TJ 68224, 12 juin 2026, RG 25/02034

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Site [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02034 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNE2
Section 1
MH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3 F GRAND EST, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 1] sise [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49 susbstitué par Me Rodolphe CAHN de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [E] [Q] [J] née [T],
née le 27 mars 1969 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 6] sis [Adresse 7]

comparante en personne

Monsieur [A] [G] [J],
né le 09 août 1967 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 6] sis [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 17 mai 2023, la SA d’HLM 3 F GRAND EST a loué à Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 615,53 euros, provision pour charges comprise.

Par deux avenants du 26 mai 2023, la SA d’HLM 3 F GRAND EST a loué à Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] deux parking numérotés A 950P 0002 et A 950P 0003 pour des loyers mensuels respectifs de 31,21 euros et 15,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SA d’HLM 3 F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 172,68 euros au titre des loyers et charges échus au 15 avril 2025 pour le logement et les deux parking, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SA d’HLM 3 F GRAND EST a fait assigner Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et des deux avenants audit contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail et des deux avenants,
- ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4 307,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 pour la somme de 4 172,68 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 29 juillet 2025.

L'affaire a été appelée et plaidée lors de l'audience du 13 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM 3 F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance à la baisse, des paiements ayant été effectués, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 578,42 euros au 28 février 2026. Le bailleur précise que les loyers de décembre 2025 et de janvier et février 2026 n’ont pas été payés.

Madame [E] [J], comparante, déclare que Monsieur [A] [J] est son ex conjoint, qu’il a quitté le logement en mai 2024 en raison d’une décision de justice. Actuellement, elle est vacataire au zoo de [Localité 1], sera en CDD à compter de avril 2026. Elle constitue un dossier de surendettement. Madame [E] [J] reconnait ne pas avoir payé les loyers de février et mars 2026.
Le diagnostic social et financier du 3 mars 2026 précise que Madame [E] [J] ne s’est pas rendue aux quatre rendez-vous fixés car il lui est impossible de s’y rendre ; à l’audience, l’intéressée confirme que son travail de vacataire au zoo de [Localité 1], rémunéré à l’heure, ne lui permet pas de s’absenter. Le même diagnostic précise que Monsieur [A] [J] n’habite plus à l’adresse indiquée.

Monsieur [A] [J], cité par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 juillet 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 13 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 17 mai 2023 relatif au logement stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les deux avenants du 26 mai 2023 relatifs aux deux parking renvoient audit contrat de bail et donc à l’article 9.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 juin 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM 3 F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies datées du 11 mars 2026 la dette locative de Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] s’élève à la somme de 2 578,42 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation et les deux parking au 28 février 2026. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2025.

Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

- Sur les délais de paiement et l'expulsion

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [J] et Monsieur [A] [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3 F GRAND EST et en l'absence d'éléments sur la situation financière de Monsieur [A] [J], Madame [E] [J] ayant pu exprimer à l’audience sa situation précaire d’un point de vue professionnel, Monsieur [A] [J] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS