TJ 2a004, 16 juin 2026, RG 26/00042

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 26/00042 - N° Portalis DBXH-W-B7K-DIEG
NAC : 5AA N° de Minute : 68/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUIN 2026

MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente

GREFFIER : Laëtitia GUILLET

Débats à l’audience publique du 19 mai 2026

Entre :

Madame [N] [M]
demeurant Lieu-dit Vaccaghja - 20140 SOLLACARO
Représentée par Me Charles-Antoine CICCOLINI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et :

Madame [G] [U]
24 rue docteur Del Pellegrino Le Sagone n°24 - 20000 AJACCIO
non comparante ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31/07/2024, [N] [M] a donné à bail à [G] [U] un appartement à usage d'habitation sis 24 rue du Docteur Del Pellegrino, le Sagone n°24, RDC, porte gauche - 20000 AJACCIO, moyennant un loyer mensuel de 800€, outre des provisions mensuelles sur charges de 60€.

Se prévalant de l'existence de loyers impayés, [N] [M] a fait délivrer le 05/12/2025 à [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23/02/2026, [N] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio en référé aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, depuis le 06/02/2026,
ordonner l'expulsion de [G] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef,
condamner [G] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.575€ au titre de l’arriéré locatif, 686,80€ au titre de la clause pénale insérée au bail, outre les frais d’huissier de justice avancés d’un montant de 232,33€,
condamner [G] [U] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation de 860€ due à compter du 06/02/2026,
condamner [G] [U] au paiement à titre provisionnel de dommages et intérêts qui seront sollicités au fond d’un montant de 860€,
condamner [G] [U] au paiement de la somme de 1.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, outre l’émolument prévu par les dispositions de l’article A 444-32 du Code du commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

A l'audience du 19/05/2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, [N] [M], comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise les sommes dues au mois de mai 2026 à la somme de 9.145€.

[G] [U], citée à étude, ne comparaît pas en personne ou par représentation.

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 16/06/2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse du Sud par voie électronique le 25/02/2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 19/05/2026, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, la demande de résiliation est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27/07/2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, le bail, conclu postérieurement l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023, stipule un délai de deux mois aux termes de la clause résolutoire (article 2.11).

Dès lors, il y a lieu d’appliquer la « loi des parties ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la défenderesse le 05/12/2025 pour un montant de 5.148€, concernant l’arriéré locatif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois au vu du décompte arrêté au 19/05/2026 (intégrant les sommes dues au titre du mois de mai 2026), de sorte qu'il y a lieu de constater que le bail est résilié le 05/02/2026.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Au vu du bail, du commandement de payer et du relevé de compte débutant sur solde débiteur nul et dont le dernier, actualisé au 19/05/2026, fixe la dette à 9.145€, il apparaît que [G] [U] est redevable de cette somme.

[G] [U] n'apportant aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, il convient de faire droit à titre provisoire à la demande en paiement à concurrence de cette somme, outre intérêt au taux légal à compter de la décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la dette augmente, le dernier loyer n’est pas payé, et en l'absence de toute information sur la situation personnelle de [G] [U], il n’est pas opportun, ni même possible, de lui accorder des délais de paiement et d’ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

En conséquence, il convient d’ordonner l'expulsion de [G] [U] et de la condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 860€, correspondant au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

Sur la clause pénale et les dommages et intérêts

L’article 4 i) de la loi du 06/07/1989 dispose qu’ « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En conséquence, la demande formulée au titre de la clause pénale à hauteur de 686,80€ sera rejetée.

Il en ira de même concernant la prétention relative à des dommages et intérêts qui n’est pas explicitée, aucun préjudice supplémentaire n’était en outre démontré.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, [G] [U], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût de commandement de payer.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, à défaut de tout élément sur le montant des ressources et des charges de [G] [U], il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à [N] [M] une somme de 600€ au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a dû engager dans le cadre de la présente instance.

Pour le reste, il ne sera pas anticipé sur l'exécution de la présente décision par la partie perdante. La partie demanderesse sera déboutée de sa demande au titre du Code de commerce.

PAR CES MOTIFS