z] et Monsieur [B] de l’ensemble de leurs demandes
CONDAMNER, Monsieur [B] et Madame [Z] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
RESERVER les dépens.

Par conclusions d’incident transmises par voie électronique le 3 décembre 2025, M. [Q] [A] demande au juge de la mise en état de lui donner acte à de ses plus expresses protestations et réserves sur la mesure sollicitée. 

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l’audience d’incident du 12 mai 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

L’article 74 du Code de procédure civile dispose que « les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. »

En l’espèce, les Consorts [O]/[R] ont conclu au fond le 6 juin 2025 sans avoir saisi au préalable le juge de la mise en état de l’exception d’incompétence soulevée.

Ils seront dès lors déclarés irrecevables à invoquer une exception d’incompétence, non soulevée in limine litis.

De façon surabondante, le litige est relatif à l’assiette et aux conditions d’exercice d’une servitude conventionnelle de passage et non à la délimitation des propriétés contiguës, objet de l’action en bornage.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des dispositions du 5° de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.

Les Consorts [Z]/[B] sollicitent une mesure d’expertise et la désignation d’un expert géomètre afin de dresser un procès-verbal d’arpentage et de délimitation des servitudes litigieuses avec plan à l’appui, sur lequel seront cotées les mesures et distances et figurés les emplacements des bornes à planter.

Ils justifient la légitimité de leur demande par l’imprécision de l’acte constitutif de la servitude, nécessitant la résolution préalable de questions de droits réels, tenant à l’assiette même de ladite servitude, la mesure d’expertise impliquant nécessairement :
- l’interprétation de la servitude litigieuse ;
- la détermination précise de son assiette ;
- l’appréciation des entraves à son exercice.

Au vu de l’acte constitutif de servitude, aucune incertitude ne peut être constatée sur l’assiette de la servitude de passage réciproque entre la parcelle vendue AN N°[Cadastre 2] et la parcelle AN N°[Cadastre 1] « sur une bande d’une largeur de 2.50 mètres » et ses modalités d’utilisation, le passage « devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. (…) ».
La référence à « son emprise est figurée en teinte verte au plan annexé approuvé par les parties » permet de déterminer sa longueur, jusqu’à la limite des propriétés.
Il ne peut être retenu de contradiction entre l’acte authentique et son annexe qui n’a pas pour effet de modifier la largeur de 2,5 mètres conventionnellement prévue.

Le plan cadastral produit, qui matérialise les bornes OGE qui constituent uniquement les limites séparatives entre parcelles, ne permet pas une remise en cause de l’assiette de la servitude.

Les reproches des défendeurs aux consorts [B]/[Z] de stationner sur l’emprise de la servitude sur laquelle il est interdit de stationner, les empêchant d’effectuer un demi-tour pour éviter une sortie en marche arrière, ne paraissent dès lors pas fondés.

En tout état de cause, le litige ne justifie pas la mesure d’instruction sollicitée en ce que les manquements et appréciations invoqués relèvent du tribunal au fond et non d’investigations techniques relevant d’un expert.

La demande d’expertise ne sera dès lors pas accueillie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’état de la présente décision, les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond. Les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Sur la mise en état du dossier

Au vu du dossier de la procédure, il convient de renvoyer l’affaire à l'audience de mise en état électronique du 16 novembre 2026 en invitant les parties défenderesses à conclure au fond préalablement à cette date.

PAR CES MOTIFS